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[情報] 台灣房市未來5年怎麼走?

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Ddylan
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台灣房市未來5年怎麼走?國貿系教授以歷史借鏡:3張圖看台北市房價可能走勢及最佳出場時機

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202303030024/

未來影響房價的三個關鍵因素分別為:利率、打房政策以及地緣政治。從2022年開始的利率上漲提高了買屋以及持有成本,當房貸在最低利率突破2%後將對房市產生不小的衝擊;打房政策包含選擇性信用管制、房地合一2.0、實價登錄2.0以及內政部的平均地權條例,前三者已經在房市實施一段時間,因此最大的變數為內政部平均地權條例,僅在修正草案階段就出現預售屋拋售潮,正式實施後台灣房價勢必修正;最後則是地緣政治,隨著俄烏戰爭爆發,對於兩岸關係的討論也備受關注,若在此階段出現大變化,將影響台灣房市及經濟甚鉅。

作者以目前房價為基礎,預測未來五年房價走勢。從台灣歷史上來說,房市中較常見的景氣復甦型態為V型、U型以及W型,尚未出現過L型。L型衰退在台灣房市發生的可能性非常低,因此以下將以三種可能走勢解析未來房價趨勢,並教您該如何把握投資及出場時機。

整體房價趨勢預測


從國泰房價指數可以看到目前房價為歷史高點,自疫情爆發後房價指數雖有小波動,但幾乎是以全力衝刺的速度飆高。在政府一連串打房政策從去年年中實施後,目前房價尚未看到顯著的影響,然而從買賣移轉棟數已可見稍微降溫。台灣在2021年3月開啟升息的第一槍,且預計將升息不只一次。就作者觀察,升息一碼的影響尚不大,然而當預期升息持續發生時,市場資金及行情便無法持續多久。


就過去升息循環經驗,市場在升息前面臨的是資金氾濫、熱錢流竄、資產價值持續提升等情況。步入升息循環之初,仍處於擴張期末端,房市尚不會受到太大影響,因此預估房價尚能維持一年,最多至兩年的行情。從下圖可見房價預測至111年底仍處於高點。



然而隨著升息壓力逐漸增大,政策效果浮現,預估房市將可能進入新的一波景氣循環。如上節提到的景氣復甦共有四型式,從過去各國發生L型復甦的情況對照台灣房市目前的情勢,L型復甦發生的機率相當低。房市在近幾年資金充裕的情況下,成為資金停泊的安全港,加上民眾對通膨的預期心理,使得台灣房價維持高檔。相較於美國聯準會的鷹派升息作風,就台灣央行目前表態將以溫和升息因應。此外,儘管目前台灣陸續端出打房政策,但皆以抑制投機行為及控制房價合理上漲為兩大目標。因此預期未來將不會發生價漲量增的走勢,但也不會有大幅跌價、長期衰退的可能性。



V型復甦─發生可能性20%


V型復甦係指在一至兩年內看見房價衰退後又彈升,這將是未來步入衰退後的最佳復甦劇本。但目前升息循環將不會在短期內結束,且依照過去台灣房市經驗,當政府有重大不動產政策,通常房市交易量會受到不少影響。當長期影響房市的因素持續存在(政策、利率壓力),要看到房市如2020年疫情後V型復甦的可能性不大。



若未來呈現V型復甦,因短期內房價即恢復水準,因此在交易房產時房地合一稅的影響便小了許多,只需注意五年重稅期間(持有兩年內交易需繳納45%、持有二至五年則繳納35%之房地合一稅)。雖然整體房市以V型復甦的可能性低,但在精華地段、企業投資地區或是新建捷運沿線,因該區房產稀缺性以及保值性,則有可能一出現跌價便有購屋人進場,使得特定區域仍維持於高檔房價。

U型復甦—發生可能性35%


U型復甦則意味著台灣房市在未來三年內將會出現明顯衰退,且須花費五年以上時間才有望回復為2021年底的水準。在未來升息的情況下,將會抑制房產買氣,為房市的不利因素。評估目前台灣打房政策,實施了房地合一2.0以及不



動產信用管制,目標皆是打擊投資客,對於整體房市有抑制緩漲的效果。此外,房市推案量預估將會略少於前幾年,超額供給發生的可能性在未來一年將不預期會發生。然若目前研擬中的囤房稅或是其他更激烈的打房政策在未來出現,則進入U型衰退的可能性將會大幅提高。



若預估未來出現U型復甦,就投資者而言在近期行情尚佳時將手中房產出脫會是最佳策略。若手中持有多個房產,在升息情況下壓力將會倍增,考量U型復甦期間較長,必須要有雄厚資金才能有機會迎來下一波漲勢。若是在復甦谷底時才發現資金不足而要脫手房產,價格可能也將不如預期,白白負擔沉重利息壓力。因此即便現在出手可能仍位於房地合一稅的重稅期,但可千萬別因小失大,省了房地合一稅卻等不到房價行情。


W型復甦─發生可能性45%


W型復甦是在所有復甦情境中最為可能的。在2022年(111年)M1B顯示市場資金充裕、俄烏戰爭通膨以及消費者物價指數持續攀升,不動產保值的特性使得當時短期內房市仍有部分上漲空間。



值得注意的是,政府政策持續針對豪宅、多戶貸款以及預售屋炒作做管制。內政部平均地權條例通過,以及長期而言升息不利於房市等等影響,預期房市在未來半年仍不會有明顯修正,但是隨著通膨議題消退、資金行情不再、政策傳導等,房市熱度將會漸減,在未來一至兩年中過去兩年漲超多的蛋殼、蛋白區首先看到跌幅,房市進入修正。房市要出現好轉的跡象仍要等到2023年底左右,當中央銀行降息,在下一波行情才有機會看到房市逐漸明朗化。



當預期房市將進入W型復甦時,對於自住客的投資影響不大,但投資客就須特別注意手中的房產是否仍要繼續持有。建議將較不具保值性、議題性的房產在2023年中前快速獲利了結。若仍抱持著觀望的態度或是為了避免房地合一稅重稅期,則須小心在W型期間波動,建議第一次落底回升後就把握時機出場,否則將有可能經歷第二次跌價,錯失最佳行情。


此外,當預期房市不確定性高時,投資預售屋時也須特別注意。預售屋相當於期貨,買的是未來的兩至三年的成屋。若投資缺乏題材、位於蛋白甚至蛋殼區等預售屋,未來交屋時則可能剛好進入W型衰退,要有好的脫手時機則可能得等到進入下個上升循環。

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作者簡介

廖仁傑

廖仁傑教授為私立中原大學兼任教授,學術專業及研究發表多為風險管理、金融機構管理、客戶關係管理及不動產專題等研究,除研究外,屢次受到學術團體、政府機構、上市櫃公司、雜誌社及公家醫院和私人醫院院長的邀請,期許在期刊發表上、專題演講上及專書上能提供讀者及聽眾更有用的資訊。

游穎珊

會計背景的22歲新鮮人,大學期間意外踏入不動產領域,自此研究房地產市場

心得:圖自己點連結進去看啦

標題說的是台北市,不過內文大概是指全台房市

預測未來兩三年內不管如何一定會跌,而且跌幅達10-15%

我是覺得w是有點可能,不過幅度應該不會那麼大,然後還是要看地點

我這局本來就打算放5年以上,我只怕這兩三年說要跌結果也沒好貨,

本篇開放悾軍高潮!

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.241.212.21 (臺灣)
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※ 編輯: Ddylan (111.241.212.21 臺灣), 03/06/2023 18:59:16

kusomanfcu03/06 19:01緩漲 租金漲的會比房價多

NTU30315019503/06 19:07租金超有感

NTU30315019503/06 19:08漲10%結果一天就秒租,感覺開低了@@

Refauth03/06 19:09問就是暴漲XD

Refauth03/06 19:10對於租金要漲多少才能讓房東打平成本?我建議漲個5倍吧XD

abyssa103/06 19:10來打書的 線仙喔 畫線給房價走 最好這麼簡單

Refauth03/06 19:10反正房東不漲價,那個錢也是被租客亂花掉,何必呢?

deepdish03/06 19:12歷史發現人類永遠學不到教訓END

toto12303/06 19:13W可能性很大 爛地方 供給量大 時間拖久會跌

deepdish03/06 19:14人類不是和經濟學假設的一樣的理性.......

toto12303/06 19:15中南部大框架人口是持續外移的

Mimmature03/06 19:17問就是漲

AndyMAX03/06 19:22https://i.imgur.com/nKkHE3U.gif

圖 台灣房市未來5年怎麼走?

deepdish03/06 19:51https://i.imgur.com/PhU8LJm.png

圖 台灣房市未來5年怎麼走?

ss161203/06 22:46房蟲:台灣不一樣 房價只會漲不會跌

t755079ttt03/07 01:45房蟲:世界怎麼跟得上台灣

ceca03/07 02:02房蟲:我啥都不會生產,只會生產鈔票...

migration26503/07 02:48確實開低了

wasi6389803/07 05:25有眼睛的都知道開始跌了

weaverhyw03/07 07:12你的眼睛背叛了你的心

s2649275503/07 07:58帶我走 到遙遠的以後

imtaku03/07 08:20政策沒有大幅改變,那就是現況繼續下去啊

Mimmature03/07 09:34生產鈔票XDDDDDD 房蟲當久了真以為自己是民族救星

Mimmature03/07 09:34跟課金遊戲裡回收金幣的功能一樣的東西

Mimmature03/07 09:34可以說成生產鈔票XD

SuGK03/07 09:51看到你被房蟲狙擊 就知道這篇風向不對

NovaShin03/07 10:01哈哈D大閱讀很廣

Ddylan03/07 11:29狙擊三小啦...哈哈哈,我還在買房ㄟ,有沒有便宜貨要賣??

Ddylan03/07 11:30資訊為王,chatGPT一出,很多基金大頭開始緊張了ㄟ

Ddylan03/07 11:31資訊要吸收但不是全盤接收,我會動腦想加上板上大神的回饋

Ddylan03/07 11:32錢就是這樣賺才有趣啊,不然找個阿姨賺快錢也可,不過痛苦@@

ilchen03/07 12:57台灣不會跌,當然是繼續漲

chiangww03/07 14:53VUW?最後就是漲,無聊