Re: [問卦] 鄉民都能接受貸款30 40年買房?
※ 引述《a1256438 (rex)》之銘言:
: 如題,
: 最近朋友的朋友這一兩年來買了房,
: 要不是貸款大概要30年繳完,
: 要不是坪數很小,
: 10幾坪,
: 這幾年存頭期款,
: 本來能買三房變兩房,
: 或者同樣大小,
: 貸款的年份也越加越多,
: 是不是台灣買房基本上是穩贏的投資,
: 鄉民在中產階級的,
: 都能接受貸款這麼久嗎?
: 有沒有八卦?
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下面有人講說什麼繳個幾年寬限期轉貸換大房再賣掉
問題是你啟動資金哪裡來的,同時在漲,大房跟小房差價越來越大
何況你這麼做可以成功的關鍵在於,每次換手時,都會有人接手小房,資金不會斷鏈,想像一下,如果大家都持續轉貸,都在寬限期內繳利息不繳本金,過個幾年換房
建商A推出一坪25萬的房子賣給甲乙丙丁
分別是70坪、60坪、50坪、40坪
甲買了1750萬,銀行貸給他8成1400萬,甲自己掏出350萬,建商拿到1750萬存入銀行
乙買了1500萬,銀行貸給他1200萬,自己掏出300萬,建商拿到1500萬存入銀行
丙買了1250萬,銀行貸給他1000萬,丙自己掏出250萬,建商拿了1250萬存入銀行
丁買了1000萬,銀行貸給他800萬,自己掏了200萬,建商拿到1000萬存入銀行
這個時候建商存款總共有1750+1500+1250+1000=5500萬
甲乙丙丁掏出350+300+250+200=1100萬
你各位沒發現有4400萬是建立在銀行相信甲乙丙丁將來會還款的「期望」上面,憑空去預支的
—————————————————————
假設過幾年房價持續上漲,甲乙丙丁都一直轉貸沒繳本金就脫手換房了,這個時候加入某戊
房價變成30萬一坪,甲賣給乙,乙賣給丙,丙賣給丁,丁賣給戊
這個時候自備款全部變成1100*1.2=1320萬
銀行放款變成4400*1.2=5280萬
有沒有發現同樣四間房子,過個幾年,銀行對他將來的「期望」上升了,當然之所以會這樣子上升,關鍵在於某戊的加入,之後要再上升,需要有某己、某庚、某辛等等,然後還有一個關鍵在於,銀行的放款條件仍然一樣寬鬆
—————————————————————
想像一下,假設到了某庚,想要找下一位某辛的時候,某庚發現他媽的找不到的時候,這個遊戲就玩不下去了,最後一隻老鼠居然是自己
還是有天銀行放款條件改變,導致銀行不願意這樣玩的時候
這樣子就爆掉了,之前日本是找不到最後一隻老鼠+放款條件改變
美國是找不到最後一隻老鼠,然後原本的老鼠體質又差,還沒到放款條件改變就自爆了
當然啦,你各位真的等不及想買來自住,沒關係啦,但是要靠不動產投資賺大錢,你就要祈禱兩件事
1.你不是最後一隻老鼠
2.銀行放款條件一直都那麼寬鬆
--
社會集體老鼠會的概念
嗚嗚嗚想要有個家這麼難
你跟前面的講啊,跟我們接盤的講幹嘛
前面的賺到錢閃人了,但是有時候前面的會在串起來排到後面去,當散戶賺到錢,大部分 都會覺得自己超級牛,很少會獲利了結的,一般都是加倉下去玩,前面的說不定變成後面 的最後一隻老鼠噢......
※ 編輯: junior020486 (49.216.52.202 臺灣), 09/21/2021 23:00:38所以你買了沒?
我買了,我就說買來自住沒關係,不要想說什麼無限寬限期一直開槓桿投資上去,我自住 就一間,跌了也沒關係,到時候換房成本比較低 想說可以一直漲的沒有發現,如果用1.2倍循環 啟動遊戲的總資金沒幾次循環就翻倍了,有可能這樣一直下去嗎?尤其在沒有實體經濟支 持下不太可能啦
※ 編輯: junior020486 (49.216.52.202 臺灣), 09/21/2021 23:03:43觀念正確,可是政府不會讓它崩,現在已
經是一個不得不玩下去的局面了
政府選擇放任 那就全民受罪
那些既得利益者最爽… 玩弄體系
放款條件改變感覺會比最後一隻老鼠接盤還快發生 銀行放款的利率地板是取得資金的成本,天花板是機會成本 取得資金成本銀行一般是算同業拆借利率 機會成本當然是其他如果有更好更穩當的投資標的 如果美國升息,美元會強勢,這個時候金融機構在不動產放款的機會成本會上升,說不定 放款條件就會改變
※ 編輯: junior020486 (49.216.52.202 臺灣), 09/21/2021 23:34:49不讓他崩就是泡泡越吹越大崩掉時越慘烈
推一個很多房友一直強調通膨 但其實通膨
在這邊沒什麼著力點 因為週期太短 其實
主要都是資金行情而已
通膨時間夠長,才會感覺出來,現在房價上漲的速度跟通膨速度根本不是同一個檔次 何況放款條件改變,前面一堆槓桿操作的,或許就ㄍㄚ不過來,哪還能撐到通膨 人們就是會買會增值的東西來投資,如果房子不能增值,像2014~2018/2019,要嘛緩跌 要嘛平盤,那個時候就是沒那麼大量資金,難不成那個時候緩跌是因為通縮?那個時候每 年都還是通膨啊 短期影響大的還是資金跟預期心理,一旦上漲訊號明確,大家恐慌性追價買入,但是一旦 利空出現,大家就恐慌性賠售賣出 就是這樣而已,你去爬實價登錄就知道2014~2018一堆重劃區投資客賠售的,何況實價登 錄上面的賠售還不含交易成本
※ 編輯: junior020486 (49.216.52.202 臺灣), 09/21/2021 23:58:36謝謝好文,受教了
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