[心得] 112地政士上榜心得

準備地政士考試的時候，瀏覽過很多版上前輩的心得分享，從中學習到很多，今年有幸考上跟大家簡單分享。

一、背景
私立大學法律系
大學成績很爛，看我民法分數就知道
家裡從事不動產相關行業，畢業後才開始讀書

二、成績
111年58.53分
https://i.imgur.com/POKncpI.jpg

三、教材
111年：糕點的地政士全科課程(函授)
112年：糕點總複習+歷屆解題(函授)
強登的速成總整理

四、準備
111年考試只有寫地政士近10年考古題，考完後就荒廢了，直到今年4月6號才開始重新開始擬訂計劃看書，每天讀下班後3個小時。
前2週只看民法，搭配(這是一本民法概要解題書)邊看邊寫把三段論法的解題感覺找回來，順便記法條。
再2週把糕點的教科書搭配函授的所有科目看完
接下來一個月的時間都在寫考古題，包括地政士(練習超過5次)、不動產經紀人、地方三等.四等高普考、估價師，只要有相關的題目我都有寫過或是看過知道解題方向，不懂的題目再回去翻法條想擬答
最後幾天看自己寫的筆記跟擬答還有補習班的考猜。
https://i.imgur.com/L5NuYvo.jpg

民法：整體來說偏難，考得很靈活，重點讀的物權跟親屬繼承都沒考。
第一題10分
1.甲乙買賣契約成立
2.甲違約屬實，但違約金過高，且乙已得請求返還房屋，故法院應按當事人間之損害為判斷酌減之
3.依民法179條不當得利，甲得請求乙返還溢收的違約金
第二題15分
1.信託法第一條定義信託
2.信託法第五條，寫違反民法規定侵害特留分
第三題 8分
1.意定監護定義
2.不知道答案，寫2個都有效法院應指定共同擔任監護人
第四題15分
運氣很好有實務經驗知道解除契約有效
1.寫存證信函意思表示通知送達後未收仍有效
2.解除契約有效，乙之請求無理由

土稅：
第一題18分
1.納稅義務人原則為受託人；例外為受益人有兩點
2.地價總額合併計算，照比例分算納稅
3.立法目的：誰享有信託利益，就跟誰歸戶
第二題25分
基本題
1.房屋稅之自住房屋
房屋定義：
固定土地上之建築物或增加房屋價值之建築物
自住房屋定義：
無出租、供本.配.直居住、3戶以內
稅率：自住1.2%、非自住1.5%-3.6%
同時做住家及非住家用，非住家面積不得小於1/6
2.房地合一稅之自住房地
定義：105年以後取得之房地需課徵
要件：個.配.未辦竣戶籍登記並居住滿6年
交易前6年無出租.營業.供業務使用
交易前6年未曾適用=六年一次
稅率：400萬以下免稅，超過部分10%
第三題14分
1.居住境內之國民死亡應就其境內外遺產課徵遺產稅，故A屋B屋均需課徵遺產稅
2.均可以扣抵，但詳細扣抵方式並沒有寫
第四題16分
1.高報土地增值稅的房地稅計算題算了很多次
寫房地稅計算公式
正常申報可扣土地漲價總數額
高報的部分僅得扣土地增值稅額
2.未依規定申報或成交價格偏低=依周邊市價查核
未提示費用=按成交價3%最高30萬為限

土登：
第一題 9分
真的看不懂題目 寫了1面半
第二題15分
上糕點的課老師有教口訣我覺得還不錯
1.先寫兩個登記的定義
2.舉例
逕為登記：建.國.址.塗.他.滅.國.變
囑託登記：國.公.測.徵.照.塗.變.強.破.押.稅.其.價
第三題18分
1.看到考法律性質馬上想到110年土登考註記登記的法律性質，先寫法律性質定義包括行政處分跟事實行為，再寫指界的定義
2.地政機關應協助土地所有權人埋設界標，如未能指界則逕行施測
3.雙方均未到場指界，地政機關應依鄰.人.舊.習逕行施測
第四題23分
去年這題也是補習班的考猜重點，今年考出來了
1.全程、非全程網路申請定義
2.全程網路申請應即收件，非全程要等書面文件到所才辦理收件
3.審查方式同一般申請，收.費.審.公.簿.發.動.歸
另外帶到網路申請是唯一例外可以收件後再繳費
4.權利變動應由地政士或律師代理，經由憑證登入內
政部數位櫃檯得免親自到場確認身分。

土法：
第一題12分
基本題，感覺該寫的都寫了但分數不高
1.土地法17條：林.漁.獵.鹽.礦.水.軍
不得移轉予外國人，繼承應於3年內出售
2.土地法18條平等互惠原則
3.外國人取得之土地用途限制：
住.營.教.醫.外.使.墳.助
4.取得土地須經直轄市或縣(市)政府核准
5.結論：外國人無法取得礦地所有權
第二題20分
書裡面只有看到區段徵收的土地如何處理，沒有讀到市地重劃的部分，所以就把區段徵收的土地處理方式寫進來，剛好正確
1.市地重劃意義
2.得實施市地重劃地區：新.舊.都.經
3.市地重劃之公辦、自辦：自辦有獎勵事項
4.公設負擔：道.溝.公.綠.遊.廣.停.市.學.學
5.抵價地之定義.比例
6.抵費地之處理：
(1)公共設施用地
(2)國宅、安置戶、經行政院核准讓售需地機關
(3)標售、標租、設定地上權
第三題21分
1.先寫收回權有土地法219條跟土徵第9條
2.收回權的效力
3.新修的土法219-1、釋字763
4.收回權消滅的原因
(1)未於法定期間內申請
(2)計畫已完成，無徵收權行使之必要
(3)已申請收回，未於6個月內繳回原受領之補償地價
第四題16分
糕點上課說最嚴重的處罰要記
所以我記了停業+除名跟申誡+停業
1.地政士法27條：違.假.宣.酬.正.實
2.停業+除名：文.名.違.酬.助.當.簽

五、心得
我完全沒有記法條，考試的時候只有寫依民法規定...依土地法規定...，但是條文內容跟立法目的都有記，所以開頭我會先解釋名詞再帶一些跟題目有關的內容，這樣寫起來篇幅比較多，題目的答案也有回答到，每題作答大約1面-1面半，每一科都是寫到最後一分鐘才停筆。

最後非常感謝版上前輩的心得給我動力繼續準備考試然後今年有幸考上，如果有任何問題歡迎私訊我，祝福大家都能早日上岸，金榜題名。

--