Re: [請益] 出租投報率的算法
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言:
: 做投資,基本投報率和現金投報率都要看.
: 600萬月出租2萬.年收租24萬.
: 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金.
: 然後貸款8成+1.3%利息.
: 這樣基本投報率4%.
: 現金投報率14.8%.
補上圖,上次2.5%那篇搞不清楚被噓爆,
所以自己有去查一下怎麼算
拉現金流就可以很清楚了
以下假設都是原價賣掉,沒考慮其他支出等等
要把本金,利息分開看,一個月支出16132,收租20000
所以每個月現金流是3868(一年下來就是46416,跟第一篇推文一樣)
假設第一年賣掉(當然不可能,只是假設為了算報酬率)
賣掉獲利是1331493 (賣600萬-本金還需要還4688507(B15那欄))
然後額外收租是46416(3868X12個月)
所以報酬率是 ((1331493 + 46416)/1200000) ^ (1/N)-1 =14.82%
N等於年分,第二年依此類推,到了第30年大概剩6.248%
這個6.248%是指如果一開始120萬沒買房,拿去儲30年都不理他
大概每年要6.248%才能打平:
120萬x(1.06248^30) →30年後:740萬
120頭期款→30年後原價賣出:46416X30+600萬 也約740萬
如果考慮其他支出,%數就下降一些,自己再拉EXcel支出那邊增加就好
還有每年房價房租都是瞬息萬變,自己評估何時該進場出場就好
: 為啥兩個都要看呢.
: 基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近.
: 然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大.: 進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少.
: 因此改套房物件都是用基本投報率去講.
: 商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂.
: 但是對你一個投資者而言.
: 你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率.
: 所以你還是要清楚你的現金投報率多少.
: 不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了.
: 結果算下來你的投報率才10.7%..
: 比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD
: 這樣你不就少賺很多....
: 因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算.
: 並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率.
: 例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成.
: 可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD: 你如果都看你就不會搞混..
: 並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較.
--
\ ∩──、 =====
\/ ● , \ ======
/\( ● ¯● |つ
| ╳_入_ノ ミ ︵ 用這種餌
(_/ ノ / / 也想讓本大爺上鉤…
/\___ノ_/ / ======
--
到了第30年? 你是都不會增帶出來喔 亂算甚麼麼
算現金投報率阿,文上有說了阿瞬息萬變,自己拿捏
※ 編輯: sqrt1089 (123.110.77.159 臺灣), 09/06/2021 02:13:12坪圖片連結要去掉/a 才會自動出圖唷
YES
你算的就是最基本的,初始會接近現金投報率,最後會接近
總價投報率,至於一樓說的那個就算是轉換成下一個物件了
當投報率下滑到一個程度自然可以考慮轉換到下個物件去
你也知道瞬息萬變後面就不用腦補這麼多了...
26
首Po代朋友發問 本身並非專業投資客,但前一陣子看到工作地點附近一直很喜歡的小社區有物件出售 其實只是因為很喜歡這個社區的外觀,而且他戶數超少,很難遇到有案子出售, 一時衝動就先買下,打算目前先收租,將來老了無論自住或收租,人生都更有安全感 這間房子總價600萬自帶裝潢家電,屋齡蠻新的,裝潢也已經蠻漂亮,沒有再花錢整理什麼24
做投資,基本投報率和現金投報率都要看. 600萬月出租2萬.年收租24萬. 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金. 然後貸款8成+1.3%利息. 這樣基本投報率4%.1
我自己的算法是,可以把買房收租投資看成是一個需要花時間但可以解約的儲蓄險,因為 大部分的獲利在沒有轉增貸前是看不到的,稍微精算就知道該不該投資或繼續持有,可能 有些名詞有用錯,不知道這個算法對不對 本金120萬 貸款480萬 1.31 30年 年繳193,584 加上稅金維護算個整數每年210,000
63
[心得] 用租金繳房貸年報酬率6%請教各位大神,假設再目前喊空的時候進場, 假如買了總價740萬的2房來租人,頭期付了148萬加上簡單家具電32萬共投入180萬成本, 然後每個月收租金2萬含管,假如未來平均房貸利率漲到3%來算,每個月要還本息約2萬5 ,所以自己要每年要再貼6萬算進成本,6年後假如房價一直沒漲一樣賣掉740萬,6年來我 投入的成本180萬+6萬*6年=216萬,此時房貸本金房客幫忙繳了80萬(算我的獲利),8034
[請益] 今年總戰績沒16%是不是該切掉了歹勢我股市新手,我看底下留言大家都報出自己的報酬率,想知道大家報酬率都如何計算 的? 有爬過文了,滿多人說隨便怎麼算都可,反正都賺一樣,但我覺得不能這樣講啊,正確地 算出報酬率才能知道自己的成績跟實力在哪,適不適合繼續自己選股,還是要無腦ETF 以下是3種我知道的算法21
[請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?在新北市看到大約550萬的房子, 頭期款只要120萬左右, 預估可以租人12,000元/月 (因為預計要租給同事, 所以不會有遇到奧房客或房客自殺等風險) 那麼算起來就是12,000元*12個月/120萬=12%的年報酬率(還不用繳稅) 扣掉1%多的房貸利息, 大約還有10%的淨投資報酬 是不是比起最近很熱的存股, 無論是金融股或ETF的5%要強多了?17
Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?沒想到房版忽略本金要算的壞習慣 真的是四處影響 每個月還1萬5,借貸430萬 粗估是286期,再加算利息 粗算300期為25年12
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)設定一個情境來試算一下,假設自己已經有得住了,手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)8
Re: [新聞] 租金連漲106個月 租屋族壓力大一個置產客戶 102年中山區買一棟透天8000萬貸款6500萬。年收租240萬 起初寬限期每個月利息月約11 萬,現在快9萬,一年原本130萬變利息變10x萬 年租金漲到380萬 109年同條巷子又是正隔壁,又買一棟6000萬,貸款5000萬,年收租360萬8
[請益] 新竹的數據?2012年的指數是98 2022年的指數是141 如果用頭期款+利息共房價的3成下去算 10年投報率大概快70%7
[請益] 房屋現金投報率或投報率到底怎麼算如題 假設房屋總價800萬 貸款600萬2
Re: [閒聊] 號稱投報有13% 結果實拿才8%?分享海外房地產交易,但是地點在美國, 不是炒房,因為真的是自住, 工作到哪,就買房到哪,純自住, 單純用薪水買房的自住客 1. San Jose, CA: 2009年買的,
34
Re: [閒聊] 台中哪裡會先崩?21
[閒聊] 天母是真的被捷運局放棄了嗎???13
[閒聊] 說真的蓋大巨蛋CP值超低的17
[閒聊] 竹東跟竹南哪邊比較好7
[閒聊] 賣家違約問題6
Re: [閒聊] 台灣以後很多年輕人根本不用工作5
Re: [閒聊] 說真的蓋大巨蛋CP值超低的9
[情報] 中壢新預售屋資料(591+樂居無)3
[閒聊] 升息勢在必行吧?2
[情報] 帥過頭宣布 無條件平轉收預售斷頭房2
Re: [閒聊] 天母是真的被捷運局放棄了嗎???2
Re: [閒聊] 汐止住起來舒服嗎1
[閒聊] 台南房地產討論社區1
[閒聊] 住在台北市信義區基隆路一段PR多少?2
Re: [請益] 景氣紅燈跟房市有關係嗎?7
Re: [情報] Sway說,再等一下,就有75折可以撿了X
Re: [閒聊] 竹東跟竹南哪邊比較好