[請益] 竹北標的與兩房格局請益

大家好，

本次想請教一個位於竹北台科重劃區的標的，

該案位於科大二路 前陣子大家戲稱與神同行的即將完工建案 禾子旺星光

預計購入的標的是中樓層面科大二街的兩房產品

【認為的優點】

1. location
a.交通- 上午8點 汽機車通勤預估時間(google map預估平均值)
台元科技園區 15min
竹科 汽車走國一 16min 機車走117 18min
竹北高鐵 15min
新竹巨城商圈 15min

b.生活機能-
7-11、全家、家樂福超市-步行 5min
家樂福商圈- 步行 15min 汽機車 5min
公園(公24)- 步行 5min
中國醫、東元- 汽機車5min

c.學區- 內建光明國小、成功國中學區
星苗幼兒園- 步行 5min 汽機車 3min
光明國小-步行 10min 汽機車 3min
成功國中-步行 15min 汽機車 3min
亞太美國學校-步行 11min 汽機車 3min

2. 98戶的小型社區(96戶住家、2戶店面)
沒有大型社區人多嘴雜的缺點，
又可以避免過小社區管費較高或日後維護經費短缺之虞

3. 面科大二街採光佳、平假日隨機探訪算寧靜
詢問同區鄰近住戶也表示並無空汙、吵雜之狀況

4. 公設比相較於近期的建案相對不算高、基礎公設也算OK

5. 雖算預售不過已經近完工(明年Q1交屋) 所以可以實際進去感受採光、通風等感受

6. 給的建材尚算中規中矩

【認為的缺點】

1. 靈泉宮-位於基地前方中間，雖說建商針對前面庭園造景有特別優化處理
不過多少有抗性存在
※為此跑過不少趟現場觀察，平日人不多、沒遇過89
燒金情形平假日上下午大約跑過2X趟沒遇過
網路查詢大概會是一整年會有1次布袋戲、1次較大的祭拜活動

2. 建商相對不知名，防水保固僅給1年，後續維護品質尚不明確

3. 兩房產品浴室沒有對外窗

4. 停車場沒有汽機車分道

5. 單價目前5尾6初，未來或許漲幅比較有限

以上大概是暫時想到的優缺點

另想請益格局部分

格局圖如下
https://i.imgur.com/GHqDNnN.jpg

權狀坪數 27.21坪 公設為8.94坪
主建物 16.31坪(客餐廳7.18坪、兩間房間各3.19坪、兩個陽台共1.96坪)

歡迎大家不吝給意見 多謝

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.166.119.186 (臺灣)

感謝m大回覆，這個case主要是想贈與小孩卡學區同時帶點投資意圖 兩個月前其實有真正為了單純投資在找標的從市區金雅、關埔到竹北縣三 幾經衡量之後選了外縣市的產品 近期股市正好獲利了結多了一筆頭期 才想說回頭幫孩子添購一間兩房(相對低總的新房) (主要也因為兩房這個需求 所以其實能選產品也真的很有限)

感謝m大回覆 興富發除了股票，他的房子我自己比較不推，實際參訪水公園的兩房產品覺得 若以小家庭為客群，還是有點偏小 至於川玥正對那支大大的電塔跟別的電台..這抗性我相信比樓下那間沒啥人煙的廟 可能還大許多，交通的話，兩個商品來講，我想交通時間成本似乎沒有太多喔

感謝o大回覆 抽風機目前合約書上寫的是給樂金(?)三合一 網路上查不到這家只看到樂奇 如果到時效果不佳 再來替換 感謝您提到洗手台被門擋到一事 之前沒特別注意 這點假若購入會再跟設計師研究 冰箱位置實際現場看的結果確實偏窄(它的示意圖倒是畫得很美好) 大概就適合放系窄款冰箱，也因為它工作陽台偏小，建商有送洗脫烘也在冰箱位置旁 預留了排水，所以廁所出來的位置大概就是洗衣機、上方一點收納、旁邊一台冰箱 總坪數關係房間大小可能就只能那個樣或是裝修時再來變魔術 我主要看採光跟通風，颱風天看過室內現場、晴天看過、雨天看過，出乎意料的高於預期 連客廳的採光都還算滿意

附近環境我自己覺得OK 本身在興隆路三段也有置產 扣掉自己社區內的環境 我覺得這邊散步到鄰近公園、超商等都算舒適 主要是未來可能會就讀的學校 都挺近的 可以陪孩子走路上學 很酷

感謝A大回覆 我上班通勤時間上的壓力，會列入主要是以投資角度來看 租客或未來的買家 主力大概還是會來自台元、竹科等為大宗 所以列入評估的要素之一

請問m大是考慮哪棟的兩房?目前談到的內容大概就是5字頭+送大金大關系列 廟我本來最怕的是空污，不過一來實際燒香拜拜的人極少，二來他有防霾紗窗， 且很高機率補價差換吊隱+全熱交換 所以似乎還好？

※ 編輯: lebronting (118.166.119.186 臺灣), 08/13/2023 16:59:20

感謝G大與M大回覆 水瀧跟新埔大概就是台元或外溢效果下的產物 或許同樣金額往外一點可以大一點甚至透天 但那兩區的問題變成還要另外思考學區、鄰近生活機能、市容的議題囉 另京御苑看實登已完銷 以兩房產品來說 只有110.12/111.1有低到53、54萬/坪 學區的話是博愛國小&國中 外帶縣一生活圈這樣 自己比較沒有那麼喜歡

感謝Y大、A大以及E大回覆 請問鴻柏是指鴻磬？如是，這等級差太多了。 客群以及需要自備的金額差的可能有點多@@鴻磬便宜的選項沒意外就是靠近40M 世紀享之前有去看，如果用結果論來說兩房的實登目前均價比星光高，但地點 老實說我比較喜歡台科重劃區就是了^^"

感謝W大回覆 確實川玥銷售的結果較佳(實登) 會再跑一趟去展間了解一下更多細節 參考591上的資料 川玥兩房產品 大概就是2房(24.09坪)←這個對我來說太小 或是2+1(28.78)公設比34.8%換算下來 主+副約18.76 這個大小可能比較合適品 可以選的房型就A2、A3←面river1、B2←面電台 來去看看展間有無視野模擬圖了 我覺得川玥跟星光比起來最大的優勢搞不好是付款條件 川玥2026Q3才要完工 所以前面可以不用急著丟錢出來 星光大概年底就要丟滿20% 或許這對一部分客群也是一個不利的因素吧？

感謝E大、N大、A大回覆 想請教A大位置比較好的理由？如果是莊敬南路進去靠近育禾周遭我覺得確實環境優 可是川玥反而是比較接近經國大橋(空污、噪音疑慮)且電台+電塔 比較想了解您認為的利基點為何？

上週一有騎車測試過 早上7：50從科大二街合展出發走興隆路 過頭前溪走橋下中華路一段1巷過千甲接117到園區門口 大約8：06分

※ 編輯: lebronting (118.166.106.232 臺灣), 08/14/2023 12:13:04

科大一路坤山在動了，不過推測價位不會在我的預算區間

※ 編輯: lebronting (39.10.74.134 臺灣), 08/16/2023 03:46:21