Re: [閒聊] 為什麼沒什麼人談出租報酬

: 二線都市像是新北桃園 台中
: 每坪出租單價700元
: 以30坪 中古 單價35萬 總價1050萬
: 頭期250萬 貸款800萬
: 800萬利息2.5%。
: 利息付出20萬
: 租金收入25萬
: 通膨2% 房產考慮折舊增值1%=10.5萬
因為你這裡估計可能錯誤了

(1)增值估計可能錯誤：這二十年，我手上最差的是台南的老透天，漲了2倍

最好的漲超過四倍

當然過去二十年能漲，不代表未來二十年也會漲

投資理財，有賺有賠，請詳閱公開說明書

(2)租金收入估計可能有誤

我桃園的老透天，出租25000/月、老公寓出租21500/月

三峽老公寓，出租25000/月

這都是老屋，而且是偏鄉蛋白區，如果是都市市中心

租金只會更高(但當然房價也會高很多)

我舉的這幾間，用房屋加裝修總價算，投報率都超過5%

: 等於每年報酬15萬 其他雜項不計
: 如果什麼都不管 本金只買債 250*0.06=15萬
: 這樣算起來房東其實是佛心生意吧
: 不過空手沒房的每年就是租金-25萬
: 各位怎麼看？

因為你只用一年來看，對我來說，金流先能撐過去，房價會增值

增值後，我們可以再增貸出來，投入股票，股票賺錢，再買下一戶

如此循環

我今天又增貸一筆出來，股票最近低點，又可以逢低買進了

--

這樣看來我有機會變成億萬富翁耶~~

我的是去年買的，去買出租，投報就超過5%了 租金直接全額償還貸款，還有一點盈餘

我龍潭、大溪、觀音三間，都是去年買的…

我覺得你說的都很有道理 不過我實際上操作起來，和你說的都不一樣… 昨天簽約龍潭五樓公寓的是一位二十歲的學生 直接全付一整年房租和押金三十幾萬，而且一毛都沒砍價 (不過他也講明只租一年，因為家裡正在裝修) 然後，我增貸出來的錢，都是一次ALL IN 0050、QQQ 不看任何波段、不看任何新聞、指標的，已經連續增貸三次都是這樣了

我真的不知道為什麼耶…但是就是每次都很順利租出去

幸好這二十年，全部都有漲

投資理財，有賺有賠，請詳閱說明

我下一間還是買蛋白區，不要買蛋殼好了…

買505，裝修不到80，其他介仲費、代書費加一加，差不多600萬啊 去年買的，強調一下，不然又要被說是繼承或是幾十年前買的

我現在沒有工作了…哭哭 我是覺得房地產有非常多種不同的形態：預售、成屋、透天、老的、新的、有裝潢 沒裝潢、有電梯沒電梯、有車位沒車位、三房兩廳、兩房一廳、蛋黃區、蛋白區 現金買的、貸款買的、家裡有人贊助的沒人贊助的… 有些人已經預設了自己想看到的答案，然後就設定一堆條件好符合期待 好比很多人想看到「租金投資報酬率差」 所以就設定條件：「蛋黃區高房價、低租金、房客難找空窗期長、房屋折舊…」等 但是我覺得其實還是有很多實際上可以操作的變化 至少我自己有八戶在市場上操作的結果，投報率真的是還不錯 當然，要跟股神相比，的確是遠遠不如啦

我自己是覺得軟裝，然後家電家具給全配 這是能提高 租金的有效方法 另外還有一個原因是 我不太考慮附近租金行情 我用我入手的成本價 然後5%回去反推 來決定我想要的租金 我也不知道為什麼 目前為止我都挺順利的

我真的覺得不要用自己想看到的 來綁住自己的眼睛， 不然這樣會看不到事實

我今天自己去跑地政 抵押設定 因為這筆增貸的土地建物權狀一共有七張 直接省下代書費 超過20000 前後不到半個小時 我個人是覺得CP值很高 酸就讓他們去算

我是因為這陣子失業了，就都自己弄XD 不過我以前也都是自己弄，一來可以省很多，二來則是可以學很多

是失業了~~ 不是啦~是我弟一直來鬧，為了怕有人受傷，所以留停讓他找不到人

今天我的業務也是叫我自己跑，結果就省了兩萬多的代書費，也很簡單 以後這種其實應該都自己跑就好了

前屋主這樣租金7000

我整理成這樣，租金21000

附近沒看到公寓是這樣的租金行情 所以我就是自己開價

直接留給房客使用啊~不過我目前遇到的房客，差異很大 有一間的租客非常喜歡我們提供的軟裝，希望我們留給他們 另一間的租客也是因為喜歡我們提供的軟裝來看屋的 但是希望我們把畫、植栽和草泥馬搬走，因為他們自己的東西太多了 不過我們都會先說明現場看得到的，都是要供他們使用的

不只油漆，浴室的木頭天花板因潮濕整個掉了，燈也不亮，他也不修 廚房的抽油煙機都是油污了，根本不能吸油污，整間廚房天花板都是油污 他也不換，我也不懂為什麼…可能是因為租金只有7000，就不想動吧 然而房客也能接受(一家六口住，租金7000)

高手!

我自己覺得，慎選房客是避免崩壞的重點耶~ 當然再怎麼慎選，都還是可能會遇到惡房客 不過我目前遇過的房客幾乎都是長租(三年以上，最多的已經破十年了) 所以沒有遇到讓我覺得裝潢崩壞，很難處理的

地板都是請師傅來鋪的，塑膠地板一坪約1400左右，全戶鋪起來大約三萬 不過我自己有考慮下次要自己DIY，改鋪SPC石塑地板，省工錢升級材料

油漆有全家刷過全戶，含跳色

不過如果地點比較遠，像觀音、基隆這個離我很遠的 或者有嚴重壁癌需要處理、或者得補土、補AB膠很多處、得刷全部天花板的 我就都請師傅漆了，大約都在三萬左右

鋁門、軌道，其實也都是自己刷漆而已 就是一道合金底漆，兩道面漆

刷起來視覺上看起來還不錯，我們也都有跟房客明講這不是新的，是刷漆 房客還說，看起來很漂亮

我整理老屋第一個原則，就是配電盤一定加大(看80或100A，得看台電外管線) 因為我都不用瓦斯桶，全部改成IH爐和電熱水器 然後早期的舊公寓三房兩廳，很多都只有客廳和主臥有留220V的冷氣孔 所以通常都得另外拉兩條220V的冷氣孔 所以全戶的管線重拉，加上其他有的沒有的水電工程，大約都在16~20萬之間 室外機銅管當然都是冷氣師傅配置，這種有危險的高空作業太專業了

我不知道是河東還是河西耶，在三元一街… 而且我開21000，也是一週就有四、五組來看，就成交了 36坪的二樓公寓(無車位)，我去年入手價320萬，一坪不到10萬 說真的，就算只租1萬，都可以贏過貸款利率

耶…我對大溪地理位置很不熟悉，所以老街和三元一街的地理位置我也不清楚… 就像前面網友說的，投資房地產就是這麼簡單，連我這樣無腦的都可以操作 我沒有部落格，不過我有寫過兩、三篇老屋整理文在MOBILI01 大溪：

龍潭：

觀音：

基隆的這一次因為地點離我很遠，而且我同時間在處理我哥的後事 還面對我弟不停來騷擾的事，翻新的部分我就親自參與很少，只做統包 所以就沒有寫紀錄了

IH爐很吃客群，有的人就是喜歡用瓦斯爐明火 而且IH爐的壽命和價格都比較貴 不過我上一間用IH爐，出租了七年，還是頭好撞撞，所以我個人覺得是可以接受的

我也是，而且我有公寓四樓和五樓的，又要加樓層費 重點是，如果是晚上要洗澡或煮消夜，才發現沒瓦斯，會很苦惱

我最一開始是用二十加侖儲熱式的，房客使用上是都沒反應不敷使用 因為我也都沒提供浴缸(有浴缸的我都直接拆除，做淋浴區就好) 後來陽台空間如果足夠，我就是給三十加侖，價格貴一點，但更保險 基隆這一間是因為陽台那空間，三十加侖的放不進去，才給二十的

不會怎麼樣啦~你看版上討論都是集中在重劃區、預售屋 即使這一串原PO，目的也是要說出租的投報率很差 我寫的內容和他們想看的相左，就沒幾個人想認真討論了 是說，我去年看中一間31年的蛋白區老公寓頂樓，開價390萬 我本來想談，可惜去年兩次增貸時間間隔時間太短，被銀行打槍 昨天增貸確定通過，再去看這個案件 被以300萬買走(實登)，然後投資客重新整理，開價588了…

龍潭頂樓這一間，防水層沒有破，只是面漆已經舊了 所以找師傅來看過後，他建議我們自己做保養就好

至於觀音的透天，是前屋主就有做好鐵皮了

我是用資產負債比，加上新貸的這筆，目前我的「貸款總額/資產」大約是1/3 然後其實我二月才留停，二月初就申辦，要填寫有工作也可以 因為我還是有薪資進帳証明，不過我有和銀行業務說 他就說我的情況，直接寫「專業投資人」就可以(因為0050和美股金額夠) 不過貸款情況會因不同銀行、業務、時間和個人資格而有很大不同 我只是說明我的狀況，不代表每個人都可以，不要誤會了

沒那麼誇張啦~這兒比我厲害的人很多很多的

耶…要全棟斷電才能加大?我倒是不曾聽過這種狀況耶 線不是就全部換新的嗎?為什麼會有線太雜的呢? 我老公寓、老透天都是全戶加大電盤、換新的線，不曾遇過這狀況 不過我真的不是專業，或許你可以找不同的水電師傅詢問看看

公寓真的有不少狀況，我就整理過水管埋在柱子裡，結果水管破了 沒辦法維修，只能停用原本的水管，改明管的