[標的] 2542 興富發

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1. 標的：2542 興富發

2. 分類：多

3. 分析/正文：

1）營建股分為營建跟營造，營建主要業務是買土地蓋方子後銷售，賺取蓋好房子所增加的價值，營造就是施工廠商，賺取施工期間的工程費用。

2）興富發以營建為主，2019年度的營收中，營建佔97.98%、營造佔1.54%、出租業務佔0.48%。

3）營建股屬於標準景氣循環股，可觀察存貨變化量作為營收爆發前的長期觀察指標，存貨中主要觀察待售房地、營建用地及在建房地。

*待售房地：目前正在銷售中的案子，興富發有大量的案子是屬於預售屋，所以此項代表的是新成屋的案子尚未銷售完的部分，加上預售案建造完成後剩餘的部分新成屋，預售屋的案子通常會保留15~20%等建完後再賣，因為成屋價格比較好，對整個案子的總銷售額有幫助。(另一方面也可以降低跟營行貸款的利息支出)

*營建用地：未來可用來蓋房子的土地，如果每季財報中此項目都維持穩定或增加，代表公司有持續在購地，也就能期待未來持續有新建案推出，維持營收。

*在建房地：正在建造中的案子，由此項可知公司對未來一到兩年的市場預估情況，數據高則代表公司樂觀看待後市。

觀察2016年~2020年資產變化情形，可以主要增加的部分為流動資產，其中存貨大幅度的增加。
https://i.imgur.com/iE7PcpO.jpg

https://i.imgur.com/dhcReeh.jpg

https://i.imgur.com/SbACNoN.jpg
細查存貨的重點項目，待售土地維持在低檔，代表公司庫存成屋持續消化，而營建用地一直成長，代表公司持續有購置新土地，未來有足夠的土地支持新建案持續推出，在建房地近三年明顯成長，以建屋通常需耗時2~3年來推估，在2021~2023年有929億的房屋可完工，加上待售房地，至少有1069億的營收。

4）另一個重點是觀察合約負債-銷售房地(2018年後才訂有此項)，已經售出的預售屋都會先被列為此項，等待完工交屋後在一次性認列為營收，而原本預估2020年完工的建案因為缺工因素，2020年的案子遞延至2021年完工，等於在2021年將有大量營收認列。
https://i.imgur.com/2lBbbN8.jpg

數據持續上升，代表預售屋的銷售情形非常好只待建案完成就能認列營收，同步帶動當期EPS成長。(一個案子有可能會分好幾個區完工，完工的部分才會認列營收，所以不能用這個金額跟總銷金額做比較)
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183008/post/202008050049/%E9%81%94%E4%BA%BA%E6%9C%83%E8%A8%88%E5%B8%AB%E6%95%99%E6%88%B0%20%20%E5%B7%A7%E8%B3%BA%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1%E3%80%8C%E7%94%9C%E8%9C%9C%E6%B3%A2%E3%80%8D

5）原本預估2020年第4季還有3筆大案入帳，但在缺工、缺料狀況下，已確定將延至2021年初入帳。據了解，遞延入帳部份包括高雄左營總銷近20億元的「悅誠」、新竹市總銷52億元的「竹科悅揚」、以及台南仁德總銷高達73億元的「上東城」(此案土地取得成本很低，毛利率會很漂亮)，總計總銷達133億元的業績遞延，導致2020年興富發的營收僅能力拼與去年持平。法人看好興富發2021年業績，估計新完工個案將上看8-9筆，除前述3筆以外，板橋「興富發大悅」、板橋「富江翠」、桃園「新森活」、台中「博克萊」、高雄「博愛香榭」、「美術大悅」等案，也將陸續完工，潛在已售案量高達270億元，若加計餘屋銷售持續去化，預估2021年營收有望超越2018年寫下的440億元成績，而2021年首季又有售樓業外挹注，全年EPS將從5元起跳。https://www.highwealth.com.tw/news_page.php?SN=457

6）2020年底興富發和集團的潤隆（1808）、齊裕營造等，以總價近37億元，成功處分位於台北市大直的總部大樓「台北CBD時代廣場」，共交易三個樓層，買方為台灣人壽。法人估計，興富發依出售金額計，將可挹注業外收益17億餘元，每股稅後純益貢獻度上看1.38元(自己換算約1.31元)。興富發表示，該處分案預計今年第一季認列，可望衝高單季業績。
https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1-%E6%A5%AD%E5%A4%96%E9%80%B2%E8%A3%9C-%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E4%BA%A4%E5%B1%8B%E9%AB%98%E5%B3%B0-%E8%88%88%E5%AF%8C%E7%99%BC%E5%85%A8%E5%B9%B4%E7%8D%B2%E5%88%A9%E6%8B%9A%E5%A4%A7%E8%BA%8D%E9%80%B2-000522616.html

7）公司董事會決議配發2元現金，配發率約95%，依公司昨日收盤價44.25元計算，若後續順利填息，現金殖利率為4.5%；興富發表示，公司今明兩年業績將會明顯跳升，主因進入建案完工交屋高峰期，2021年、2022年完工量各達338.07億元、347.1億元，2023年更大幅增加至650.69億元，集團營運並在2024年達到高峰920.3億元，總計今年起的未來四年完工金額估達2,256.16億元，公司營運可期。
https://udn.com/news/story/7252/5330384

8）過去餘屋(待售房地)約還剩140億可貢獻。
https://i.imgur.com/3F9Q06q.jpg

9）潛在風險1：根據內政部頒布的預售屋買賣定型化契約的明文規定，預售屋的建築工程應在民國＿年＿月＿日之前開工、並在民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施，並取得使用執照。而賣方（即建商）應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。建商沒有做到這些契約書上的要求，每逾1日建商就應該按民眾已繳房地價款依萬分之五，以單利計算遲延利息給予買方。如果再3個月之後，建商還是因為工期延誤或其他因素而無法辦理交屋，則可視為建商違約，購屋民眾可以依法要求解約、拿回之前繳付的全部購屋款項之外，另外再向建商索討房地總價款的15％，當做賠償的違約金。(2020年下半年已經有部分案子延遲，尤其完售率較高的情況下，要注意後續是否有賠償的費用產生，完工定義通常是取得使用執照)
https://news.housetube.tw/12412

10）潛在風險2：公司有一批可轉債將於111年6月8日到期，轉換價目前37.5元，隨著後續股利發放，轉換價越來越低所以一定會轉換，將稀釋股權17.2%，股本達155億。

11）由於桃園新森活(總銷37億，成本8.9億)及高雄博愛香榭(總銷30億，成本3.37億)建案購地成本較低，因此預估2021年的毛利率應高於30%，稅後淨利率有機會超過20%，若預估2021年營收400億(2020遞延的133億+2021年)，稅後淨利約80億，用股權稀釋後的股本計算，EPS為5.16元，加上賣商辦的業外收入1.31元，有機會達到6.47元以上，若保守抓8成，則為5.44元。

12）參考近五年現金股利發放率，扣掉2017超額發放，平均約93%，以EPS5.44元計算2022年股利可能發放5元，目前股價44元來看殖利率為11.4%，且隨著未來每年的獲利成長，
股利有機會越發越多。

13）2015~2020年興富發殖利率，最高為13.2%，最低4.49%，落差非常大，因此估價方 是參考市場要求的殖利率約6~8%，估算價格區間在60~90元，一年內目標價保守一點先訂50-54元，股利的獲利以外，預期有20%以上的價差空間，後續追蹤財報進行調整。

4. 進退場機制：長期投資，只有基本面出問題才賣，目前成本44元，40以下還會再加碼，要做波段的話50元以上隨意賣

第一次研究營建股，內文借用很多網路上高手的觀點，如果有錯誤的地方請直接建議沒關係，但請理性討論，謝謝

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.250.198 (臺灣) ※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 10:46:20 噓 WolFDragoN : 40以下再叫我 03/22 10:46

40以下+1

公司今年缺錢蓋房子，就算不發股利我也覺得很合理

※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 10:49:59

價差賺的是預估未來，持續追蹤變化很重要

文章內有提到耶... 大大是指認列的部分我理解錯誤嗎？

沒事，只是為了分享交朋友

我寫建案銷售率...

只有豬腳麵線要不要？

請問為何呢？

市值這麼大，我是覺得有點難啦

謝謝

謝謝

※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 12:38:48

偷偷跟你說，查一下已簽訂之銷售合約款就有答案了，認列會從2021年開始，去年財報 中這個項目一季比一季高

155億是已經包含可轉債的股本，我已經用最保守的估算了，所以用今年股本來算數字會 很漂亮

※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 23:23:18