[閒聊] 七月中旬的房地產閒聊

在台中開店的台中人老闆，

又來跟台中的鄉民閒聊分享囉！

跑策略回測跑了三個禮拜，

今天終於結束了，爽！

剛好最近聽到一些裝潢方面的消息，

還有遇到很白目的狀況，

這次一起來聊一聊。

這個月的水電材料相關價格，

鐵、白鐵五金配管：白鐵、鍍鋅雙跌價

跟上個月判斷的差不多，

漲了一個月之後，

這個月又下跌，

不只漲的金額都吐回去，還超跌了一點，

鍍鋅另件這個月也是微跌，

目前看起來下個月就算沒有持續趴著，

大概也不會彈多少回來。

塑膠管另件：微漲

跟上個月一樣漲了牌價2%，

不過目前看原料價格，

下個月可能會持平或是小跌一點。

電線纜：下跌

上個月國際銅價來了個巨幅修正，

這個月開出來，

牌價跌了10%左右，

不過這個月初又彈上去，

目前看可能下個月會再回漲個4-5%左右，

如果有需要拉線或是抽換線需求的，

可以把握這個月先把線叫起來，

應該可以省一筆。

這個月想講的內容滿雜的，

反正東講一點西講一點，

自己挑有興趣的看吧。

前面有發一篇文章說到凱撒跟TOTO換目錄要漲價，

這禮拜有收到凱撒目錄了，

不只銅器有漲，瓷器的部分也有漲價，

有需要的自己這個月抓緊時機。

房地產的部分，

這東西終究跟股票不太一樣，

上了車之後，

如果突然遇到事情，想馬上下車沒那麼容易，

所以一直跟大家講說，上車前，

要謹慎評估好自己抵抗風險的能力，

如果遇到裁員，或是想當包租公但房租打不平甚至空租，

是否可以撐得過去，三個月？半年？一年？

這點我自己也是一直很小心的在應對，

畢竟如果把流動性風險考量進去，

現在要投資的話，

除了房地產，還是有很多比較適合的標的，

像最近股票幾乎天天創新高，

風險有控制好的話，賺的應該隨便都是房地產的數倍，

遇到大事件，要跑也是點一下的事情，

除非真的是超級黑天鵝，不然最多也就10%。

所以就我個人來說，目前會推薦要買房的對象，

大概真的只剩有剛性需求，然後也有能力抵抗風險，

手上連一間房都還沒有的人，

不然我們政府是真的很缺錢，

從各種面向都不難發現，

之後會有越來越多地方卡著你的槓桿，

然後各種稅的稽查跟追繳也會越來越嚴格，

在房地產這種幾乎大家都開槓桿的投資中，

要找到不太受這些變化影響的物件，

真的是會比較難一點，

又或者是說，

在有其他投資標的可以選擇的情況下，

目前房地產是一個吸引力比較低的選擇。

再來講一下最近裝潢相關聽到的一些消息。

上禮拜跟統包師傅去場勘完，小聊了一下，

以台中來說，

7/25之後，清運的費用會再往上漲一波，

目前的政策越來越嚴格，

從源頭到最後，每個環節都得要有牌，

不然抓到就是開罰，

可以誇張到什麼程度？

你師傅要是騎機車，腳踏上放一個油漆桶，

裡面看的到裝的是廢棄物，

管你裡面到底是什麼東西、要載去哪、是怎麼來的，

稽查人員看到想抓，就可以直接開罰。

上個月他配合的水電老闆，

就因為開車要載廢棄物去暫置場，

結果司機沒有牌，抓到直接罰了三十萬，整個超不爽，

之後如果是要做翻修的部分，都得要有價格上漲的心理準備，

而且這個趨勢目前看不到盡頭，

因為台灣目前能合法處理的場所，幾乎都要爆炸了，

所以這個費用一定只會越來越高。

然後還有缺工的問題，

目前外面不管是公家還是民間案，

全部都面臨到超嚴重的缺工問題，

我這統包師傅，本來下面大概都兩三個人在做，

但因為來來去去實在太頻繁，

導致有時候接到案子都差點要開天窗，

上個月直接心一狠，

所有師傅包含剛進來的學徒，

全部簽五年長約！

加上漲薪水、每場案件撥5%當獎金，

只能用這樣的方式來留人，

他也苦笑，真的是沒辦法了，

不然每次都兩、三個月就要找人，工作真的是沒辦法做。

而且目前因為科技業很熱，

廠房在蓋的時候真的砸錢拉人不手軟，

像我們台中很多工班都挫勒等，

要是台積電台中真的開始動了，

到時兩倍、三倍的價格在拉人，

其他案子基本上要做就很困難了。

在這幾個因素累積起來的環境下，

不敢說舊房子一定不能買，

但如果買了是需要重新裝潢才適合入住的，

真的都要謹慎考量跟評估一下，

畢竟裝潢的費用，雖然有裝潢貸款，

但比較常見的還是以現有資金在處理，

而依照我上半年觀察的情況，

現在業主的預期預算，跟需求實際需要花費的金額，

這個差距在這段時間，有越拉越開的趨勢，

常常預算開個一百萬，以為已經開的很高了，

但其實需要做的東西，光簡單評估一下，

都可能至少得一百五十萬，甚至要到兩百萬才做的出來，

如果還需要設計，那更不用說了，十個有十個都是爆預算，

加上這種狀況下，在遇到預算不足的時候，

真的是很容易造就一個，裝潢蟑螂最適合的詐騙環境。

所以如果有買房的需求，

到底該買貴貴的新屋簡單處理就好，

還是買便宜一點的舊屋來重新翻修，

這個是得好好想想再下決定。

分享完最近聽到的消息，

接下來吐個苦水幹譙一下。

其實做轉介以來，接洽過的人幾百個跑不掉，

裡面有容易溝通的好人，

也有智商可能低於平均的爛人，

但反正自己也做生意的，習慣了，

都不會太放在心上，

不過上禮拜跟統包聊天時，

聽到一個台中鄉民的行徑，真的是令我覺得傻眼又火大。

一開始大概是去年九月左右吧，

接到裝潢的詢問，也安排了師傅去場勘報價，

後來可能因為報價有超出他的預算，

他覺得貴，直接就沒了消息，

我發了訊息跟他詢問狀況也都沒讀，

這其實很常見，我們也都不以為意，反正下一場繼續努力就好。

結果師傅前陣子接到他的電話，

說請師傅到現場看一下，

因為畢竟曾經有接洽過，師傅也沒想太多就去了，

一到現場，打開大門走進去，

師傅瞬間就想轉頭走人了...

房子裡很明顯就是工地現場，而且是那種被放管的，

然後就聽業主開始講狀況，

說什麼目前找的工班，錢已經請了七成了，結果進度不到五成，

之後有的沒的一大堆，

最後大意就是，能不能用剩下的大概三、四十萬，

來幫他們把這場收尾起來，

哇哩勒，當初預算開一百萬，

如果要幫你擦屁股，

前面的東西都得打掉重來，沒跟你收一百五就很好心了，

別人請到剩三分之一，結果要我們用這三分之一幫忙收尾，

這是在講什麼國際笑話嗎？

師傅也不想講得太硬，就跟他們解釋說我們沒辦法這樣做，

講著講著，業主越講越不爽，

最後竟然跟我師傅講，

"我們狀況都這樣了，你就幫忙一下嘛，有必要這麼摳嗎？"

我聽到師傅轉述時真的超不爽= ="

馬德，沒欠你欸！

一開始報價時，

師傅跟我雙重擔保品質跟施工的情況下，

嫌我們貴，連詢問都懶的回覆我們，

後來自己找便宜的處理，被放管了，

這時就想的到我們，還要我們日行一善，

幫你用剩下的預算收尾，

這到底什麼腦殘行徑？我真的是無話可說，

最後當然也是沒理他，

實在是這種行為真的是很扯，

不講出來真的不吐不快，

業主要找便宜是人之常情，

我們一定是都OK，

因為業主不是非我們做不可，我們也不會沒做到這場活不下去，

但自己做的選擇，就得負擔後面可能會出現的問題，

出了事才想到找別人擦屁股，

真的是除了給人家笑，沒別的了，

發個牢騷，也希望別再遇到這種人了...

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台中的在地水電材料行
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