Re: [閒聊] 住過梧棲數年的小分享

※ 引述《AustinRiley (上吧龍騎士)》之銘言：
: 優點：
: 1.工作
: 如果是在中龍、中火、西碼頭內上班
: 梧棲和龍井已經是最近的距離了
: 住沙鹿就是硬是要多五公里左右
: 2.吃喝
: 文化路上基本的生活機能還是有的
: 吃的、飲料店還不少
: 要吃個六扇門、料鐵哥、海產店也有
: 3.日用品
: 文化路上有三間生活五金百貨、一間全聯
: 文化路上也有數間大型藥局
: 4.中大型醫院
: 有兩間稍微有規模的醫院
: 中型醫院：忠港醫院
: 大型醫院：童綜合醫院
: 5.汽機車保養
: 鎮上鬧區的機車行、汽車行一堆
: 不擔心汽機車要保養的問題
: 6.當房東
: 梧棲出租套房
: 房東能收到的房租是大於沙鹿的
: 沙鹿因為供給量大、加上有大學生
: 所以沙鹿的租金比較上不來
: 7.娛樂
: 梧棲比起沙鹿更有夜生活
: 有保齡球館、有大都會KTV
: 缺點：
: 1.距離
: 離台中市區真的是太遠了
: 去到市區的中心 就是要抓將近一小時
: 梧棲去台中或彰化市區的時間其實差不多
: 2.天氣
: 冬天的風實在太大太誇張了
: 尤其在童綜合醫院側邊的大風！
: 加上在海邊濕氣重
: 梧棲的冬天 會有一半的時間
: 一般人完全不想要出門散步或騎機車
: 因為體感溫度太冷了
: 3.產業
: 附近並無科技業相關產業的薪水
: 足以支撐漲幅過高的房價
: 4.三井Outlet的存在
: 其實蠻雞肋的 一年去不到三次
: 想逛街寧可去市區逛
: 5.未來的捷運
: 這個未來藍圖雖然很棒
: 但是這個「未來」太遙遠了
: 可能要等到20年後 子孫才有機會享受到了
: 會需要依賴沙鹿、清水的地方：
: 1.沙鹿有家樂福
: 2.沙鹿、清水才有火車站
: 3.清水有海線僅有的電影院
: 4.國道南下須往沙鹿的向上路方向
: 5.國道北上須往清水的快速道路去
: 6.寶雅須去到清水、沙鹿
: 不可能有人比我更了解梧棲的一切了
: 以上就是他的優缺點綜合分析 叫我梧棲王

海線各區的優點大家都很清楚了，但其實要投資房地產的話還是要考慮到客群

海線最新手村的很可能就是57，所以我也來說說我住沙鹿10年後對房地產的想法

一、客群問題

57周遭工業區多，但海線工業區最高階的主管會住市區、高階一些的工程師會住沙鹿

像我住沙鹿時就有很多中龍的工程師住沙鹿通勤

57只能吸引一些基層的客群，而這些客群消費能力有限，講白了就是消費天花板很低

所以我在591研究沙鹿跟梧棲時，就發現沙鹿10年內中古大樓能開到3字頭賣掉

57就只能開到2字頭，還一堆賣不掉。因為57的客群天花板就在那邊

你要他們用3字頭買57???

那他們很可能會說：3字頭我買更近市區的沙鹿就好了呀，買57幹麻??

另外未來沙鹿也是中科的新手村，但中科新手天花板遠高於傳統工業區

二、供給量問題

海線這10年蠻多人口移入的((我猜是外縣市移入啦，像我就是彰化搬去沙鹿))

但人口移入第一名是沙鹿，人口從8萬7仟增加到10萬，平均每年增加1200~1300人

57也不錯，人口5萬6仟增到6萬2仟吧，平均每年增口600人

但如果去看這幾年沙鹿跟57的大樓數量，會看到57瘋狂蓋一堆大樓

而沙鹿是這2~3年大樓才比較多，之前都是蓋透天比較多，所以新增供給量就遠不如57

但沙鹿這樣我也才覺得它是供需平衡而已，57就真的是暴衝，需求量遠不及供給量

所以57就有一個怪現像，預售3~4字頭的一堆賣的不錯，但新成屋2字賣不好…很詭異

而沙鹿預售也是3~4字頭，而中古屋也有到3字頭，差異不大比較正常

三、換屋族客群

這個我最有感，但這也跟人性想越住越想住在中心有關系

當初我從彰化市賣房後搬來沙鹿←從非六都搬來六都

之後沙鹿的房子賣掉搬來屯區←越來越靠近市中心

如果未來要賣掉屯區的房子，那我的夢想就是想搬到七期

((而有趣的是，當初買我沙鹿房子的賣家，就是57來的換屋族))

台中有個特點，就是中心點明確，中心是環74線內的舊市區，中心的中心是七期

換屋族會不自主的越搬越往中心靠，而換屋族是最有實力買房的

所以換屋族優先順序是：七期→環74內→國道3+國道4內→台61西濱內(海線人的講法)

當然工作地點會有點影響，但大多數是這樣

但57最大造鎮的新市鎮，恰好就是連海線人都嫌的台61線外

我個人覺得，57新市鎮的房子只能賣給新手，不容易找到有實力的換屋族

最後綜觀下來，57新市鎮的抗性太多了，而所謂的優點也不是特有的，其它區也有

所以投資57的話，26萬/坪以下相對安全一點，超過的話就要三思了

--

12/11 09:24