Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼

第一個破產就地方政府,高鐵,台鐵之類的..

很多縣市地方政府舉債額度剩沒多少(並且你用比率去看)

對喔,請看"舉債剩餘額度",不要看舉債額.

例如他舉債空間是3000,他舉債2000,這樣他財政很健康

如果他舉債額度是1800,他舉債到1700,那他就是快破產了.

而你說2000 > 1800....

那..又怎樣,地方政府舉債的"成本"那麼低,欠錢不還不是有錢人最愛幹的事情?

阿你說,舉債成本那麼低,為啥1700會破產.

那是因為他舉債額度1800是算出來的.

而地方政府有50%左右的收益跟不動產有關.

這還不扯到不動產延伸的營業或是營利事業稅會影響他的統籌分配款.

而1800這個數字就跟他這些收益和一些公式有關.

所以房價跌,這個1800的數字就會下調...

當你不動產不要跌太多,你跌了25%.

1800的上限剩餘100的空間,算下去,就直接破產.

so...當房價大跌,就會有縣市政府破產.

上一個最接近破產的本來是苗栗,後來是台中,現在是誰我還沒特別查
(台中一度舉債額剩下8x億,現在應該拉升到200億左右
高雄則是一直維持在兩三百億以上
舉債空間低於10%,都會有因為經濟震盪而被掃出去直接破產的風險,像期貨一樣斷頭.XD)

so...縣市政府通常破產,不是"被債務債滾債給壓垮"

而是瞬間的"天花板崩下來被壓死"

不動產大跌,是這種瞬間天花板崩下來的最大風險..

你產業崩潰都還沒這麼快可以瞬間壓垮地方政府財政.

so...

其實政府很怕不動產跌.

但.你就會說,那政府幹嘛要壓制不動產上漲?

這是因為,不動產是印鈔機.

這我在股版解釋過,文章不知道還在不再.

反正呢,10間房子,現在價值一間1000萬.

金融界估總價值一億,所以可以放款個幾千萬給這邊的屋主.去開公司去消費去幹嘛幹嘛.

然後有個人用它原本的房子抵押借錢然後去把鄰居的房子用1500萬買下來.

也就是說,這個封閉模型內,並沒有進入半毛錢,他是拿他的房子抵押貸款借錢出來買.

買1500萬.

那..金融界就拉升隊這邊行情的判斷,認為這邊10間房子值1億五

所以金融界就願意多放50%的錢給這邊的屋主拿去,開公司買股票消費或幹嘛幹嘛.

so..這就是不動產印鈔票的真相.

他半毛錢都不需要先丟進去,他就可以無中生有鈔票到市場上來.

並且膨脹速度非常快.

更可怕的是,他印出來的鈔票只要有1/10滾回他自己不動產裡面.

就會再度繁殖非常可觀的龐大資金.

這是一個印鈔票的永動機....

因此政府需要錢,例如台中市府負債剩下8x億怎麼辦?

只要之前我舉債的這些錢,有辦法拉抬不動產上漲.

那很快,我欠的一千多億半毛都不用還,我的舉債額度之後就會被拉升.

三兩下又拉升了一兩百億起來...那我舉債空間又出現了.

開森!!!!

同樣道理是用於高鐵,台鐵,很多國營企業....

更不用說,例如我這個都市需要大舉開發,蓋捷運,搞世界奇觀,需要錢.

那...必然透過不動產上漲來補這些坑.

你只要有去看過各大建設報告的"自償"部分就知道.

建設得自償,很大比率都是來至於帶動周遭不動產上漲,政府再透過這些不動產收益來自償.

並且自償比率要高到一個曾度,這個政策才推得過.

因此,政府很怕不動產跌,不動產跌他很麻煩.

而政府要錢的時候,就會跟不動產伸手拿錢.

但是你常看我的文章就知道.

不動產泡沫取決於它的基本面.

生產成本(租金) vs 持有成本(持有稅金)+資金成本(利息)

生產成本低於右邊兩樣多少,就代表淺在泡沫有多少.

生產成本高於右邊,那不存在泡沫.

也就是說,不動產印鈔票還是有一個極限,極限在於他不能炒做到超越基本面.

那自然政府就要"省著印鈔票".

避免一次就把印鈔票的空間都用光了.

那這樣他之後還要用錢,不就要去乞討?

so...政府會看他自己以及市場對資金的需求.

再去控制不動產上漲的速度.

因此漲太快必然被壓制..

但是壓制不動產上漲不代表政府要把價格打下來.

這兩個心態差太遠太遠.

讓你慢慢漲 VS 讓你下跌....心態完全差很大很大.

慢慢漲的目的是怕你不穩定怕你跌,怕你未來需要你的時候你產生泡沫化.

另外不動產印鈔票的比率你再透過上面例子去看就知道有多龐大.

所以對內資而言,市場需要錢,也是透過不動產去印.

也就是說,除非你是貨幣外會有嚴重問題.

例如韓國...例如歐洲..

但在台灣這種國家還滿有錢的狀況下.

內資市場,基本上資金很多都是透過不動產在產出以及囤置.

所以市場需要錢,通常也是跟不動產要..

當然市場有賺到錢,也會反映在不動產上面,讓不動產產生"未來可以印錢"的能量.

這才是說..不動產是經濟的火車頭的原因.

不動產是內資最重要的印鈔機.

你電子業賺的是外匯....但是電子業瘋狂賺錢,一般老百姓享受度都很有限.

但透過電子業賺錢穩定台灣國家財富之後.

就可以透過不動產,來印錢灑在內需市場上.

這樣老百姓就會感受到錢的爽度.

尤其台灣不動產自有率很高,所以不動產上漲,也是一種人民財富上升的意義.

--

不動產是2000才崩. 不動產反應比較慢. 而政府補救的辦法就是. 大幅度降息. 1997~2000那時候股票波動很大,除了網路泡沫外,加上台海危機,以及資金西進. 所以是台灣有史以來最大的資金外逃. 也因此199x年這一段,利率已經直線往下... 而在2000年崩潰後,更是直接急速往下. 所以2000年不動產崩盤的時候,拯救大家財政或是企業破產危機的辦法就是. 降息. 舉債上限公式跟利率也有直接關係. 另外,在198x年的時候,利率很高,所以其實槓桿比率反而低. 利用不動產印鈔票的手段因為利率很高的風險,其實並不盛行. 老人不是很討厭貸款,就是那時候的觀念. 對市府而言,雖然政府的債的成本比我們低很多,但畢竟也是高利率年代. 所以政府抓的舉債空間也比現在保守非常多. 低利率有低利率的玩法. 高利率有高利率的生態. 而扭轉點就是199x年... 所以有興趣都記得去考古. 很多未來的答案,都寫在考古卷中.