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Re: [問題] 台南重劃區

看板Tainan標題Re: [問題] 台南重劃區作者
Ho1liday
(江湖唯有英雄志)
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稍微Google一下就有了

https://www.hiyes.tw/BrandArticle/Show/309a738e-e858-4975-b07f-b6b4d83ff100

因為文章太長,只貼部分,剩下的有興趣可以自己點進去看


哪些區域最靠近南科、最具發展潛力?


台積電進駐南科後,讓台南周邊房市上漲,號稱「南科一區,撐住全台南房市」,但真的

是這樣嗎?如果要投資置產,或是南科工程師自住的話,到底該選在哪區,最具有發展潛

力,還能帶動房價,我們可以分兩個方向來看,第一從地理位置來看,第二從交通機能來

看:


地理位置最靠近南科,南科正核心第一圈


南科園區位在新市區,從地圖上來看,最靠近南科就是「善化區」、「新市區」以及「永

康區」,這3區就是我們常說的「南科正核心」,不管是距離、規劃都是最符合南科工程

師期待。雖然這3區位於台南外圍的區域,到市中心仍有段距離,生活機能也還未發展完

全,但房價的單價基期相對較低,正因如此,這3區也是這2年補漲效益最強、投資最熱烈

的地方,以下重劃區都是位於這3大區域,也是目前討論度最高、最具潛力的重劃區:


1.善化區:南科特定LM特區

2.新市區:新和重劃區

3.永康區:鹽行國中重劃區


https://i.imgur.com/RwKPFkH.jpg




南科正核心第一圈-鹽行國中重劃區(永康區)

永康,在過去就是台南人青睞的區塊,一般人告訴你要去「台南玩」,指的就是北區、東

區、中西區,而永康區就是緊鄰這些區域的的區塊,永康區人口約有23.4萬人,是臺南市

人口最多且唯一超過20萬人的行政區。因此永康區內的生活機能、建設都與台南市區水準

相當,比起上述提到的善化、新市區又更靠近台南市中心。



且此區發展時間早且成熟,近10多年開始規劃重劃區,最知名的就是大橋重劃區,該區段

建物屋齡新,房價近年也水漲船高,從原本的1字頭就能入手,到現在已直逼3字頭房價,

且目前已無新案可買。因此下個備受矚目的重劃區,則是我們下面將討論的,鹽行國中重

劃區。


鹽行國中重劃區地理位置|位在台南人口最多的行政區,鄰近市中心

位於永康區的北端,鄰近中山高永康交流道,占地61公頃,從都市計畫圖來看,幾乎50%

為住宅用地,是以「鹽行國中」為中心規劃的重劃區,整個位置比大橋重劃區更靠近北邊

,距離南科更近,開車通勤約10-15分鐘左右,往西南也是差不多15分鐘就會進入台南市

區的公園路(北區)。


鹽行國中重劃區生活機能、交通機能|食衣住行皆完善,自住購屋不敗法則

從鹽行國中沿著中正南路通往奇美醫院的路上,經過台南應用科大的週邊,共有三大商圈

,分別為鹽行商圈、台南應用科技大學商圈、愛買家樂福商圈,有全聯、家樂福、麥當勞

、丹丹漢堡、壽司郎等,距離重劃區約車程5-10分鐘內,還有多家銀行、郵局、農會位在

中正北路上,食衣住行等生活機能都很完整,醫療資源包含奇美醫院、安南醫院車程皆在

15分鐘以內,機能相當完備。


學區規劃:永康鹽行國中於2021年9月啟用,總經費約3.3億元,共規劃18班,並推動雙語

與國際教育,採綠建築設計,極具設計感的外觀,也成為此重劃區的地標之一,加上鄰近

的三村國小、台南應用科技大學、南台科技大學,車程皆在10-15分鐘以內可抵達,就學

環境完善。



休閒娛樂:位於永康交流道3分鐘車程,則有台南知名的五星級飯店-桂田酒店,是南科附

近首座星級的渡假型飯店,以峇厘島南洋風情打造的戶外庭園,瀑布的造景,建構出濃烈

的熱帶異國風情與魅力,更被網友票選為台灣最美飯店前10名。加上鄰近台南歷史博物館

、台南國際棒球場、台南總圖等,在鹽行國中及永安路旁則有規劃公園綠地、大排河邊景

觀,都是永康區假日休閒的好去處。



交通機能:坐擁國道1號永康交流道、北外環第三期,永安轉運站、永康火車站之交通優勢,通往南科約10-15分鐘距離。

3分鐘抵達國道1號永康交流道:通往永康工業區、全台縣市,重要的交通金脈。

6分鐘抵達北外環第三期快速道路長和路口:沿著北外環通往南科,通勤約10-15分。

7分鐘抵達永康火車站:往台南火車站約7分。

3分鐘抵達永安轉運站:是國道客運進入台南市區的第一站,可在此轉乘市區公車,接駁至北區、安南、高鐵。



除了上述說明的快速道路之外,最重要的2條道路,永安路以及中正南北路,則可以分別通往

永安路→台灣歷史博物館、和順工業區、安南區的就業工業區

中正南北路→永康工業園區、永康火車站商圈

https://i.imgur.com/RHGI99D.jpg

(圖應該是三村國小,他打錯字)


鹽行國中重劃區未來發展|永康區土地開發近飽和,人口將移入重劃區內

以南科第一圈來說,鹽行重劃區距離南科是最遠的,通勤的時間約10-15分鐘,但鹽行重

劃區的優勢也很明顯,就是靠近台南蛋黃區以及完善的生活機能,通往市區只要10分鐘就

有南紡購物中心、國賓影城等重大的百貨商圈,區內的建設利多都在逐步實現中,包括去

年完工的鹽行國中雙語學區、40米的永安路拓寬工程、北外環第三期,都能再次帶動區域

景氣發展。


且永康區土地開發幾近飽和,新開發的重劃區相當稀缺,因此「鄰近市中心的重劃區」都

會成為全國品牌建商、自住客追逐焦點,此區也吸引了許多大型建商布局:如國泰、遠雄

、寶佳、春福、京城、宏普、昌禾、鉅虹、和發建設......等。倘若你是偏好離市區近的

族群,鹽行重劃區定位是台南都會核心,也是能滿足你通勤和生活機能的行政區。未來還

有以下的重大建設發展:


重要道路門面-永安路拓寬40米:

為了因應永康交流道下的車潮,解決中正南路、永安路的交通雍塞,政府開始進行永安路

的拓寬工程,將現路寬20公尺將拓寬為40公尺,工程費約9.82億元。

永安路是鹽行國中重劃區最重要的門面道路,可以連結北外環通往南科,未來將一路從永

安橋經過安南醫院,連接上國道8號,會是一整條40米的大道,預計2023年可以完工通車

,拓寬後能紓解鹽行國中通往安南區、市區之間交通雍塞的情況,提高交通水準。


永安轉運站:

為了解決國道客運上下客與車爭道,造成的交通雍塞,政府預計興建「永安轉運站」,總

經費達118.5萬元,結合國道客運及市區公車轉乘,讓消費者方便搭乘大眾運輸工具,預

計規畫6個乘車月台,此外,候車設施將結合太陽能光電板再生能源,並透過綠色工法營

造整體景觀,創造一個永續節能低碳之轉運站。


基地位置位於永運路上,距離鹽行國中重劃區約車程5分鐘,是國道客運進入台南市區的

第一站,預計會有和欣、統聯、國光3家國道客運進駐;而市區公車則有5路、20路、21路

、橘12、及高鐵快捷公車等,接駁至北區、安南、高鐵及新市、善化、麻豆等區域。完工

後也將改善鹽行國中重劃區的交通機能,帶來轉運人潮還有就業機會,促進區內商圈的發

展,目標在2023年動工,2024年完工。


額外補充:

而鹽行國中,是極少數周圍還沒有建案,就已經開始招生的學校,原因在永康區另一所國

中大橋國中已是滿額學校,無法負荷,因此啟用鹽行國中,足見此區的年輕人口、移入人

口成長力道非常的強勁,對於未來要入住的居民來說就學問題已經解決,也是此區的優勢




結論:想在南科買房、自住挑選的2大重點

對於即將前往南科就業的工程師,如果你不是台南人,對於市區的機能沒有強烈的需求,可以鎖定善化區的LM特區、善化車站商圈,或是新市區的新和重劃區,這兩區是最靠近南科,也是外界最看好具有發展成蛋黃區的潛力區域,如果想要距離市中心近,期望有市區的生活機能,則可以鎖定鹽行國中重劃區、九份子特區、史博館特區,靠北外環道路抵達南科大約10-15分鐘。


對於外地置產的人來看台南,要站在南科高階工程師的角度去思考,才會買對地方,「南房子已經不是給台南人買的」,根據以下兩大重點挑房子,也會比較保值:

1.車程30分鐘之內可以抵達南科

2.環境好綠地多,街道輪廓有重新規劃且整齊



台南的物價、房價仍低於北部,未來十年會是房市發展的重中之重

近幾年台灣房市發展過程中,南科的崛起已是不爭的事實,台積電、聯電、群創光電、
ASML、台灣航電(GARMIN)、誠品、MOMO、三井Outlet等知名企業陸續投資台南,加上沙崙智慧綠能科學城、南科3期都落腳在台南,台南市已具備完整的上中下游產業鏈,成為高科技及綠能科技產業重鎮之一。


根據我們的觀察,其實南科區域包括善化、新市的房市需求仍很大,像是新大樓2房及3房+車位的產品仍然很熱門,很多南科工作者都希望住在離工作地點近的地方,但善化、新市目前的大樓新成屋供給量太少,不少人會轉往台南其他區域買大樓成屋,因此,儘管近年來台南的物價與房價都上漲,但仍普遍低於北部,也絕對是台南房市現階段最大的優勢,也是吸引科技青年南遷的另一大主因。隨著南科進駐的廠商就業人口數愈來愈多,鄰近的學區包含南科實中、永康區、善化區學校都已出現供不應求的情況,也代表未來南科房市的剛性需求仍然非常強勁。

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weed22201/27 15:33沒有ikea

Ho1liday01/27 15:51https://i.imgur.com/SSBj9ZT.jpg

Ho1liday01/27 15:51850公尺2間星巴克

t22272801/27 18:29果然要財團插旗的地方才有寫手

Morphee01/27 18:31年輕工程師最佳解是先買善新LM兩房平車或三房平車

Morphee01/27 18:32三到五年後再補一間市區好區透天 如虎尾寮或鄭仔寮

ToastBen01/27 19:17台南的物價房價仍低於北部wwwwwww

rehdscoo01/27 19:38沒介紹LM

y789y01/27 20:24推推四樓!怎麼都沒有人推買虎尾寮

slg01/27 20:50虎尾寮透天大多兩千萬起跳耶!門檻高了不少

Ho1liday01/27 21:16才2千萬起跳?那是5年前的價吧?現在應該2500萬起跳

griffeyk01/27 21:26桂田酒店是假日好去處? 是雲永康人吧?

Ho1liday01/27 21:32桂田哦?頂多去吃飯吧,他那段描述可以無視XD

y789y01/27 23:04怎麼會?虎尾寮二手透天,親戚三年前買不到1500餒~實價登

y789y01/27 23:04錄唷,不是聽他隨便說說的

bioeric01/27 23:13南科正核心第一圈是善化新市西港麻豆 永康房產炒手要蹭這

bioeric01/27 23:13個?

https://i.imgur.com/b3VroNT.jpg

啥? 你是說高成交單價的 去蹭 低成交單價的嗎? 你邏輯還好嗎XD?

cheermin01/27 23:38投資買離南科近,自住還是建議買台南蛋黃區,至少

cheermin01/27 23:38走空時不太跌。

※ 編輯: Ho1liday (111.255.122.14 臺灣), 01/27/2023 23:44:40

TTU199901/28 10:28有南科後一堆地方都炒離南科近

yoysky01/28 16:40這三年漲很多,虎尾寮1500透天應該地坪不大吧

dunkylu01/28 17:56三年前的房價跟目前是完全兩回事

tim06122201/28 18:47八年前虎尾寮1280開價的很多,現在全新的都開2500以上

tim06122201/28 18:47了,中古大概也會1880了吧

ship122801/28 19:54

LeeFrank01/28 21:021500應該是新加坡式那種鳥籠吧