Re: [北美] 為了小孩教育去美國(房地產歪樓)
標題改一下，畢竟歪樓有點太遠了XD
先回復一下上文S大的問題：
※ 引述《Subaru5566 (愛上速霸路)》之銘言：
: 推 yay0909: 當GC是給客戶打工的，收入很難上去，flipping主要利潤都 04/27 12:36: → yay0909: 在房子升值上面，之前我認識那位師傅，主業flip副業替人 04/27 12:36: → yay0909: 裝修，確保他底下的工班隨時都有工作，材料成本超便宜， 04/27 12:36: → yay0909: 當初我買一套廚房櫥櫃，流行的白色shaker，老美店破萬， 04/27 12:36: 我是不知道你買的房子，舊的櫥櫃有多糟。
: 買來當rental或翻新去賣，都馬漆一漆就了事了。
我這個例子是自住房，舊的櫥櫃是1950年的original，灣區這種老破小很常見
廚房天花板還有包一層做老式吸頂燈那種，扣一扣層高才7尺多點很壓抑，
所以我選擇整個換掉，但我當時買完房很窮，所以才用便宜貨。
如果做rental or flip的話，現在常常是漆body+換櫃門，老式的櫃門漆了還是
很醜，在灣區你flip表面工夫還是要做，不然賣不出好價錢。
: → yay0909: 老中店5-6千，他硬是帶我到一間很不起眼的倉庫去買一套 04/27 12:36: → yay0909: 3千有找，浴室地磚帶我去買$0.8/呎，室內複合木地板$1/ 04/27 12:36: Rental grade的房子，地磚多貴啊，買個durable vinyl 就搞定了。
: 甚至有些人直接外面的laminate flooring鋪到浴室，反正不是自己住。
Again，那間是自住房，我當年只是窮嗚嗚嗚別嗆我..
你說的durable vinyl應該是LVP(luxury vinyl plank)，這東西是近幾年的翻修神物
安裝簡單、防水耐磨還漂亮，簡直不會壞，做rental最合適。
可惜2016這玩意還沒那麼流行(後來2020我翻修德州的房子就有用上)，
我說的複合木地板就是laminate，$1/呎含padding我覺得已經便宜到不行了，
laminate耐磨但是不防水，我不太相信有人會在自己的rental鋪到浴室，
租客把你地板泡爛損失的還是房東阿，除非你用的是比較新的防水laminate，
但是價格對比LVP沒有優勢，出租屋直上vinyl就對了。
最後再提一點，我也很喜歡聽podcast看youtube，不過這些東西當作吸收新知
看看參考就好，influencer主要賺的是粉絲流量錢，你提到這個Ryan & Graham
他們做的creator properties fund，我看過investment summary，真的很爛...
就是在割粉絲韭菜，Ryan本身還有點東西，但Graham我個人認為是scammer
年收百萬在美國真的不是天花板，除了富二代或是騙人的不算，白手起家的人
都真的很拚才能做到行業金字塔頂端，我投資的那些私募基金，有能力做
fund raising的人不用割韭菜年收也能>1M，而且我投資的也只是整個行業很小
很小的一部分，機會很多，努力去抓住就是了~
: 專職做Fliping house的，年收入百萬其實也不算大咖，有興趣我推這人的
: 頻道和podcast https://www.youtube.com/@RyanPineda
: ※ 編輯: Subaru5566 (60.105.114.166 日本), 04/27/2023 15:48:09
: 推 yay0909: 嗯… 這個人我知道，本人還可以，但是他跟Graham Steph 04/27 20:30: → yay0909: en合作，你懂的… 04/27 20:30: → yay0909: 年入百萬鎂當然不會是做房地產的天花板，不過有時候這類 04/27 20:30: → yay0909: YouTuber/influencer看看就好，他們賺的是流量，本業不 04/27 20:30: → yay0909: 一定是該領域最強的人，Graham Stephen、Meet Kevin之類 04/27 20:30: → yay0909: 都是，他們都跟你說自己是靠投資房地產發家，但是沒有告 04/27 20:30: → yay0909: 訴你的其實是靠割粉絲韭菜賺更多。真正的強者本業夠強不 04/27 20:30: → yay0909: 需要來賺這個錢，我自己有投資一些房地產的私募基金，那 04/27 20:30: → yay0909: 些fund managers一年何止百萬？美國不缺機會，夠強就能 04/27 20:30: → yay0909: 賺到很多錢，天空才是極限 04/27 20:30
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我不覺得Graham Stephan是騙子啦，因為他也沒開課程或
或私募來拉人賺錢，至多就是有推銷一些廣告，但這年頭
誰沒有，我聽Conan的podcast，他廣告也念的很順口
Graham Stephan有賣私募喔，我說他跟Ryan Pineda合開的
Creator Properties就是 網址我就不幫他們打廣告了
Meet Kevinu也有在賣 那個house hack . com就是y
八卦是這兩人原本要一起開來割韭菜 後來鬧翻G才去找R合作
至於你上篇說私募大部分是買地蓋社區 是有這種沒錯
但這個市場很大很大啦 什麼新建/core/value add
multifamily/industrial/storage/retail/office/hotel
assist living blah blah玩不完
我自己主要做multifamily value add 我覺得跟fliping很像
只是at a different scale
好的deal一年就賣出 IRR 70%+ (為了long term cap gain)
我還有個朋友是專門玩marina的 就是停船的碼頭
commercial real estate就是天馬行空什麼都能玩
laminate是美耐地板 台灣用語複合式 海島型是指enginee
red
謝謝樓上指正，我其實不太清楚這些地板的中文正式翻譯是
什麼，隨便Google laminate 地板中文是複合地板就寫了
Engineered wood一般不用在出租房，因為表面是實木容易
刮傷
我去Graham Stephan自己的網站，你所謂的私募，他也沒
貼連結和介紹，他至多是個Passive investor，不算數
吼…他不是passive investor啦，他跟Ryan就是general p
artners，我之前忘記那個影片有看到他們的分紅比例的sl
ides，總之就是對投資人比較不好的條件
這類的私募deal我看過幾百個了，100%確定…
www.creatorproperties.com
你自己去看是不是募資
這不就是標會嗎XDDD
我想了好久才終於想起來標會這個詞..中文嚴重退化
就大媽炒房團啊= ="
你是被騙過嗎？怨念這麼深 lol
炒房團是開LLC..標會應該連LLC都不用
炒房團很煩的..每個人都有意見..又容易腦子一熱就亂買
LLC好處是要退股比較方便
這個應該不是標會啦，標會就我了解算借錢賺利息吧？ 還有這種一定是有LLC的，而且LLC不一定退股簡單阿，基本上PPM (private placement mem orandum)都會寫明不能提前贖回的。 我覺得這個creator properties很雷，是因為從一些他們公開的資訊看起來，買的property way over market price，然後有不切實際的underwriting assumptions，又把profit spl it waterfall規定的不利於投資人。 簡單來說，就是投資眼光很差當冤大頭，但他們目的就是割韭菜而已，拿到韭菜投資賺acqu isition & management fees，至於投資人有沒有賺到錢/是不是資金被卡好幾年出不來，不 是他們關心的..
※ 編輯: yay0909 (70.115.98.17 美國), 04/28/2023 20:27:57標會的錢是拿去投資，房地產也是其中一種
LLC不給隨時退股的基本上就要小心，高機率被騙
我看wiki上面標會的模式就是賺/付利息而已啊
有投資房產屬性的感覺是後來又變形的產物
不能退股的LLC其實非常常見欸 所有closed-end funds都是
絕大多數的private equity funds都是closed-end funds
詐騙很多沒錯，所以最好只找信得過的人
我入過的華人炒房團至少都能隨時從LLC退股
只是這幾團眼光有問題，當時一窩蜂搶ATX，蠢
華人常常比較短視近利一點，而且太容易被近期報酬左右決
定，投資常常靠感覺/直覺
我之前看到一個華人集資買HOU的，連地稅稅率都沒搞清楚
就在那邊算return，寫信去問就是一問三不知的前台小妹東
扯西扯，這種也敢投只能說祝好運，但人家還是募了大把大
把的錢，看來人傻錢多的不在少數
最近利率高.投商業地產還是要小心一點.
crowdstreet最近公佈了實現的項目損益.可以參考看看
LLC應該是partnership.應該不能隨便退.有些可自行轉讓
我看MeetKevin的影片，還在招收資金時，每一片都在要
錢，Graham好似就沒啥廣告
剛打開YOUTUBE，說Grand Cardone的雙胞胎兄弟被告詐欺
打錯 Grant Cardone
LLC是有限公司..沒有其他限制是可以隨時退股的
你可以自己開一間DE的LLC去入股炒房團的LLC
更進階的玩法是串上BVI去控股DE的LLC
不能退股的原因不在LLC，是封閉式基金的設計就是這樣，
LLC只是一種entity形式而已，我自己是用trust去投，我認
識一些人用IRA去投。
封閉式基金不能提要贖回主要也是怕投資人發生恐慌不理性
行為，blackstone的BREIT不給贖回或是限制贖回上限都是
類似的設計。
設計本身是中性的，但騙子可能利用這個特性騙人。
我記得Podcast也有在介紹self direct IRA，可以拿退休
金去做房地產投資
很多人用SDIRA投，不過要記得IRA投資用leverage會有UBIT
的稅，我自己覺得不划算，所以沒有考慮，IRA all in股市
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不知道這位版友住在哪個區域? 這幾年在Bay Area/Los Angeles 做 flip 利潤是很高, 但要做這行也需要很大的專業. 就從第一步, 拿下房子開始. 這些地區專業的 flipping 團隊都是用全現金搶房的![Re: [北美] 為了小孩教育去美國(房地產歪樓)](https://img.youtube.com/vi/-vTcK-vkKeA/mqdefault.jpg "Re: [北美] 為了小孩教育去美國(房地產歪樓)")
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推 acalvarypl05: 可以問下y大推薦哪些podcast 或YouTube channel嗎， 05/02 16:42 → acalvarypl05: 對這感興趣還在摸索也怕收到的資訊不對，謝謝 05/02 16:42 對投資房地產稍微了解的，沒有人不知道Bigger pocekt的。 有些人說這網站是房地產界中的facebook, 我是覺得有一些誇張，這網站基本上就是 討論房地產的論壇。![Re: [北美] 為了小孩教育去美國(房地產歪樓)](https://img.youtube.com/vi/ORttLo1IBzs/mqdefault.jpg "Re: [北美] 為了小孩教育去美國(房地產歪樓)")
爆
Re: [請益] 浴室翻修價格...一般來講是這樣. 你都敲了,通常就整間重作,包含水管都換一換. 除非你是投資客. 不然現在弄到好價位應該都會破10萬,沒破10萬的可能有東西沒跟你算. 例如天花板,例如門..甚至沒跟你算更換管線的費用和插座費用..到時候在跟你追加.![Re: [請益] 浴室翻修價格...](https://i.imgur.com/wXL7bkXb.jpg "Re: [請益] 浴室翻修價格...")
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Re: [請益] 買投資客整理的老公寓翻新又分精裝和裸裝. 我大多時候都喜歡賣裸裝,不囉嗦,另外價格不會拱很高所以銀行估價不會落差太大. 精裝要注意他有沒有把壁癌或漏水處給包起來. 電線不要太菜鳥的投資客應該都會拉新. 但不排除有笨蛋投資客沒有把電線拉新.22
[請益] 共有牆漏水問題各位好 存了好久錢，好不容易買了人生第一間房 目前手續都辦妥，只剩我方驗屋完即可交屋。 當初看房的時候有發現有兩面牆有壁癌的問題 一面是自家浴室外面，很大片，原屋主有自己再刷防水漆![[請益] 共有牆漏水問題](https://i.imgur.com/S4gyJLrb.jpg "[請益] 共有牆漏水問題")
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[分享] 世強 防水防漏油漆工程推薦 世強 防水防漏工程 當時也是在板上古早的文章搜尋到的推薦師傅, 近幾年沒有心得文, 還是試看看了 @房屋症狀:![[分享] 世強 防水防漏油漆工程](https://i.imgur.com/uY3zmenb.jpg "[分享] 世強 防水防漏油漆工程")
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