[閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享

yiliang1107 發表於 2024/9/19 下午11:48:19

看板home-sale標題[閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享作者

yiliang1107

(海門天險)時間Sep 19 23:48:19 2024推噓81 推:83 噓:2 →:135

PTT推薦

8/8有發文提醒下列事項：

1.第二戶以上貸款，最佳情況5成，最差全款。

2.全省性限貸，「苗栗、基隆、嘉義」要注意。今天央行開完會，明天執行，人道走廊關閉。

3.金融機關（放款），「首購」認定邏輯。

4.生活成本暴增中，10月電價有機會漲、水費也是，高鐵台鐵準備漲價。

9/4

行政院、央行、財政部聯合開會，數據攤出，行政院定調可參考麥當勞王g 大那一篇（不因人廢言）。

a.維護金融體質為首要
b.真實首購絕對可貸款

a.不動產相關放款來到37.4%，鄰近歷史高點37.9%，資金相對大量流入不動產。

b. 央行5月發布金融穩定報告裡有個指標，叫Credit to GDP Ratio，也就是信用佔GDP的比重，從這個數據可看出一個國家開槓桿到底開到多高」。
「現在台灣這個指標已經來到歷史最高166%，你們知道美國歷史最高點是多少嗎？在金融海嘯、2008年的第2季就是172%。」

房貸、信貸、增貸、質押、寬限期、無限轉增貸。

「請問本金誰繳？」都想短期套利，寬限期完之前走人XD

央行考量的不是房價，而是「金融穩定」，而過度信用擴張，一但景氣不佳，將會面臨泡沬。這就是為何金龍說看到「次貸影子」的原因。

9/6

各大官股金控銀行開會，基本上定調，「一般人」第二戶給予軟釘子，轉介理財型房貸。（對，全額付款）。檯面下XD

9/19

只能說台灣央行總裁真很優秀，是台灣的福氣。

升降息在意的不是房價，穩定金融體質，避免泡沫；外加考量匯差，故評估的因子如下：

1. Credit to GDP Ratio 166%如何降低，依據央行109年的報告。

https://i.imgur.com/rsFQCHR.jpeg

增加儲蓄率，要怎麼增加？升息、升準，升息影響匯差中小企業受不了。

改升準收回資金。

2.降低不動產放款比例，第二戶全國限貸5成、第三戶3成、建商餘屋3成，取消寬限期。

非常傑出的一手，其實上次非七都人道走廊沒走的，只能說賭性堅強。

非七都幾個炒高的，基本上會出現倒貨，這群人基本上就是資金相對短缺的，才會因為一兩成差異、還有總價區間跑去投資。先跑先贏。

但現在交屋的預售屋，基本上都2020-2022，吃到大波段漲幅。

基本上只要不過度槓桿，第二戶以上的，週轉後交屋後再低於市價賣、或是小賺、平轉。都會有人接手。

但今年上車的，台北市、新北蛋黃還好有得撐。外圍重劃，可能留在山頂上，等5-10年後下一個波段。

接下來討論今年上車預售屋的看法：

現在市場上買預售屋的基本論點：

1.五年後，資金水位夠。不會出現今年情況。

2.五年後房地產一定漲，開寬限期，脫手在賣都沒問題。可以賺一筆。

3.資金不足，只好買預售屋，利用時間的紅利。

論點1，之前已經分享過，今年爆量、又爆價。兩個相乘，在乘上係數（不是每個人都貸款、也不是每個人都戴滿），才會等於放款需求總額。

今年買的請問大多何時交屋，不就4、5年後。

要清楚知道現在開始限貸交屋的預售屋，是2020-2021購入的那批為主，價量都沒有暴增。

1.預售屋變成成屋交屋（相當於建商土建融的貸款額度轉過去）

2.成屋（中古屋市場）成交拉抬一波。（但6月13號過後，限貸第二戶六成，這個成交量有在下降）

3.建商土建融

這三個為構成72-2，放款主要成分。

「維護金融體質的安全」，為首要之下。

不動產相關的總放款量，一定會壓在37.9%以內，超過就會有金融危機。

不要忘記都更沒有列入，在這些情況之下。

第二戶基本上就是5成貸款、沒有寬限、相對利率高，才能解局。

https://i.imgur.com/iSjXnd1.jpeg

接著討論2、3，請問放款限縮打到的只有一般民眾嗎？

其實建商們也是，可週轉借貸的資金下降。

為求資金快速收回，可能轉向，不在抬價。平盤銷售即可。

房價的領頭羊，其實建商造勢很重要，二重就是一個很好的案例。二重王從4字頭開始分享，到今年三年。

潤泰捷六破百。

這就是建商造勢重劃區的威力。

反過來當建商追求資金收回，不在抬價，平盤即可時。

論點2，「五年一定獲利」能否成立就變得有疑慮。

因為房地合一稅抽那麼重，第二戶要拿出那麼多資金。
這個投資盤，很可能相對不穩就會拋售。這個現象外圍會出現。台北市、新北蛋黃應該不會，有得撐。

「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」

很重要說三次XD

這個觀念要有，房地產投資討論，不是只有「噴」跟「崩」。

平盤、微漲，造成投資不如預期也要納入考量。這裡大推用L大提供的IRR表。

自住就老話一句，說到跳針。

找能力負擔的起，符合自己需求的，上車。

如果有重大建設加持更好。

重大建設：
1.交通網絡：捷運、各類鐵
2.科學園區
3.金融貿易中心

投資要有一個觀念，無論是哪一方面房股各類都好。

「投資先想輸不輸得起，先別想贏多少。」

輸得起的叫投資，輸不起的叫賭博。

冗言過長XD 無聊就參考看看。
祝鄉民們能順利交屋。

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※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.175.245 (臺灣)

※ PTT 網址

推

shryuhuai09/19 23:49基隆仔瑟瑟發抖

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alanjiang09/19 23:49不玩就不會輸(茶)

推

metam09/19 23:52反正現在第二戶暫時關閉了，若干年狀況不好，就會重啟

→

JKjohnwick09/19 23:53推

推

KrisNYC09/19 23:53好文就是太精煉考驗讀者水準

推

SaiWan09/19 23:54去年買的楊梅預售今年要交屋，還在想要不要交屋即賣轉股

→

SaiWan09/19 23:54市，不知道這部分y大怎麼看

→

KrisNYC09/19 23:54說實話也不用若干年如果現在價穩量縮那沒問題若干年

→

KrisNYC09/19 23:55但若是出大問題那就是馬上放寬穩定優先於一切不難的

推

SaiWan09/19 23:55不然如果未來幾年平盤或緩漲，效益可能不高。如果交屋即

→

SaiWan09/19 23:56賣按市價來看應該有個30%的賺頭，只看自有資金的報酬又更

→

SaiWan09/19 23:56高了

推

ko309/19 23:56推一個

推

fo11ow09/19 23:57說得好很多人都認為台灣房地產不可能跌我只問意外發生的

→

fo11ow09/19 23:57時候你承受得住嗎？

推

etfive21709/19 23:57寫的真清楚

推

ytlintexas09/20 00:01這波清洗小建商可以說全都被抬出去了QQQQ

推

KrisNYC09/20 00:03借你文再囉嗦幾句給老朋友你不希望錢都放到房地產

推

l145678p09/20 00:04優文

→

KrisNYC09/20 00:04你的長官們有想過產業貸款環境長怎樣嗎? 我捫心自問

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KrisNYC09/20 00:04今天家裡沒點東西我做得起來? 房板一些像樣的人第一手

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KrisNYC09/20 00:05沒下在房產他後面的事業做得起來??? 這種扭曲阿唉

推

TosakaSakura09/20 00:05還是一句老話投資比氣長而非比氣盛

推

tonybk09/20 00:05全國第二戶5成總裁幫炒房仔上了門經濟學

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KrisNYC09/20 00:05反正我們盡力吧能不能有什麼變化也就看天吧.

→

TosakaSakura09/20 00:06覺得跟現在社會速食文化也有關，從感情到金錢觀念都

→

TosakaSakura09/20 00:06受到影響

推

foda09/20 00:06推推

推

jessicaabc9809/20 00:07先推

推

tonybk09/20 00:07沒錢學人家炒房有本事現金炒我管你幾房

推

junjung09/20 00:07推一個！

推

psychoPass1609/20 00:08推

推

godzilla020409/20 00:10推!

推

mj021002809/20 00:10推好文

推

LINPINPARK09/20 00:11推，這樣整理下來，其實七八月政府動員打房堅決，各

→

LINPINPARK09/20 00:11有角色，央行就妥妥黑臉

推

asdlkjfgh09/20 00:12很棒的整理

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LINPINPARK09/20 00:12金管會白臉，查清楚誰在限貸，沒有限貸

噓

hololive45P09/20 00:12全國性限貸，全省是啥==

→

LINPINPARK09/20 00:12九月開始執行，直到今天正式出台

推

HowardChan09/20 00:13難得感受到政府有在做事，推一個

推

NovaShin09/20 00:13Y大佛啦，C咖當初還一直嗆Y大真是夠了

推

jnoer09/20 00:14推良心還有K,L 大

推

l9809/20 00:14推。自住真的沒什麼好說，時間不等人呀

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yiliang110709/20 00:14當初原文打「全省性限貸」就延用

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innuendo332409/20 00:15今年買的預售屋，五六年後一樣爆量管制，看來會管

→

innuendo332409/20 00:15制好幾年了

→

yiliang110709/20 00:15S大你楊梅我記得，2字頭尾。其實是穩定的。

推

gliga09/20 00:16早上車了爽

推

LINPINPARK09/20 00:16也不能讓銀行矯枉過正，阻擋都更首購新青安和公共建設

→

LINPINPARK09/20 00:16融資，一黑一白一搭一唱

推

KrisNYC09/20 00:16你今年買的預售反正不能轉手你乖乖趴著吧

推

winner109/20 00:16y大必推感謝有你

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yiliang110709/20 00:16但是能獲利多少能否符合你預期，就要評估。

推

EggMaruku09/20 00:16理性分析好文推

→

KrisNYC09/20 00:16五六年內出大事美國緊急降息央行跟上沒你事

→

KrisNYC09/20 00:17沒出大事正常經濟運行你也不會吃筍沒開爆槓桿有何問題

推

cpa042609/20 00:17優質文必須推

推

NovaShin09/20 00:18K大理性 L大高度骷髏大實務浪來了才知道誰是好人

→

t8896509/20 00:20這波基隆要抖一抖

推

ffvr409/20 00:20推這波看下來其實就會讓我想到幾年前的副都心跟左岸只

→

ffvr409/20 00:20是這次換了地方證明歷史總會重演當然你資本夠厚凹久還

→

ffvr409/20 00:20是回來

推

BRIANERIC209/20 00:21你如果都是買租金可以打平本利的，根本翹腳看戲

推

asdfg567809/20 00:21是第二戶的房貸才5成，就是貸款沒繳清，就又要買，因為

→

asdfg567809/20 00:21很貪心，就自己出5成，不要不要臉的跟銀行借太多錢，大

→

BRIANERIC209/20 00:21那種30萬首付買預售的就當繳學費了XDDD

→

asdfg567809/20 00:21概是這個意思。

→

BRIANERIC209/20 00:22像包租公買套房這種很早就都只能貸5成根本沒差…

→

BRIANERIC209/20 00:23本金不夠想炒作，被養套殺一直是資本市場的輪迴

推

wrider98709/20 00:23優文推

→

a956420809/20 00:26印象中建照爆量是2021年開始到2022年底，還很有得等

推

b89203109/20 00:27推

→

ActionII09/20 00:27推，帥過頭也說過，第一間小賺就好

推

Smaragdus09/20 00:27好文推

→

a956420809/20 00:27題外話，有沒有發現央行從頭到尾沒談利率?

→

a956420809/20 00:28接下來兩年非新青安地板利率應該3%起跳，公銀只剩新青安

推

clean12309/20 00:28第一點管制繼承車位這種到底會不會沒寬限期啊QQ

推

KrisNYC09/20 00:29重新建立一個觀念利率這種東西本來就是各行庫競爭

推

chouwang6809/20 00:29好文！但是能讀進去的大概不到3-5%。

推

spirit09/20 00:30推推

→

KrisNYC09/20 00:30通通都是貼著地板利率這種是過去銀行資金過度競爭的結果

推

jai16609/20 00:30推

→

yiliang110709/20 00:30K大說到重點，目前銀行再爭取存款

→

KrisNYC09/20 00:31你試想一下央行2% 房貸放給你2.175地板銀行只賺0.175

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yiliang110709/20 00:31誰家給的存款利率高，就存去誰家

推

hmsDEBBIE09/20 00:31推簡潔明瞭

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KrisNYC09/20 00:31我今天才對保一件2.5%掛四銀行賺05%等於做2.5件地板房貸

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yiliang110709/20 00:32請問那放款時的利率呢XD 自然也提高

推

BRIANERIC209/20 00:32多戶打到3折了反而不一定會需要升息

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KrisNYC09/20 00:32未來銀行會出現很多我40年但是2.975% 或30年2.6%

→

yiliang110709/20 00:32所以才說台灣央行真的很優秀XD

→

KrisNYC09/20 00:32你自己挑一個的狀況

推

letwind09/20 00:33這篇必須推

→

a956420809/20 00:33這就是後話...所以我錢放私銀

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KrisNYC09/20 00:33央行已經說服行庫你各位自己在這個利潤空間裡面找業績

→

yiliang110709/20 00:33藉由升準，來達到升息的功效。又不影響匯率。

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KrisNYC09/20 00:33不要再通通貼地板自殺了這是最大的進展

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chouwang6809/20 00:34台灣這個小島從這波升息開始到縮表到現在開始降，儼

→

chouwang6809/20 00:34然一副與世無爭的樣子，歌舞昇平、祥和繁榮。也是時

→

chouwang6809/20 00:34候與世界接軌了，開始習慣地板是3%的年代吧。

→

a956420809/20 00:34公股銀其實很簡單，不想被拉正就配合政策

→

a956420809/20 00:35不然銀行局央行金管會等著找你各位麻煩

→

yiliang110709/20 00:35ch大沒錯，其實要重新定義「中性利率」

推

chouwang6809/20 00:37想要心裡好過點，簡單！看看各國現行利率，沒有比較

→

chouwang6809/20 00:37沒有傷害。XD

→

a956420809/20 00:37不是都有人提中性利率大概3.5%，會慢慢靠攏的吧?應該吧?

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a956420809/20 00:38到目前為止都還是慢性放血，真正會跳樓的還沒出來

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yiliang110709/20 00:38其實從今年Q1就有說中性利率不合時宜

→

yiliang110709/20 00:39不過我都推文，很少發文。後面就Summers聯合哈佛商

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yiliang110709/20 00:39學院發文

推

zesonpso09/20 00:39看了我都想打文了

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yiliang110709/20 00:40也提到中性利率問題，不符合現在經濟模型。

→

yiliang110709/20 00:40到昨天Powell也說明中性利率，無法回到疫情前。

推

Deltoid09/20 00:41寬限期真的就是爆炸主因，把一堆沒實力的投資者送進來，

→

Deltoid09/20 00:41接下來五年兩房小坪數一定很精彩！

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yiliang110709/20 00:41這個討論下去層面很寬，基本簡單說

→

KrisNYC09/20 00:41肉鬆哥還不快今天我陪你玩到3點

→

yiliang110709/20 00:411.沒有便宜的人力（就是指對岸）

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a956420809/20 00:42爆破級的招都還沒用，想看大場面還找

→

a956420809/20 00:42還早

→

yiliang110709/20 00:422.東南亞民族文化，不夠奴。無法取代大陸。

推

siriusu09/20 00:42推

推

zesonpso09/20 00:43啊捏可是我想睡覺了

推

linjason506809/20 00:43推

→

yiliang110709/20 00:443.承平紅利、00年後本我主義崛起

推

victorytim09/20 00:44簡單扼要好讀多了

→

yiliang110709/20 00:44大概基本原因有這三點。乾我又開始廢話XD

推

KrisNYC09/20 00:44https://tinyurl.com/pba5u6f6

→

KrisNYC09/20 00:45自吹自擂一下一年多過去死老鮑終於還我公道

→

KrisNYC09/20 00:45你媽的印這麼多鈔票跟我說中性利率跟五年前一樣2.5-3%

推

hortl23309/20 00:45是覺得持有成本不調的前提下，要有大修正也是很難

→

KrisNYC09/20 00:45某摳寧好嗎怎麼看都某摳寧

→

yiliang110709/20 00:46K大哈哈哈哈哈哈 Powell昨晚還你公道了

推

NaoGaTsu09/20 00:46真的好文，大推。

推

cphe09/20 00:47推好文

推

KrisNYC09/20 00:49幹鬆哥退休後體力條太短愛講不講

推

babyMclaren09/20 00:53這次政府終於有點危機意識了

→

babyMclaren09/20 00:53我以為又是酬庸高升，然後爆炸後封存30年之類

推

hortl23309/20 00:54政府（X)。央行（O)。

→

hortl23309/20 00:54把這兩個東西分開來看

→

babyMclaren09/20 00:55原來如此

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hortl23309/20 00:56這波拆一拆，股市好繼續噴發

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KrisNYC09/20 00:57目前的政府(DPP金孫) 央行(龍哥是純政大幫出身澎澎直系)

推

a529271009/20 00:58Y大專業發言，推爆！

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KrisNYC09/20 00:59DPP從2016選上後第一件事就是想換掉正藍旗的金龍哥哥阿

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KrisNYC09/20 01:00把央行跟政府看成一掛那真的是錯亂到爆炸的行為

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a956420809/20 01:00看到財政部反應就知道，他們就想當攪屎棍的

推

hortl23309/20 01:01光新青安這政策就知道央行和政府是不同掛的

→

yiliang110709/20 01:01K大說的沒錯，很慶幸小英總統最後沒有讓台大幫的陳

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yiliang110709/20 01:01南光上任

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yiliang110709/20 01:02最終以專業為尊，目前看起來清德宗也是。

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yiliang110709/20 01:02對台灣來說是萬幸。

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yiliang110709/20 01:04財政部9/4 前提的方向，根本很雷治標不治本，加大泡

→

yiliang110709/20 01:04泡。阿彌陀佛

推

mupig09/20 01:05推！很棒的一篇文

推

tesla59509/20 01:07感謝整理

推

leota09/20 01:07這篇文與推文筆記起來

→

tesla59509/20 01:08很久沒看到鬆哥發文了

推

donby09/20 01:09推y大很久以前就看你苦口婆心在勸大家要注意了

推

sunlin1809/20 01:11推，寫的很好

推

VScode09/20 01:11專業

推

davidaustin09/20 01:14笑死，看到一堆KOL在那邊喊什麼沒有配套三小的，爽

→

davidaustin09/20 01:14啦，那個國家經濟政策還提前三個月跟你說，都麻直接

→

davidaustin09/20 01:14硬上才有效果

推

KIDDLEE09/20 01:15笑死同樣ID在那推 XD

推

Kasterious09/20 01:16青埔算外圍重劃嗎

推

zxc7022709/20 01:20這篇才是多跟空都該看的

→

yiliang110709/20 01:22以我認知算，但還是要看你入場價格為主。

推

birdpon09/20 01:27推推推，乾貨很多

噓

cherryiami09/20 01:28全省

→

yiliang110709/20 01:28嗯全台灣省哈哈哈哈，就上一篇打「全省性限貸」，

→

yiliang110709/20 01:28就沿用XD

推

CaLawrence09/20 01:46央行利率2％是重貼現率不是銀行的資金成本

→

CaLawrence09/20 01:472％是銀行如果真的沒錢去跟央行借的時候的成本台灣

→

CaLawrence09/20 01:47隔夜拆款大概0.8-0.9％而已

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CaLawrence09/20 01:48我是覺得央行這種打法幾乎就是篤定房地產存在泡沫了

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KrisNYC09/20 01:50隔夜拆款是一天的東西怎麼拿去跟幾十年的比....

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KrisNYC09/20 01:50算了上一篇都聊開了就不講太過分

推

WTS2accuracy09/20 01:51推難得有水準的文

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yiliang110709/20 01:51去看金龍會後直播他說到預售屋這一塊

→

yiliang110709/20 01:52基本上算進去，只要實體經濟沒跟上

→

yiliang110709/20 01:52預售屋依舊狂熱，是會走向泡沫沒錯

推

smart8061509/20 01:55簡單明瞭

推

luckysmallsu09/20 02:03論點1同感現在都還沒有大量交屋貸款就爆了…

推

vn51386809/20 02:27推

推

harlenshaco09/20 02:43推

推

benjjii09/20 02:50推

→

bibigaga09/20 02:54哥，金龍把場面搞那麼難看是好在哪阿......

→

bibigaga09/20 02:55這些前兩年就能預見，還把一個支持打泡沫的副總裁搞掉

→

bibigaga09/20 02:56無話可說

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yiliang110709/20 02:57b大央行要做，要小英總統同意啦

→

yiliang110709/20 02:58這就是職場上派系人馬、專業，各方面角力

→

yiliang110709/20 02:59不是央行總裁說了算，央行總裁任命是總統

→

yiliang110709/20 03:00打顛倒XD ,央行總裁是由總統任命

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yiliang110709/20 03:00五年一任XD

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yiliang110709/20 03:01基本上會推薦吳聰敏教授的專訪

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yiliang110709/20 03:01跟出版的「台灣經濟四百年」。

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yiliang110709/20 03:02基本上台灣長期低利率，匯率操縱國

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yiliang110709/20 03:03藉此保障出口獲利，長久下來暴漲企業去弱汰強能力下

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yiliang110709/20 03:03降。

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yiliang110709/20 03:04藉此保障出口獲利，長久下來「導致」企業去弱汰強機

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yiliang110709/20 03:04制失衡

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yiliang110709/20 03:05間接導致企業競爭力下降。但這些都是事後論。

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yiliang110709/20 03:06畢竟台灣很小出口為導向，要怎麼在各方考量好，謀取

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yiliang110709/20 03:06台灣最大利益穩定經濟。

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yiliang110709/20 03:08所有的政策下去一定利弊皆有，不可能全部包贏。

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yiliang110709/20 03:10無論是央行總裁副總裁都會為台灣好，這點無庸質疑。

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yiliang110709/20 03:10或許就像b大說的，陳南光當總裁處理的會更好，也是

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yiliang110709/20 03:10有可能的。

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yiliang110709/20 03:11但一切都事後論XD,就像這次金龍的政策

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yiliang110709/20 03:12他以維護金融體系為重，犧牲中產資產擴張的機會。

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yiliang110709/20 03:15政策不可能完美無缺，只能抓最核心的為目標。其餘的

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yiliang110709/20 03:15就被犧牲。

推

Firsss09/20 03:50好人

推

jemdogdog09/20 04:16推

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yiliang110709/20 04:25補上8/8發文連結

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yiliang110709/20 04:25https://reurl.cc/93WpDj

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yiliang110709/20 04:26補上台灣-全體銀行不動產放款占比圖

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yiliang110709/20 04:27https://i.imgur.com/x9dl3DZ.jpeg

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Re: [閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享

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jamo：<del> : 只能說台灣央行總裁真很優秀，是台灣的福氣。台灣的房屋(以及其他)金融政策要怎麼制定,基本上是看主政者的意志,升斗小民是無權置喙

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