Re: [請益] 長照該要房貸嗎? 低風險投資方式?

※ 引述《king11628 (慶橘)》之銘言：
: 標題: [請益] 長照該要房貸嗎? 低風險投資方式?
: 時間: Sat Aug 13 10:31:18 2022
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: 今年中家母糖尿病跌倒，
: 導致周邊神經壞死、近癱瘓，
: 巴氏量表0分，必須要住護理之家。
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: 醫生評估就算積極治療，
: 恢復生活自理的希望不大。
: 家母55歲應一輩子都要住下去了。
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: 誠心發文洽詢風險較低的財務規劃，
: 幫助我媽在有生之年有個基本照護。
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: 目前月費3.6萬，
: 加復診、復健、換藥，
: 每月目前約固定支出4萬2上下。
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: 已經將媽媽原本住的房子出租，
: 一個月租金2萬，
: 扣掉維修、管理、稅金、保險，
: 一個月應有1.8萬收入。
:
: 4.2-1.8=2.4萬，
: 目前我還剛好cover得過來，
: 但怕無法長期負荷。
:
: 想請教大家，房子27年屋，
: 市價約500萬上下，
: 如果房貸400萬，
: 目前問到國泰利率約1.7-2上下。
: 開辦費3500、兩年寬限。
: (還沒送件，怕是招攬的幌子)
:
: 請問
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: 1. 這個房貸利率是否合理? 有更好的條件嗎?

現在如果能1.7%的話算是很好的條件。

不過只限不再昇息的狀況才可能維持。

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: 2. 是否應該申請房貸，做其他投資?
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: 3. 是否有建議的投資方式?
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: 不貪多，只求穩健、低風險，
: 能cover過護理之家花費為要。
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: 如果有比收租更穩健的收益，
: 不排斥賣掉房子。
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2-4 後面一起完整說明

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: 先生說現在大盤五太高
: 建議跌到萬二時
: 貸400萬、0050買100萬，
: 萬一再買100萬、
: 一萬再買100萬、
: 九千再買100萬。
: 沒跌就不要買。
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: 這個方法適合嗎?
: 如果沒有跌到萬二，
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: 或只跌到萬二，
: 剩下的錢怎麼辦?
: 買金融股嗎?
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: 那跌到八千沒錢繼續買，
: 只還本金跟利息約1.8萬，
: 撐到大盤升回來應該也是可以吧?

這個方法就只是在猜行情而已，

不是真正可長可久的方式。

正如你所說的，台股也可能永遠都不會跌到萬二。

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: 別篇有人說房貸借滿，
: 買0050加股票質押，不會輸。
: 想問是否穩健呢?
: 風險在哪裡呢?
:
: 我不太懂質押，
: 利率是不是很高?
: 跌到什麼門檻要補錢嗎?
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: 如果我貸款400萬，
: 300萬這樣操作，
: 100萬1.25%優利活存，
: 是否就夠承擔補錢的風險了呢?

個性保守又要穩健的話完全不建議，本來就借錢投資就是風險較高的了

還要再開質押，不是合理的方向。

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: 因為我個性比較保守，
: 工作無法看盤，也看不懂，
: 過去心情常被消息面影響。
: 所以目前投資偏好定期定額，
: 只求長期贏大盤跟通膨就好。

先建立一個觀念，連那些專業的基金經理人要

贏大盤都不是很容易了，你如果看不懂還投資心理

沒很強，「只求贏大盤」 是太高的目標。

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: 今年升息、烏俄戰的不確定因素，
: 跟過去家母燥鬱症積欠卡債、
: 導致信用破產、房屋法拍的陰影，
: 也讓我對貸款(開槓桿)投資有畏懼，
: 而遲未申請利率較低的房貸操作。
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: 但是考量今年通膨嚴重，
: 今年中家有新生兒月多2萬開銷，
: 明年中寬限期結束月多還1.5萬本金。
:
: 且我媽這筆支出
: 會壓縮到我定期定額的退休規劃。
: 我不希望階級複製，
: 自己小孩長大，
: 跟我一樣，為了要照顧長輩
: 而影響他的人生。
:
: 種種大環境變化、家庭開銷變多，
: 雖然小家庭總收入應可剛好負荷。
: 但我多少還是希望能活用資產，
: 為媽媽跟小家庭做更完整的財務規劃。
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: 真心求教，
: 希望溫馨CFP版友能提供一些想法，
: 謝謝大家。
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: → duriel3313: 關鍵問題:老房會是屬於你的遺產嗎? 08/13 10:49: → king11628: 房子是我的名字，所以沒有產權問題。 08/13 11:03

1、是否需要賣房：

500萬的房子如果租金可以到1.8萬，

相當於4.32%的年化報酬率，這在台灣的房子來說，來說算是很

不錯的預期報酬，如果出租狀況穩定的話，留下來還是比較合理的。

畢竟在風險相對小的情況下有4%其實 c/p值是蠻高的。這還不算可以貸

款這點。

2、是否應該貸款投資：

這點沒有什麼「應該」或「不應該」而是要看你的取捨：

一、報酬：

2%以下利率貸款投資如果使用我最建議的長期

持有0050或全球股市ETF（更建議，因為風險更小）的方式的確能增加預期收入

（預期扣成本後長期報酬可能在6-10%）

但借400萬要能cover 一月2萬四 （這裡是指長期總報酬不是現金流）

能否達成很難說。 因為那代表的是7.2%的年化報酬，再扣掉2%的

借貸成本，代表投資要達到9%以上，這個需要運氣好市況好才能

達到（並非不可能，但不能先這樣預期）

二、風險：

借錢投資就必然要承受比一般投資更大的風險。

即使長期持有整體市場ETF的風險，已經比個股或短線進出要小了。

光市場風險還是不可小看。這種風險是可能最慘短期幾年內都是虧損，

不但沒辦法當下cover

支出，還要支出利息，還要忍受幾年虧損。 這裡還不知道你平常

其他有些什麼投資，如果加起來的風險心理上不能承受

那可能會賣在低點而導致失敗，這會是最慘的狀況。

然後不要認為用什麼「猜行情漲跌」的方法就能避開這種風險，

這個有人做得到，有人做不到，最安全的方式是要先假設自己做不到，

真要減少風險，以及相應的心理壓力，就是一開始減少借貸投入數額，

但同時增加的前述預期報酬就會減少。

所以一開始就要妥善評估，何者是自己可以承受的風險上限（可以假設

最慘投資進去結果短期跌了50%），那就是你最多可以借貸投資的上限。

三、現金流：

前面建議選擇 長期投資大盤ETF，因為那是 報酬/風險 相對cp值最高的，

在風險可以承擔的情況下，會是對整體長期財務最有利的。

但它就沒辦法顧當下的現金流，雖然ETF隨時可以賣出取錢，但如前述很可能

要用錢時剛好市況差，賣出就等於虧損。 大盤ETF的配息率一般不高，

恐怕連支應貸款的還款都不夠，更不用說是直接用配息去

cover 那2萬4費用。

所以很重要的點在自己是否暫時有其他可靠的來源，可以先cover現金流

（還款，以及照護費用） ，然後耐心讓大盤ETF隨著時間把總資產拉起來。

以後到某一天可能足以用投資收入cover花費，這是最合理的作法。

但如果連現金流都cover不了的話，那可以選擇的標的就變少變差了，

因為高配息的產品， 報酬/風險 的cp值一般比較差。等於需要為了

現金流多少犧牲整體的報酬/風險。

如果這樣，就要先算一下需要的現金流，再來進一步考慮

什麼樣的產品。

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如果能有一筆錢使用全球指數投資，20年後會比現在多，至少幾乎一定贏通膨，這將會是 面臨預防漲費用最大的助力。當然，前提是文中講到的風險承受沒問題，能 長期持有。