[心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估

NovaShin 發表於 2024/11/1 下午12:29:43

看板home-sale標題[心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估作者

NovaShin

()時間Nov 1 12:29:43 2024推噓15 推:17 噓:2 →:28

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大概畫了一下這幾年房價暴漲的推升原因
時間跟原因只是大概
但基本上沒有超過太多

2019~2023
我剛好跑三峽，文山，江北，中和，三重，新莊
跑一個地方不會只懂一個地方
一定是競爭區域要全部都懂
因為常會有看完三重來看板橋
看完永和來看中和
或是帶客人去買新竹青埔
所以市場算是蠻熟悉

房版從當年沒什麼人看
到前一陣子最熱的時候可以擠到前4名
最大的原因就是"買了你會賺錢"

台灣人很現實
持有會賺錢，排隊都去買
持有不會賺錢，送我都不要

所以如果房地產以使用的角度來看
我一直建議有需要就買
但如果以金融的角度來看
那就要慎選進場的時間

https://i.imgur.com/bpSy4aH.png

疫情
一般來說
疫情後一年百廢待舉
很多產業因為前一年數據很差
疫情後完整第一年一定會有很大的成長
2023年是疫情後緩解的一年
2024年是疫情後完整的復甦年
https://i.imgur.com/SX1bOR6.png

觀察台股K線就能證明上面的觀點

疫情後復甦
而疫情後的成長
除了讓電子製造業有大量的營收外
最重要的是信心的復甦
購買力也會增強很多
這個購買力會跟房地產的FOMO攪在一起
一時片刻要說清楚有點困難

但簡單講
2024如果是疫情後完整的復甦年
2025就是復甦後完整的事後菸聖人年
聽得懂就聽得懂，聽不懂就聽不懂

缺工缺料
疫情候缺工缺料也緩解了
當然很多人會說原物料有僵固性
人事管銷貴
未來還有碳稅BALABALA
但原物料價格確實是沒有疫情這麼高
https://i.imgur.com/5WKtxNy.png

https://i.imgur.com/xsWeR6D.png

低利率/貸款寬鬆
這應該是影響最大的關鍵
也是第六～第七波打房的重點

低利率＋貸款寬鬆
從105年房地合一1.0大逃殺
到107年北部房地產從江北央北復甦
一路讓房價噴到2024H1

但這個最重要的燃料
在20240920被拿下來了

而這個燃料如果簡單看叫做低利率/貸款寬鬆
但如果要真的講得很細
可以分成
https://i.imgur.com/B15fI3a.png

這些原因都是變項

這些變項都會減損
經濟成長
產業發展
交通建設
生活機能
通貨膨脹
帶來的房市上漲

結論：
房地產如果用途是住
那就不用多說，有需要就買
房價只是一個數字

但如果把房地產的用途
只看中他會不會賺錢
那要考慮的東西就非常多
絕對不能因為降息＝公債直利率下降
短線就開槓桿去買美債一樣
或是因為ETF要買長榮
就短線開槓桿去買長榮要當沖

只看單一因素
通常最後的結果都不會太理想

這也是我一直很反對過分槓桿的原因
沒錯，台灣電子島，只要人類科技發展
產業長線都看好
你有辦法抱個十年十五年
通常都還是賺錢

但很多人槓桿開過頭撐不到後面就掛了
掛了～那後面就算再怎麼好
掛了就是掛了也吃不到

如果有聽話不要開極限槓桿
什麼二房三房限制貸款都沒你的事
更不用講手骨粗付現金的大佬

老實說泡房版泡那麼久
最近比較讓我幻滅的是
有些人整天喊多喊多
結果私下在591或是群組要偷跑
或是在六七月就開始偷偷不買貨
信徒在前面拜，你居然從後門偷溜

看了真的覺得蠻瞎的

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tteeccddyy11/01 12:34誰

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Moneytaker11/01 12:38聽君一席話，如聽

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kf738145th11/01 12:40重點在最後

推

yousking11/01 12:41五折收。沒人鳥的話，明年再開貨卡來檢屍:)

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Morphee11/01 12:41川哥準備上場了，報告罰你回去重修。看圖說故事不要用證

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Morphee11/01 12:41明這兩個字好嗎？差遠了。

推

blargelp11/01 12:45推N大原來台灣房價是靠疫情缺工料跟低利率漲的你不

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blargelp11/01 12:45說在場沒人知道！

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NovaShin11/01 12:46https://i.imgur.com/NVcYAOB.png

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aass556611/01 12:46說之前大家都知道的沒用啊時機過了就是過了

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NovaShin11/01 12:47你看書都這樣漏字是要怎麼吸收啊？

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NovaShin11/01 12:49看上半年一點都不像大家都知道啊

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yiliang110711/01 12:49不用看他說了什麼看他做了什麼XD

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yiliang110711/01 12:49https://i.imgur.com/co6pfXh.jpeg

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yiliang110711/01 12:50後來都懶得說XD,大方向趨勢明確。

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yiliang110711/01 12:50那麼多家銀行要怎麼全部量化說明

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yiliang110711/01 12:51出個聲提醒，信貸全封。對於一般人而言，就不要再鼓

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yiliang110711/01 12:51吹換湯不換藥的玩法。

房版有很多素質很低的人這兩年賺到疫情紅利就開始瞎吹比方我這篇就寫得很清楚台灣電子島長線看好房價漲幅靠建設產業交通機能通膨低利率疫情缺工料是催化劑但還是有人鬼扯說我認為房價漲是靠低利率缺工缺料這種很沒程度的抹不是笨就是壞或是又笨又壞這種人的動機沒什麼興趣了解但話還是要講清楚不要亂抹教主都已經跑了左右護法還在這邊凹到底是有情有義還是貨沒出完觀眾審慎評估吧

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yiliang110711/01 12:53大家都賭性堅強，覺得不會被抓。攤手。那就繼續吧。

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yiliang110711/01 12:53我看戲XD

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alexcarol11/01 12:57持續觀察中 &^^

※ 編輯: NovaShin (27.53.2.60 臺灣), 11/01/2024 12:57:33

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akita69011/01 13:07股市房市都有拉幫結派偷偷幫自己下保險的高手啊，賺的

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akita69011/01 13:07時候當神，賠的時候私底下先跑也是神。

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