[標的] 2008高興昌 多-買不起房就買地吧
標的: 2008.TW 高興昌
分類：多
分析/正文：
各位啊，如果買不起房，那就去買地吧
公司土地價值150億，換算每股淨值80元
但公司市值才不到50億元，現在股價26元。
近期公司積極切入營建業，資產活化已經近在眼前，
目標價70元，目前還有170%潛在漲幅。
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先說一下高興昌這家公司
高興昌過去是一家高雄的鋼鐵廠
但這幾年基本上本業已經沒什麼東西了，
鋼鐵的部分僅剩鋼管的部分，
但也不怎麼賺錢所以這篇並不會有太多分析，
儘管營運上並無太大亮點，
但公司資產卻是暗藏著許多寶藏。
我們常聽到傳產公司有大量土地，
而後來許多公司規模縮小或沒落後，就出現土地閒置，
大部分的土地應該都是在荒涼的工業區，
但也有少部分是後來越來越有價值的，
而往往資產活化的時候因認列大量利益股價暴漲。
高興昌的故事也是如此，
帳上的土地多是在四五十年前就買了，所以價差十分的可觀
當資產重估的時候，就會有龐大的利益。
高興昌曾經財務非常差，這是早期家族企業的通病
因此就算有龐大資產，可能也不是個適合投資的公司，
這種公司最可怕的就是看不到的洞很大、管理階層亂搞之類的，
在2013年的時候公司就決定乾脆收一收把部分資產出售拿來填洞，
但後來還是花了很多年，才讓公司變的比較乾淨，
終於到這兩三年財務狀況已經沒問題，
本業正常運作，現金流恢復正常，
而過程中各種的減資彌補虧損，小股東持續被洗出場，
現在財務、營運上有大幅好轉，
會計師給的財報基本上我認為可信，因此財務風險我認為不大。
而這幾年股權洗到最後，幾個大股東也撤了，小股東也被洗走了
現在老闆家族從十年前3成到現在擁有近8成股權，籌碼乾淨簡單。
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我們回到公司到底有多少價值? 跟淨值到底差了多少?
（以下都是公開資訊來推估，多是從公司重訊、財報、新聞、實地走訪而來。）
高雄美術館周遭舊廠區：
公司最有價值的土地位於高雄美術館區附近，
高雄美術館區域應該可以說是全高雄房市最熱的地方了，
以前有快一萬坪，但2013年賣給京城5000坪後剩下4700坪，
當年賣出價格為106萬/坪，現在價值當然遠遠不止
目前作為停車場及少許辦公室使用，
而這幾年房價飆漲，該區土地稀缺最後再加上北高雄受惠台積電建廠，
美術館、巨蛋兩區的房價也是持續飆漲，詳細自行參考房版
現在打聽到的價格應該差不多在160-200萬，
基本上這塊土地就價值70-90億元。
這塊是公司資產內最有重估價值的，
因為公司取得土地是非常非常久以前，大概是我爺爺的年代
那時候高雄美術館特區還是農地、工業用地，
這塊目前帳面上的土地淨值用不到一坪不到20萬的價格去認列，
因此目前跟市價價差大概10倍。
永安廠區：
這是以前的舊廠區，後來都搬去屏南了，
目前工廠的部分公司清的差不多了，
基本上就是一個空廠區等著有人買，
這幾年高雄工業區價格也是漲上來，
目前看到永安工業區大約在每坪15-20萬，
受惠南科、楠梓近期發展加速，
而且近期周遭工業區用地應該也是蠻搶手的，
1.7萬坪推估價值大約在30億元。
這塊雖然是工業地，但我反而認為公司會優先處理這塊。
高雄自強路：
這也是很久以前的地，之前也是一千多坪的土地，
賣掉了一半給華固以後，剩下500多坪目前作為停車場使用，
地點是新灣區，高雄重點開發區，
也是商五用地容積率840%，對建商來說蠻有價值的，
用高雄新灣區的價格推估每坪180-200萬左右，這塊大約估10億。
屏南工業區：
目前這區還是工業區，也是公司目前有在營運的廠區，
最開始有32公頃，2015年賣掉了13公頃的土地以後，
目前還剩下19公頃，換算大約6萬坪，
不過我認為這塊十年內應該不會賣掉，但土地價值跟市價還是有差異，
所以用最後2015年賣出的價格來重估一下土地，
這塊價值最低也有15億，實際上可能會高出超過30%。
三和耐火廠房：
2020年購入仁武廠土地，售後租回，且有入股公司，
短期也沒有出售跡象且距離買入也才沒幾年，所以用11億成本計價。
其他還有什麼我也不知道，
但公司在高雄很多處都還有一些小地
所以常常還是會看到突然出現個處分土地的利益，
但我認為土地頂多就幾億，沒有上述的那麼有價值，身為散戶也無法去追了。
了解這些市價以後，我們再去看公司到底認列了多少的價值在帳上？
整體來說，公司土地價值認列了31億
(投資性不動產土地項目20億以及不動產土地11億)
但上面說的這些就已經價值150億元，差了將近五倍，
把公司其他有價值（現金、股票、投資公司）的東西加一加
再扣掉長短期借款，剩下每股淨值差不多80元。
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當然這個故事放在這邊也很久了，那為什麼要選這個時候買呢？
除了上述說的，公司財務轉佳、高雄房市需求強之外
還有最重要的一點，公司終於打算動作了，土地活化終於看到曙光。
最近二代(實際上應該算三代)進公司看起來有心要搞房地產，
據說本身在國外念建築，
目前看起來公司規劃是鋼鐵營運這塊給總經理二代接，
公司土地資產這塊給老董二代接，
因此過去一年有了較積極的行動，
與國城建設一起標下高雄三個大型標案，特貿三、O13、Y10，
當初主要是因為政府要求投標公司公司淨值要高於20億，
所以國城沒辦法自己一個人標，而高興昌有的是資產，兩者就走一塊了。
國城也算高雄在地老牌建商，
長年來蓋了不少房子，也擅長接政府案，
十幾年前高雄軟體園區也是他們弄的，最近切豪宅市場也算成功，
2021年推出定潮豪宅案，算是高雄數一數二的豪宅案。
但缺點就是他們錢不夠多，所以沒獵什麼地，
導致這幾年想要有大建案也有點困難，
因此我認為兩家公司合作蠻有機會的，
高興昌有錢、有地、有企圖，國城有經驗、有能力、但錢不夠、沒地。
稍為講一下這三個標案的價值，
捷運的聯合開發案，O13 跟Y10加起來總銷大約在200億，
200*20%（利潤率）*35%（持股比例）= 14億元。
特貿三總銷大約會比定潮多一點應該會在約200億元，
200 * 20% * 45% = 18億
三個案子總計潛在的利益大約在32億元扣掉稅應該還有25億的利潤，
大約貢獻每股13元，不過我認為這個數字不是很重要，
重要的是背後進入營建業的企圖，相比重估的價值這根本小菜一碟。
基本上光是這些動作，
我認為這些土地在5年內有動作基本上機率是非常高的，
這幾年高雄房市熱起來，
資金也足夠、合作對象也有了，沒有必要繼續壓著土地不放了。
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結論：
從上面的資料算下來，
我推估公司目前資產價值在每股80元+標案的價值每股13元，
基本上五年內上90元的價格應該是合理的，
到時候開發價值仍會再遠高於土地價值，實際開發的時候應該要更高
不過就這樣推算，我認為現在就要70元比較合理，
目前股價26元，目前潛在的漲幅有169%。
我已經在過去幾個禮拜收了不少的股票，前後大概也500張了，
因為我真心覺得這太便宜，
加上最近漲營建股，這才是真正被埋沒的寶藏啊
3折去買美術館土地實在太香，我相信高雄人應該都會懂的
所以說，大家都說買不起房子，那不如就來買土地吧。
當然不免的要說一下風險，
這股票市場流通的量極少，
公司直接拿著8成，市場的2成平常也沒在動
我一開始要買50張就差點被我買到漲停...
這是我第一次當大戶的感覺
所以如果公司派的倒貨應該會很慘，
但他們也不是傻傻的，
土地價值在那邊誰要賣出來給散戶去賺，
而且2成留給散戶玩玩沙好像也沒什麼影響，
股價炒上來對他們好像也沒好處也沒壞處。
另外如果公司完全沒打算動這些土地，
那這篇說的故事也完全不成立，
不過就算沒做事，就當成是便宜買土地好像也是蠻爽的。
--
這樣蠻虧的，不知道要等到天荒地老
明天ptt 法人鎖漲停
推 資產股轉機就是活化 這幾年賣廠大爆噴的例子太
多了
總部辦公室那一大片 很值錢 現在變市區了
然後特貿三很值得期待
地要賣了再說 祖產又不是想賣就能賣
尤其是拖了好幾代不曉得一串肉粽有多少繼承人的
像南紡地也很多但沒要立即開發也是不會動
想到中部某建商買了某家傳產舊工廠的土地
推一個
不過你要說土地的話 台泥的土地才是真的多 又一堆
在市區
#間接持有 #先蹲再說
就是不知道要蹲多久才發文加速一下啊
所以我1/3就是在討論資產活化的可能性，另外當然土
地要比這家多的公司比比皆是，重點是要沒人去注意
，而且土地佔比要夠高，台泥當然一堆土地，但賣了
能夠一股分多少？
這成交量發完明天就一根了
跟買公寓等都更一樣，要知道時間也是金錢
你打這麼認真，明天一定漲停的
這估值似乎過份樂觀了…但三和耐火還算很賺錢的哦
，純用資產價值來估反而是低估了
屏南跟永安大概就這樣子而已了，如果有動作去查都
市計畫這時就會寫上，都市計畫通過後的十年後才會
是人們看到的樣子
另外高興昌本業今年還算有希望的
感謝分享
優文
很好的分享 但內文讓我連想到1439 它的進度更快
他也賣了好幾次地，可以觀察看看當初出售時市場是
否有反應再來決定是否要賭這個賣地消息
推 分享
認真推
推認真分析
先猜明天漲停
地緣分點買了不少
認真推
高興王
這有搞頭，感謝分享
高興王
會不會等了十年還沒有開發
沒其他實質營收貢獻 地賣完了 然後呢？
推認真分析
有料 推
推
大東：嘻嘻
認真分析文 感動
是不錯，但是十年不開發的風險也是有
PTT法人準備進攻!
推認真好文！謝謝分享
交易張數好少
散戶幫忙買漲停，發文者500張賺翻
而且還量超少股票，買的人自己保重
這間每隔幾年炒一次的蝦股票
跟你高興王了啦，帳單貼起來
寫得很認真 給你推好了 但是就推而已
美術館那塊真的是精華，面積也頗大
等非常非常久了，本業鋼管洩師傅，轉好，問題是土
開不知道何時
今天ptt法人進攻直接鎖了
跟你50張，有錢大家一起賺
今天跟一張，感謝分享
這家....
慘了 ptt法人等等開盤直接買到漲停
高雄的土地沒有價值
除非被民進黨看上了
推
推
奈米戶跟一張一起蹲
買單圖呢 補個圖吧！
高雄我只買三地聯上高興昌 富貴要人幫就買三聯昌
頂多再加京城 懂得就懂
認真是認真 但沒量啊....XD
打這麼多 一定漲停
炒房太好賺了
大旱
我真的好高興
打這篇很正常 資產股要沒人注意的話 等到天荒地老
沒賣都是紙上談兵
這種賣地大賺股我手上也有，12讓給你就好。公司算上
土地淨值是每股40元左右，土地還在增值中。結果我
持有快十年了，公司還沒有賣地
華電不香嗎
500張漲停可以賺多少
推，認真分析
好文
有業味 但我沒有證據
幹好扯 真的戳漲停= =
資產股很多等一輩子都沒有 這篇帶流量 抓最後
資產股什麼活化資產的炒法幾年就會炒一次，玩最多次
推分析
的是大同，炒到套住資金市場派大戶直接想搶公司了。
另外認真說，所謂的資產活化最後能回到股東手上的還
不知道能有幾成，這分析內容是有但是很樂觀…
搓停，不枉費這篇了
買這檔根本是找死
華電的資產也不知道會不會活化 不抱希望
高興昌不會輕易賣手上土地的
走中華路這麼多年經過時根本一片荒蕪
一天一根
土地？ 中石化表示：
為什麼現在來看有點像抓交替啊
Ptt法人
好屌 直接紅棒
沖掉了 賺便當錢
PTT法人開盤就漲停
....
直接漲停
馬上被買漲停
ptt法人太強了
PTT法人鎖漲停
怕…
太強了！高興王
20XX的會被帶起來嗎?
還好吧 這檔要鎖資金不用大
家族股東隨便丟幾張就下去了吧....
直接買到漲停，好猛
沒量的股票要出一定要找人接
5/3就爆大量了...現在是？
真是夠投機，呵呵
量小股票小心為上
股本那麼小要拉真的很方便
笑死
如果5/2發還覺得沒問題
量小不敢玩
被PTT法人鎖漲停...
ptt法人漲停
抬轎成功
法人win
笑死！
看來以後都找量小股自己買好發個文賺股板的錢
厲害
認真文
低流動性,殖利率沒提到. 那股東是?
PTT法人再次進擊成功
這邊一人一張
收完500張再發文，之後應該很刺激喔
朝聖
朝聖
今日直接漲停
笑死，這樣也行
不愧是PTT法人
期待明天股價能多綠
高高手
哭啊 這個基本上是大牛股吧
每次都這麼剛好 發文就有量 去想想理由吧==
上次PTT法人是億泰 在之前是力特 還有嗎？XDDDD
標的文拉 不是針對原po
上一個國碳科
要兌現不知道要等多久 大家都敢搶著上車 佩服
新手發問 像這類資料上哪可以找到？
等明天看笑話 哈哈
PTT法人真猛
原來PTT法人不是都市傳說
這種都能漲停應該是出場訊號
誰說文組不能賺錢 寫個文章直接漲停
笑死 ptt法人拉漲停
短期是不用擔心我出貨啦，提示都給那麼多了，自己
去找分點看我的動作吧…自己投資也要小心啊，我文
章都說了這隻量少，我自己收股票都收的很痛苦了，
前一兩根就是被我買起來的，因為根本沒量我又想買
，就買起來了，自己都買不到了怎麼可能那個時候發
文，而且今天漲成這樣明天我反而擔心明天，到時候
明天跌了又被靠北…
我也不是第一次發文了，自己可以去研究看看我以前
的文，多得是討論會計問題、產業的文章，不要把我
當成是利用ptt賺錢的人好嗎…
本來我的打算就是長期持有，反正就慢慢買，誰知道
最近營建開始炒，連高興昌也被弄到漲了一波，我就
順勢把資訊放出來了，我也沒料到ptt會那麼強，不然
各位也可以自己去研究一下量少的公司來發文，看看
是不是大家是不是隨便發隨便信。
然後一堆人在說不知道要多久才會實現，啊所以我整
篇都有在分析實現的可能性啊，我覺得五年可以看到
，又不是說明天就會賣土地，所以我算的價值已經扣
掉了五年的時間價值，直接拿折現率10%去計算，這樣
的邏輯應該還可吧？我也一直在想資產股合理的計算
方式，大家可以來討論看看
總之大家自己小心，畢竟今天大家買到漲停、明天可
能就賣到跌停了，但絕對不會是我賣的就是了…
來朝聖ptt法人
股價便宜+推爆+潛在報酬大=鄉民最愛
元大博愛分點是南部營建股常客
進場點都很漂亮 ex 3188
推原po分析的很仔細 只是五年真的有點久 農林土地
更多也沒到這個股價 本業穩跨轉建商的還有炎洲連20
都不到，這樣都能衝到漲停真的是市場錢太多不建
議你這段時間重壓
等著看ptt法人多殺多XD
ptt法人的力量…
打那麼長 值得賺100萬
噓明顯 某些鄉民的見解跟眼見就是可笑
農林一堆山坡地無法開發只能炒炒碳權議題
炎洲轉型建商股要幾獵地養地 都是用當下時價去標
根本不能比好嗎
這麼多鄉民看壞讓我更堅定的大下注了 笑死
推原Po認真追縱找鑽石
不懂裝懂，你要買著等他下市啊？套多少？
怎麼有種熟悉的感覺，阿對了是臺慶科
樓上你醫生考上沒
不過妳比他有料多了，他只會打電話
推原PO的分析和之前分享的內容....唯一只覺得這支發
的時間點應該可以再早一點點
反正愛抬轎的輸錢不要出來抱怨就好
我只是提醒原ok穩健的標的還很多 也不用5年 5年後
的房地產誰能保證 根本不需要重壓這種資產股你覺
得可笑我也沒意見每個人都可以有自己投資的方式 你
佳格停損了嗎？ 我最後50出光了慘QQ
好猛
推原po找鑽石。
明天漲停
先猜明天繼續漲停
我要是公司派就先倒貨 等價崩了撿回來再開發土地
跟楠梓電 潤泰新很像啊，業外收入超高
台肥台鹽不是也很多土地
太長
今天已經炒漲停了
大同的即視感
推一個 好文
恭喜
這隻不是鑽石，是割韭菜利器
希望樓上可以說一下原因，公司以前有多爛我也知道
，文章也有提，以前公司洗股東那些作為我也是看不
慣，財務不透明的問題我也有聽會計師說過，剩下如
果有其他的資訊希望能分享給大家
被倒爛
軟體園區是原營造商倒了，國城是概括債務承攬下來
但是對於債務處理很狠！
不高興昌
不高興QQ
呵呵 出貨囉
被元大博愛吃豆腐了
不高興了
這幾天也不少隔日沖跟短沖混進場
笑死
推認證分析及分享～
以後應該要自己默默賺才對
但若是跟表哥一樣就...救救...
抓交替
真的被我說中抓交替了
笑死 多殺多囉
盤整後再來看這隻 看起來是完蛋了
回到原點了@@
原po長期持有是還好...有些想投機的就容易被修理
覺得原po分析的文章都很不錯...但盈虧真的自負
*跟單的人盈虧自負
哥 沒事別碰中小型鋼鐵股 除非你在產業圈子裡面
鋼鐵圈子水超深的 你只看到表面
不會啦，我處理過的公司比這些可怕多了，掏空 假賬
詐欺 股東跳樓的都處理過，有危險我跑第一個，我
做長線這波對我沒差，只是不好意思版友吃筍，不過
看昨天的籌碼感覺版友進場的應該沒多少
慘，開盤試搓還漲停，結果被虐殺
昨天漲停，今天被出貨到快跌停，慘慘慘
484 講ㄧ推不如一張對帳單啦
爆
[心得] 潤泰全討論大家好 台股昨天吵得最兇的就是南山了 今天盤面不意外的潤泰雙雄又跌停了 至於影響到底多少 小弟這邊也發表一下淺見![[心得] 潤泰全討論](https://i.imgur.com/wt0naQFb.jpg "[心得] 潤泰全討論")
40
[標的] 1234 黑松 賣方主力籌碼見底 資產保護------------------------------------------------------------------------ 1. 標的：1234 黑松 2. 分類：多/心得 3. 分析/正文： 籌碼面-![[標的] 1234 黑松 賣方主力籌碼見底 資產保護](https://i.imgur.com/dNDuDjJb.jpg "[標的] 1234 黑松 賣方主力籌碼見底 資產保護")
27
Re: [請益] 配股配息到底是不是左手換右手這就是把公司營運與股價湊再一起感知錯誤的例子 如果今天沒股市報價，完全只是一個股權，你還會覺得是自己的錢左手換右手? 不會嘛，哪來的價格給你扣，你也會拿到股息... 只是多一個股市的即時報價...就一堆人被價格給迷惑了 股價就只是一個大眾集合出來的價格29
Re: [閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？這就是只知其一不知其二的說法, 跟楊世光沒有太大差別 還是一樣那句話 你利用低估折舊逃避的稅, 最後都會在處理的時候回沖回來 尤其是土地這種這幾年已經全面防堵的資產 你用公司持有土地, 在沒有重估的情況下發生繼承, 固然是用淨值計算![Re: [閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？](https://i.imgur.com/dVeTE8bb.png "Re: [閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？")
80
Re: [新聞] 停止打房了？楊金龍：態度很serious 但大象![Re: [新聞] 停止打房了？楊金龍：態度很serious 但大象](https://i.imgur.com/7iIwAGxb.png "Re: [新聞] 停止打房了？楊金龍：態度很serious 但大象")
16
Re: [新聞] 被台灣科技業年薪190萬驚呆！日本經濟學![Re: [新聞] 被台灣科技業年薪190萬驚呆！日本經濟學](https://i.imgur.com/4NyNDszb.jpeg "Re: [新聞] 被台灣科技業年薪190萬驚呆！日本經濟學")
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[情報] 美國上週初領失業人數低於預期![[情報] 美國上週初領失業人數低於預期](https://i-invdn-com.investing.com/redesign/images/seo/investing_300X300.png "[情報] 美國上週初領失業人數低於預期")
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[情報] 2610 華航 購買10架777-9客機、10架A350-1000客機30
[情報] 《光電股》亞光11月每股盈餘0.5元![[情報] 《光電股》亞光11月每股盈餘0.5元](https://ww2.money-link.com.tw/images/news/4/9.jpg "[情報] 《光電股》亞光11月每股盈餘0.5元")
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[情報] 113年12月19日 三大法人買賣金額統計表![[情報] 113年12月19日 三大法人買賣金額統計表](https://i.imgur.com/Pc7xJQrb.jpeg "[情報] 113年12月19日 三大法人買賣金額統計表")
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1X
[請益] 請問大家知道專門做可轉債的鄭大嗎？
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