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Re: [閒聊] 淡海新建案開到破30

看板home-sale標題Re: [閒聊] 淡海新建案開到破30作者
jasonmoon
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房屋總價、通勤距離、通勤方式、學區、住宅內容、銀行鑑價及貸款這六個會是決定淡海長期價格的關鍵。
北投、關渡、竹圍、紅樹林、淡海,是要購買這一大塊區域要比價的地方,最後的決定就是這五個區域的比價選擇。

房屋總價而言,撇除石牌特殊區域外,近北投捷運站區塊的新大樓一坪70萬,40坪扣除車位後是30坪,預計總價在2400萬,但室內可能只有21坪加一個車位;附近的公寓屋齡大約在40~50年間,30坪的總價約在1400萬左右,但是買完要花200萬整理,所以總價約1600萬左右,但室內大約29坪但無車位,可是你貸款還十年之後,60年的房子要考慮的是能不能轉手的問題。

所以對於一般購屋的人要抉擇的是,是要花1600萬買一個快50年要爬樓梯的公寓,還是要花2400萬買一個新大樓但室內小到不行的空間。

隨著年紀增長爬不上樓梯,很多人漸漸往竹圍跟紅樹林退,因為那邊價格比較合理。竹圍生活機能好,但腹地太小,其實沒什麼新大樓,所以多數想住大樓社區就會往紅樹林靠,所以紅樹林社區大樓漸漸的價格站上30~35萬,45坪的大樓,總價大概只有1350萬上下,所以不管交通、天氣等等大家說的這些,實際上就是很多北投士林大區塊爬不動公寓的人,又付不起動輒超超過2400萬大樓的人往紅樹林退,造成那邊價格慢慢站穩,尤其是第二代成家立業的,這個價格就是親民,更不用說靠近紅線捷運,到台北車站半小時,班次又多,再怎麼樣都比桃園機捷好,或是林口龜山完全只能依賴開車的族群好。

那天去繞北投一圈,現在不是剩下快五十年的公寓古蹟,就是一堆單坪超過70萬的新大樓都更,有多少人可以消化超過2400萬價格的大樓,那個區塊原本就屬於純住宅區,經濟實力不像台北市中心的階級,更沒有像竹科長久聚集的產業聚落可以負擔,所以慢慢的人定會往竹圍紅樹林退,現在那邊那麼高是期待北士科的未來買盤,就算沒有大樓成本就在那邊也不太可能再低於60萬出售。

所以未來等北投大樓蓋完,核心圈買北投,第一圈多數人已退到竹圍紅樹林,那時候淡海可能也站到一定價格,第二圈以外經濟實力的人才發現原來現在北投大樓已經2400萬,竹圍1600萬,紅樹林1400萬,淡海1000萬,再不買,時間一長台北市房價高到只被有錢的少數人掌握,能退出去外圍的第一圈也早被先去的掌握,經濟實力第二圈以外的只能越退越遠。

所以,摸摸自己的口袋,別人在批評天氣、交通、距離的時候,那是因為人家有錢可以選擇超過2000萬的房子,沒錢的那六項內容勢必要犧牲一些項目,否則大樓建築成本墊上去,價格有了僵固性,只能越退越遠。

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.110.137 (臺灣)
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junior02048608/06 17:19不是吧,50年公寓有人買,你多放十年到了60年就轉

junior02048608/06 17:19手性不好?你在

junior02048608/06 17:19說什麼?公寓40年以上你覺得還會有差別嗎?

貸款的時候會有差,很多銀行上限是75年,當鑑價、貸款成數、年限有影響的時候,就會 影響到買盤,例如你想賣1600萬,銀行鑑價1400萬,貸款75%,年限只能20年,光頭期款 就變成400萬,1200萬貸款20年2%利率每月是6萬,如果有這樣的能力會買60年老公寓?你 覺得這樣的貸款條件難道不會影響你的轉手嗎?

Gakura08/06 17:19你這樣太有建設性,空空可能不接受哦

※ 編輯: jasonmoon (101.10.110.137 臺灣), 08/06/2022 17:25:31

junior02048608/06 17:20桃園40年的公寓都能轉手了,你石牌公寓要煩惱什麼

junior02048608/06 17:20

石牌有學區特殊性,我講的是其餘公寓。另外重點是賣方的價格。

※ 編輯: jasonmoon (101.10.110.137 臺灣), 08/06/2022 17:26:49

junior02048608/06 17:32買老公寓的有時候是因為他的地點跟總價啊,你拿北

junior02048608/06 17:32市老公寓跟外圍

junior02048608/06 17:32的新大樓比,北市老公寓為什麼能成交,就是地點啊X

junior02048608/06 17:32D

gm325208/06 17:34這篇有道理,有的人就是無論如何不考慮公寓呀

junior02048608/06 17:37你想想,你從淡海通勤到台北,假設你要先騎車到淡

junior02048608/06 17:37水捷運站,跟石

junior02048608/06 17:37牌旁邊老公寓從捷運石牌站出發,通勤時間會差多久X

junior02048608/06 17:37D

我講的就是那六項的選擇跟犧牲,如果有錢買的起石牌老公寓的,根本不用擔心他,他也 不可能往淡海退,我講的是沒錢的。

kusomanfcu08/06 17:38公寓超過40年 以上都差不多的

kusomanfcu08/06 17:38完全是看維護

沒有裝潢全部打掉重弄真的都不行,很多鋼筋都外露了。

junior02048608/06 17:39而且我是不知道還有沒有屋齡這個內規,但是借款人

junior02048608/06 17:39的內規已經放寬

junior02048608/06 17:39

junior02048608/06 17:39https://i.imgur.com/7pitj1v.jpeg

圖https://i.imgur.com/7pitj1v.jpeg?e=1667454100&s=L6O1lL1f25UQ9yB_e44vOA, 淡海新建案開到破30

你去找銀行房貸專員問問不就知道了。

※ 編輯: jasonmoon (101.12.100.14 臺灣), 08/06/2022 17:46:10

junior02048608/06 17:45說實在,台北公寓現在40年,你淡海新成屋,過了30

junior02048608/06 17:45年,

junior02048608/06 17:45假設都維護很好,公寓變成70年,淡海大樓變成30年

junior02048608/06 17:45

junior02048608/06 17:45你覺得哪個比較難轉手?絕對是淡海啊,當然我不是

junior02048608/06 17:45說淡海不好,我

junior02048608/06 17:45只是說外圍的新大樓一旦折舊,比精華區老公寓更難

junior02048608/06 17:45轉手

junior02048608/06 17:51你很多情況是送件才知道的啊,老公寓你拿大安信義

junior02048608/06 17:51的,借款人條件

junior02048608/06 17:51不同,情況也不一樣。

junior02048608/06 17:51要不然十年後,台北市一堆老公寓全部破50歲,到時

junior02048608/06 17:51候按你的不能超

junior02048608/06 17:51過75歲,那些老公寓難道就賣不掉?

junior02048608/06 17:51到時候銀行就會修改規定了,像十年前,20年貸款才

junior02048608/06 17:51是主流,現在30

junior02048608/06 17:51年才是大宗,陸續出現40年。

junior02048608/06 17:51甚至有人60歲借到30年的,不就有版友分享了

jyas08/06 18:09這篇很精闢。

lefan08/06 18:35台北早有以房養老,老屋老人貸款一直都不是問題

zzahoward08/06 19:47台北會往北買的大概都是有地緣關係 士林北投人這樣

zzahoward08/06 19:47但最遠大概就是紅樹林 甚至不會到淡水更甭提淡海

JerryChanel08/07 01:41