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Re: [請益] 第二戶投資方向及能力請益

看板home-sale標題Re: [請益] 第二戶投資方向及能力請益作者
junior020486
(軟蛋頭)
時間推噓 6 推:6 噓:0 →:4

※ 引述《rachel103 (瑞秋兒)》之銘言:
: 各位房版的大大,大家好~
: 新手小白對於房產投資能力跟方向有些疑惑,希望向各位大大請益
: 背景說明:
: 夫妻兩人均為公營機關員工,月薪合計13萬,年薪合計200萬,已有一間台中蛋殼區的自住透天,每月需繳貸款3萬元,房貸尚有700萬,無其他貸款,未來可能會有1-2個小孩。
: 生活上除了每年會有一次遠程出國外(10-13萬/人),平常物慾不算太強(百貨公司都吃丸龜、車開頭又大、衣服都買Uniqlo),也不用給孝親費。
: 近期手頭約有260-280萬可投資,有兩種選擇在猶豫:
: 1.買大樓
: 考量到未來可能會有1-2個小孩,因此有點想在北太平或北屯置產,投資兼多一個學區選擇,預計持有可能會超過10年,考慮到會放比較久,所以目標是約1300萬,20年內的大樓。
: 假設可貸款8成,35年,前期要先拿出260的頭期款,加上仲介費、代書等費用可能會超過我們目前可動用的金額(260-280萬),若順利成交,未來租金相抵後,預估每月需增加支出約1.5萬的貸款,加上原本自住房的貸款(3萬),整體貸款4.5萬佔月薪比例會來到34.6%,不知道會不會太硬,還是應該要降低目標總價呢?
: 2.買隔壁透天
: 隔壁透天已空屋12年,目前沒聽說屋主想出售,因為是老透天了,所以附近行情約落在1300-1400萬,若將隔壁也買下,合計地坪有將近70坪,可以部分空間自用部分出租,使用上爽度提升很多,30年後或許有機會可以考慮自地自建,或是要賣掉價格也會比較好。
: 採用將這個方案的話,目前的閒錢可能會先all in ETF,慢慢存錢等隔壁釋出(不知道要多久),也是存未來的整修費用,生活暫時不會那麼侷促。
: 看著身邊很多朋友都買第二棟開始投資了,所以才有方案1的想法,但又怕買了1的房就沒錢買隔壁,心裡很是糾結,所以想問各位大大的見解,先感謝各位大大提供意見惹~

我來認真回
我會建議買大樓,1X年兩房車捏一下,或是2X年三房車
不要買透天
老透天整修起來,你會懷疑人生
要出租,也是大樓比較好出租

對了,你提到all in ETF
這個想法母湯
你夫妻第二戶還可以貸8成
我就算你五倍槓桿
去找民營做40年寬三的以你們條件不難
有這個條件,不買台灣房地正5,跑去歐印ETF
年薪200萬來說容錯率不高
遇到回檔波讓你回檔20%-30%
庫存損益直接-80萬
你跟你太太100%吵架的
有可能-20%~-30%
你的大樓只是冷盤甚至小漲
等到回到牛市
房價漲10%
你的ETF要漲50%
不對,你原本260,吃筍了30%,剩182,
讓你抱到牛市翻倍變成364好了
你1300的房子上去10%變成1430
ETF賺104,房價賺130
你在白忙什麼XD還賺輸不動產
如果空頭太久你忍不住停損哩,如果牛市沒翻倍哩?
就算牛市谷底翻倍,你都還是在白忙欸
一個環節錯了,你就落後了
房股雙棲
是適合你不動產都佈局好了
現金流又高,可以在熊市的時候套很多年沒事兒的那群

還有,你現金流是跟太太一起算
我還不說你太太到時候留停育兒的事
光是你們一起的錢幹進去ETF
到時候庫存吃筍,就不是你一個人決定是停損還是續抱
你能忍住續抱硬撐到下次牛市
你太太未必可以噢
會吵架喔

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.161.66 (臺灣)
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MaxMay06/30 00:29好中肯的分析

onenineone06/30 00:31

※ 編輯: junior020486 (49.216.161.66 臺灣), 06/30/2024 00:42:19

idmaker06/30 01:20說的好 更何況非槓桿etf短期翻倍不容易 你個股又容易壓錯

yf761606/30 07:42中肯,推

pttcloud06/30 08:32確實 先把不動產布局好 再去股票慢慢存

alexanjou06/30 09:02如果是買預售屋呢?同樣是拿個十年,前期成本也沒有那

alexanjou06/30 09:02麼高

lantimes06/30 10:28買房子 空頭 增貸出來 買ETF

rachel10306/30 19:55感謝大大的溫馨分析!解救了一個可能會吵架的家庭XD 我

rachel10306/30 19:55們決定下週就開始看房!