Re: [閒聊] 投資客膨風都不用考慮房地合一45%？

※ 引述《lun0120 (Lun)》之銘言：
: 看板上有些投資客說
: 去年疫情時瘋狂買入
: 現在投報率50%~150%（開槓桿）
: 說真的我承認房市有漲
: 但請問你投資客2年內脫手是不用算房地合一45%？
: 蠻鴕鳥心態的
: 投報率麻煩扣除成本好嗎

房地合一的確提高成本，

投客賺的投報率要扣除房地合一45%，你沒說錯；

第二篇回文，

回覆你裝潢、代書等很多地方都可以列舉扣稅，

還有換屋免稅扣除的額度幅度也不小，

甚至某些高階投客配合廠商高報裝潢也是常見的操作手法，

也沒講錯，實際付出的有考慮大幅壓低45%。

但在今年的市場，因果都反了，

今年的市場不是投客開出價格，然後扣掉零零總總的成本，去計算自己要賺幾%

第二篇回覆用新竹當例子，我也用新竹當例子

今年市場的邏輯，應該是這樣

https://i.imgur.com/IfoictX.jpg

簡單舉例，是我投客1000萬的房子，我要賺40%,

先訂出1400萬，1400萬有房地合一 400*0.45=180

加上去開價1580W

但多出來180又會有衍生的45%一直算下去好累，

不如就再加100好惹，開出1680萬

另外裝潢高報、現金交易、小換大，這都是屋主多賺的，房市熱的狀況下，這些跟買家也都沒關係，不再討論

實價舉例兩大案子

（1）竹科悦陽，

中、後期跟建商買的三房，成本約1000上下

甫一交屋，屋主想賺的錢，

加上舊制兩年內，買家需要負擔的房地合一45%

價格591全面從1300調漲到1600，

因這時預售屋還未實價登錄，所以未登錄到1300的成交紀錄

不過凡走過網路必留痕跡

https://i.imgur.com/7w1sTfb.jpg

所以竹科悦陽三房的價格軌跡

1000W-1300W-1600W

目前591賣到空，本來還以為投客專屬的房子會有一堆賣單，看來最後也是全數轉到自住客手上

(2) 竹科潤隆

建商購買三房成本約1000上下，

應該去年底就站上1300上下，一直持續到今年六月

https://i.imgur.com/rBUJvwz.jpg

都是興富發千戶鳥案，價格軌跡驚人相向

七月一號以後2.0上路，預售屋納入實價登錄，

591全面跳漲至1600-1700w，甚至還有嘗試往1800w的開價出現

https://i.imgur.com/uo3BZyE.jpg

與悦陽一樣，從1000萬的隨時間漲到1300

經歷了某個關卡，直接跳漲到1600

這關卡是啥，

房地合一45%

所以別再去算投資客要課45%，投報率根本超低，笑死人

房地合一税，課的從來不是屋主，而是買家，別以為只有市場熱才這樣，淡市也是加給買家

只是以前20%你還沒感覺而已，

只是今年更特別，45%轉到買家身上往往就變成60%

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