[心得] 從數據分析看竹東星都匯房價趨勢與分佈
2022/10/29 更新
https://imgur.com/4VaQ2Pd
https://imgur.com/L1jV5n7
量縮價揚,有待觀察後續美國升息與科技業景氣循環的後續效應
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1. 前言
2. 房型
3. 總價
4. 樓層
5. 結論
-- 前言 --
星都匯A/B區作為昌益二重埔造鎮計畫第四期第五期,象徵建商對當地未來的信心
2021年9月,一個新聞瞬間震撼了有在關心何時開賣的"自住客"或"小投資客"
共約1000多筆房源直接在潛銷階段被"大投資客"掃空
轉眼而來的是源源不絕的房源被投資客加價釋出
新聞紛紛下了聳動的標題來襯托"散戶"們無奈且錯愕的心情
=> 新竹建案「閉門銷售」秒完銷!憑4張圖片就搶房 消保官:怎麼看都不公平
=> 新竹預售屋才喊完銷 網路秒現轉賣潮 網譏:買房也能搞當沖
=> 新竹商辦建案「星都匯」榮登全台預售王 網路同步海量拋售
而讓投資客們心驚;第一波搶房子的散客們尷尬的事發生了(對...接盤俠是我...)
2021年底,內政部開始討論預售屋禁止轉售,於是出現了讓鄉民們津津樂道的平轉群組梗
當然作為散戶如我,一切都都如同經典名言"我也是看報紙才知道"所調侃的
什麼星都匯潛銷,什麼內線消息紅單禁止轉讓X月實施,通通都是新聞出現了才知道...
如今距離2021年9月轉眼也過去9個月多了
是否能從數據分析看到一點星都匯房價的端倪呢?
相較關埔竹北,所謂的偏僻落後生活機能差的二重埔到底房價會變成什麼樣子呢?
雜魚如我試著透過網路上公開的資訊,
希望分別透過總價、房型、樓層來做些簡單分析,歡迎大家指教!
=> https://lvr.land.moi.gov.tw/ (內政部不動產交易實價查詢服務網)
=> https://evertrust.yungching.com.tw/ (永慶房仲網)
-- 房型 --
https://imgur.com/Jvbb9wd
首先看圖說故事
二房房源佔了總數的32.3%,其中已有總數的7.5%轉手
三房房源佔了總數的49.6%,其中已有總數的13.6%轉手
四房房源佔了總數的18.1%,其中已有總數的2.7%轉手。
透過2/3/4房的已換約數與尚未換約數的圓餅圖我們可以發現幾個現象
1. 三房依然是新竹購屋族的首選,若是投資客要買幾間放著,三房絕對是目前最優選擇
2. 四房成交比例最低,若真要花1500萬以上來買房子
二重埔顯然不在購屋族的優先考慮範圍
換個角度說,願意來買二重埔房子人
低總價絕對是考量首選,什麼生活機能空間學區等應都是次要目標
-- 總價 --
https://imgur.com/LM2z3EG
https://imgur.com/7pZGXfB
https://imgur.com/FPTpkyb
總價2/3/4房分開看,因為不同的房型與總價會影響到購屋者加價的意願
Y軸為投資客購入成交價與售出成交價之差值
舉例來說,若投資客與建商花1000萬購買,且售出1200萬給接盤俠。則值為200
圖中菱形淺紫色為成交差價,深藍色為差價平均值。
若紫色顏色越深代表越多成交筆數坐落在此區間。
首先來看二房
1. 最有趣的現象發生在去年12月(11012)
簡單理解就是投資客被預售屋禁止轉售嚇到了
紛紛願意"低價"用+20~40的區間售出手上的二房
但從公開資料中沒看到平轉的案例發生
2. 撇開11012的數據,2房在接下來的幾個月,平均成交價都是緩步上升,
若有買二房的意願者,現在應該較難用+20~40的差價買到了,
該跑的投資客在去年幾乎都跑光了
剩下的投資客應該都有一定的本錢承擔升息與交屋的壓力
接著看三房
1. 相較於二房在去年12月出現拋售潮
三房的價格也略有下降,但平均來說依然維持在+50以上的成交價格
2. 在今年2/3月依然有看到低於50的成交價,但比例極低
換個角度來看也表示該跑的都跑了
最後看四房
1. 成交數量偏低,但整體趨勢依然同2/3房,在經歷去年12月低點後,平均價格緩步上升
-- 樓層 --
https://imgur.com/ozFegUm
最後我們透過直條圖來看樓層分布
願意在相對高風險的階段從投資客手中接下房源(盤子)的人都偏好幾樓呢?
1. 大部分人還是偏好傳統所謂的中高樓層,也就是7F以上
2. 13F/14F於高樓層中較不受歡迎,可能的原因是頂樓漏水依然是很多人的疑慮之一
3. 3房的3F意外的很受青睞,推測原因是相對低的總價吸引了口袋不深自住客
-- 結論 --
1. 部分怕死的投資客紛紛在去年11/12月風聲剛出來時就跑了
剩下撿便宜的機會應該會發生在每一期繳工程款前
投資客若不想付現金給建商,勢必會考慮降價出售
有購屋意願者可以抓準時機多方比價
2. 經歷了11/12月房價低谷,平均成交價在2022年逐步上升
+0~50的機會應該不太容易再出現
取而代之的是平均至少+100的差價,購屋者要有心理準備
3. 3房中高樓層依然是購屋族的首選
4. 因只參考了永慶的公開資料,1000多棟房源推測至少有四分之一以上已轉手
且會這時間購入的人基本上都會持有到交屋後很長一段時間
5. 昌益的二重埔"辦公室"造鎮計畫雖然為人詬病,但在現實面前
為了錢錢跪下的大有人在,至少我就是其中一個QQ...
若對於數據解讀有任何錯漏的地方還麻煩指教
小弟並非專業人士,只是心血來潮想分析看看XDD
最後...所以我說那個平轉群組快點貼出來啊!!!!!!
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平行時空的3e
星都匯把整個竹東都炒高了,竹東新案通通30up了
永慶上成交價格不含服務費喔
推 傻空連這邊都要買不起了 嘻嘻
見樹不見林的分析 充滿雜訊
對不含服務費,我之前聽朋友說買方六趴不知道真假=_=
有數據推
3e臉有點腫
推
不管幾房買得到就偷笑,光是第二波開賣價差墊了50-200萬,
另一塊也快推了價格嚇歪
沒人能追得上房價,還沒買的請有心理準備
跟著昌益造鎮案買哪時賠過錢了我就問
專業給推,比另一個m大有邏輯多了!
五期要準備推了...不小心就會上40
我猜你房源應該沒扣掉重複的
不用新案 其他期都30起跳了
竹北基本盤+200,很盤? 人家有本金先買高風險投資高
報酬
用途商辦以後到底會不會有問題啊?
推整理,清楚簡單,不穩定籌碼洗掉後就是穩定拉漲,好
的戶別沒有+200買不到,下一期推案應該穩破40了
專業文!
買方大概4-6% 算下來仲介賺的跟賣方差不多耶
這用途問題怎會敢買
賣40秒殺吧!若你是昌益會賣45還是50?
對竹東印象很差
辦公室幫你QQ
竹東 芎林 新埔再買不起的準備好被洗到關西 新豐 北埔 886
辦公室問題講到爛了..新竹市一堆活得好好的
有數據有推
有資料就推
爆
[爆卦] 建商集團的陷阱(真實經驗)這是一個真實的故事 是我遭遇的建商陷阱,提醒大家小心 七年了 買一間預售屋,卻是一場惡夢 重點:爆
[心得] 長期投資會忽略的事各位午安 前幾天小弟才參加朋友的告別式 有些感觸 1.長期投資要做好心理準備 a.ETF66
Re: [新聞] 內政部:未放寬預售屋無獲利轉售可不受換你看這兩間. 預售屋轉讓,單坪開價30~31. 然後白天鵝這一個案子,建商第二次封盤,要蓋好才賣.62
[請益] 新竹買房辛酸談小弟近期遇到賣方投資客意圖違約的糾紛,由於實在不知道怎麼辦。 想請教版上大大們的建議,任何資訊都可能對我有幫助,先在此感謝!! 不過我也知道版上不少人對跟投資客買房一事感到反感 但講白了,如果有選擇誰會加價向投資客買,不跟建商買,所以還請鞭小力點了 ============== 以下文長慎入 ===============50
[心得] 打預售政策下去,房價又要漲了實在不想這麼說,但分析起來還是會漲,而且是更容易漲 之前漲是因為原物料漲, 接下來漲是漲供需的變化 供需變化主因有以下三點 1.巴菲特:高通膨時代最好的投資標的之一是房產地,需求上升40
Re: [新聞] 預售屋拋售潮 可能引發斷頭潮有一句話說得很好︰禍兮福之所倚,福兮禍之所伏。 執政當局,前年底提出房地合一2.0,去年三月通過、七月開始施行適用。 這種突如其來的房市降溫招數,對很多人來說都是一種禍從天降。 其中,預售屋買賣利得 課 45% 稅,加上疫情影響,當時投資客就有一波逃命拋售潮。 有了這 45% 利得稅,玩預售屋的期望值大幅下降,去年炒預售屋的氣焰已然大幅降低,26
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