Re: [問卦] 鄉民都能接受貸款30 40年買房？

※ 引述《a1256438 (rex)》之銘言：
: 如題，
: 最近朋友的朋友這一兩年來買了房，
: 要不是貸款大概要30年繳完，
: 要不是坪數很小，
: 10幾坪，
: 這幾年存頭期款，
: 本來能買三房變兩房，
: 或者同樣大小，
: 貸款的年份也越加越多，
: 是不是台灣買房基本上是穩贏的投資，
: 鄉民在中產階級的，
: 都能接受貸款這麼久嗎？
: 有沒有八卦？
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下面有人講說什麼繳個幾年寬限期轉貸換大房再賣掉
問題是你啟動資金哪裡來的，同時在漲，大房跟小房差價越來越大

何況你這麼做可以成功的關鍵在於，每次換手時，都會有人接手小房，資金不會斷鏈，想像一下，如果大家都持續轉貸，都在寬限期內繳利息不繳本金，過個幾年換房

建商A推出一坪25萬的房子賣給甲乙丙丁

分別是70坪、60坪、50坪、40坪

甲買了1750萬，銀行貸給他8成1400萬，甲自己掏出350萬，建商拿到1750萬存入銀行

乙買了1500萬，銀行貸給他1200萬，自己掏出300萬，建商拿到1500萬存入銀行

丙買了1250萬，銀行貸給他1000萬，丙自己掏出250萬，建商拿了1250萬存入銀行

丁買了1000萬，銀行貸給他800萬，自己掏了200萬，建商拿到1000萬存入銀行

這個時候建商存款總共有1750+1500+1250+1000=5500萬
甲乙丙丁掏出350+300+250+200=1100萬

你各位沒發現有4400萬是建立在銀行相信甲乙丙丁將來會還款的「期望」上面，憑空去預支的
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假設過幾年房價持續上漲，甲乙丙丁都一直轉貸沒繳本金就脫手換房了，這個時候加入某戊

房價變成30萬一坪，甲賣給乙，乙賣給丙，丙賣給丁，丁賣給戊
這個時候自備款全部變成1100*1.2=1320萬
銀行放款變成4400*1.2=5280萬

有沒有發現同樣四間房子，過個幾年，銀行對他將來的「期望」上升了，當然之所以會這樣子上升，關鍵在於某戊的加入，之後要再上升，需要有某己、某庚、某辛等等，然後還有一個關鍵在於，銀行的放款條件仍然一樣寬鬆
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想像一下，假設到了某庚，想要找下一位某辛的時候，某庚發現他媽的找不到的時候，這個遊戲就玩不下去了，最後一隻老鼠居然是自己

還是有天銀行放款條件改變，導致銀行不願意這樣玩的時候

這樣子就爆掉了，之前日本是找不到最後一隻老鼠+放款條件改變
美國是找不到最後一隻老鼠，然後原本的老鼠體質又差，還沒到放款條件改變就自爆了

當然啦，你各位真的等不及想買來自住，沒關係啦，但是要靠不動產投資賺大錢，你就要祈禱兩件事
1.你不是最後一隻老鼠
2.銀行放款條件一直都那麼寬鬆

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.52.202 (臺灣)

前面的賺到錢閃人了，但是有時候前面的會在串起來排到後面去，當散戶賺到錢，大部分 都會覺得自己超級牛，很少會獲利了結的，一般都是加倉下去玩，前面的說不定變成後面 的最後一隻老鼠噢......

※ 編輯: junior020486 (49.216.52.202 臺灣), 09/21/2021 23:00:38

我買了，我就說買來自住沒關係，不要想說什麼無限寬限期一直開槓桿投資上去，我自住 就一間，跌了也沒關係，到時候換房成本比較低 想說可以一直漲的沒有發現，如果用1.2倍循環 啟動遊戲的總資金沒幾次循環就翻倍了，有可能這樣一直下去嗎？尤其在沒有實體經濟支 持下不太可能啦

※ 編輯: junior020486 (49.216.52.202 臺灣), 09/21/2021 23:03:43

放款條件改變感覺會比最後一隻老鼠接盤還快發生 銀行放款的利率地板是取得資金的成本，天花板是機會成本 取得資金成本銀行一般是算同業拆借利率 機會成本當然是其他如果有更好更穩當的投資標的 如果美國升息，美元會強勢，這個時候金融機構在不動產放款的機會成本會上升，說不定 放款條件就會改變

※ 編輯: junior020486 (49.216.52.202 臺灣), 09/21/2021 23:34:49

通膨時間夠長，才會感覺出來，現在房價上漲的速度跟通膨速度根本不是同一個檔次 何況放款條件改變，前面一堆槓桿操作的，或許就ㄍㄚ不過來，哪還能撐到通膨 人們就是會買會增值的東西來投資，如果房子不能增值，像2014～2018/2019，要嘛緩跌 要嘛平盤，那個時候就是沒那麼大量資金，難不成那個時候緩跌是因為通縮？那個時候每 年都還是通膨啊 短期影響大的還是資金跟預期心理，一旦上漲訊號明確，大家恐慌性追價買入，但是一旦 利空出現，大家就恐慌性賠售賣出 就是這樣而已，你去爬實價登錄就知道2014～2018一堆重劃區投資客賠售的，何況實價登 錄上面的賠售還不含交易成本

※ 編輯: junior020486 (49.216.52.202 臺灣), 09/21/2021 23:58:36