Re: [閒聊] 營造成本上升為何房價不能跌？

dans09/30 14:15另外補充一點：品牌建商能賣比別人貴，那是它的品牌價值，

dans09/30 14:15沒有因為它能賣比別人貴所以它就應該購地比較貴，這樣亂拉

dans09/30 14:15購地價是在抹滅自己品牌價值，是錯誤的財務分析邏輯。

lasoon09/30 14:16年初做真偏鄉的甲建容積單價沒有8萬這麼高,可能一半都沒有

lasoon09/30 14:16造價抓12萬在雙北應該絕對不可能了,但是鄉下真的猛,很多都

lasoon09/30 14:17是不知道怎麼報出來的價格...12萬一坪還真的蓋得出來@@

dans09/30 14:18我本來想說10.5或11的，前年其實我看過某上市建商蓋大樓只

dans09/30 14:18有9萬的，但說出來又要被魯多質疑了

dans09/30 14:19台中靠逢甲商圈那個重劃區，某上市建商3年前的推案，回算造

dans09/30 14:19價9萬多，我納悶到處問怎麼回事

dans09/30 14:20應該5年前的案了

lasoon09/30 14:28五年前跟現在應該差不只一倍了,骷髏大文章也一直在說造價

lasoon09/30 14:29上漲,現在報土地給建商蓋大樓造價都是抓22起,13樓以下才可

lasoon09/30 14:29能低於20萬,鄉下地方是因為都蓋透天矮華廈才有10出頭造價

dans09/30 14:305年前坊間吹造價就吹破15了

lasoon09/30 14:30但是看到建商2024年開價24萬還有利潤確實還是感到神奇

lasoon09/30 14:31我家前年自己親戚建商給我們的評估造價是13萬,但那時候詢

lasoon09/30 14:32其他營造跟建商報價也都是15up,我還再三確認13萬一坪真的

lasoon09/30 14:32能蓋嗎? 是哪邊有省料還是全毛胚報價?

lasoon09/30 14:33不對,你用吹這個字也很奇怪,2019年如果蓋SRC肯定也是破15

lasoon09/30 14:34萬啊....還是你們蓋的比較矮?

Fuxi8109/30 14:52政府都用20萬一坪發包社宅了CC

PTTMAXQQ09/30 14:54筆記，所以實際建造成本一坪只要12萬以下，

PTTMAXQQ09/30 14:54建商要賺爛了，那些爛尾的建商肯定是詐騙！

lasoon09/30 15:01台北法規的關係本來就比新北再高,再來小基地的造價也比大

lasoon09/30 15:02基地高...所以說30萬我倒是沒有這麼訝異到覺得一定是假的.

lasoon09/30 15:03所以你認為現在的造價抓多少比較合理? 你前公司那邊還問的

lasoon09/30 15:04到資料嗎? 我這個月都還有在跟建商談,至少桃園新北20萬大

lasoon09/30 15:05家都覺得是差不多的數字...如果蓋好蓋久一點還會不太夠

dans09/30 15:06有扣費用和利潤嗎？

lasoon09/30 15:08沒有,我們討論都是這樣抓(地價*基本容積*1.6+造價20萬)*利

lasoon09/30 15:10潤....好像key錯,應該速算是 (地價/1.6/法容+造價)*1.3利

daimlar09/30 15:10專業推！

lasoon09/30 15:10然後這樣的單價跟附近預售屋的成交價做評估看土地有沒有入

lasoon09/30 15:10場價值

dans09/30 15:12建築費用和營造利潤都要剝離，才是真正的營造成本，坊間的

dans09/30 15:12造價為什麼會差那麼多，就是因為沒剝離乾淨，所以造價已經

dans09/30 15:12先加一次費用利潤了，最後又再乘一次費用利潤

dans09/30 15:13為什麼要剝離乾淨，因為牽涉到在專案計算上的資金投報率問

dans09/30 15:13題，利潤要挖乾淨才能準確算投報、決定怎麼開財務槓桿

lasoon09/30 15:14造價再抓上利潤的原因是建融利息也是成本,所以這樣抓安全

lasoon09/30 15:14一點...當然,都說是速算了...肯定沒有拉表出來精準沒錯

dans09/30 15:15因為我離開業界許久了，才想出來講一下，不然誰管坊間怎麼

dans09/30 15:15算，多乘十次費用利潤率我也奉陪

dans09/30 15:15土建融利息是費用，會在費用率統一計算，有原因的

dans09/30 15:16另外一個很反邏輯的，某種程度上營造成本會當費用列

planta09/30 15:16推，分享有料的

dans09/30 15:16只有土地(及土融利息)能列成本

crazydogbay09/30 15:17用加趴數的方式算，就是暴利了。

stpada09/30 15:18推

lasoon09/30 15:20其實如果是當下買地當下推案抓三成利潤不會很暴利吧...這

stpada09/30 15:20事實是很多建商暴利 成本偷灌水

lasoon09/30 15:20是三成是要四五年才賺回來的...真的暴利都是因為地買的早

lasoon09/30 15:21加上房價一直漲

dans09/30 15:22現買現推的利潤率抓22~25%，有些建商有本事壓造價，那要當

dans09/30 15:22成是他的本事，所以利潤率還是抓22~25%。至於囤地增益，那

dans09/30 15:22也是他的本事，所以財務計算上會另外開篇幅去算囤地增益。

dans09/30 15:23財務計算(尤其標售類)基本邏輯：憑自己本事獲得的，不能隨

dans09/30 15:23便歸零

dans09/30 15:24可以最後結案時認列利潤增加，不能一開始就認利潤，這樣標

dans09/30 15:24售地會大失誤

yiliang110709/30 15:28推「推文」

mekeven09/30 15:37這麼多國家房價已經崩給你看了

freekid09/30 15:48感覺原始公式跟簡約後的購地概念 重點是不一樣的？

freekid09/30 15:48原始公式造價是加號 購地概念變成減號

freekid09/30 15:48假設遭遇極端狀況 造價短期暴漲 甚至超過暴漲前房價

freekid09/30 15:48是否代表簡約算法不適用？

dans09/30 15:56等號左式才是重點，右式則是根據重要性逐次往右遞減

dans09/30 15:56要站在那個角色思考才能看懂

dans09/30 15:57你的提問，很明顯只有多空邏輯而已，這點不改永遠看不懂

dans09/30 15:59然後三個公式是同一個公式，只是左右項互換而已

marvinyc09/30 16:10我家的三層樓辦公室是找認識的建設公司自建的，一坪17

marvinyc09/30 16:10座標高雄，供參

freekid09/30 16:13我沒在管多空 我只是好奇 如果實務上遇到短期造價暴漲的

freekid09/30 16:13狀況 會怎麼處理而已

freekid09/30 16:15我知道公式同源 但你又說等號左式才是重點 但左式不斷更

freekid09/30 16:15換 是否代表重點在不同公式不一？

dans09/30 16:30現實社會有很多「乍看之下反邏輯」的事，其實背後都是有理

dans09/30 16:30由的，任何人身邊都會遇過。你的提問，意思是要我說服你為

dans09/30 16:30什麼，是能解釋，只是沒意義，因為你的潛意識是不想相信的

dans09/30 16:30，我全都說完篇幅很大，到時你也吸收不了，還是鑽研著其中

dans09/30 16:30一個牛角尖糾結。有沒有放下立場，站在我們角度看很清楚。

dans09/30 16:30哪一天你換做是解釋方的角色，你也會跟我做出同樣「不解釋

dans09/30 16:30」的決定。

freekid09/30 16:39不是 我就想提問實務 你預設問方立場跟能力幹嘛？難道一

freekid09/30 16:39百個人問你同一個問題 你要預設一百種立場跟能力？ 如果

freekid09/30 16:39是我 都發文了 有人提出問題 我如果有餘力當然解釋 不解

freekid09/30 16:39釋的話我發文幹嘛

Joker952709/30 19:45我覺得你走心認真了，本身同為業內，本來土地價格跟造

Joker952709/30 19:45價本來就會影響房價，土地你要怎麼壓價格….都被政府

Joker952709/30 19:45公開抬價了

Joker952709/30 19:47有人要住的區域，房價本身就是很難跌，造價真的太難控

Joker952709/30 19:47制，自己本身配合多個營造廠，沒有一個說得準，近期才

Joker952709/30 19:47剛發一塊林口集合宅，就19萬/坪樓地板，硬生生賣家硬

Joker952709/30 19:47拉了5%才補的回來利潤，利潤根本少得可憐，才15%

Joker952709/30 19:48只能說，太貴就不推案而已，供需失衡，但大者恆大吧，

Joker952709/30 19:48籌碼集中，新房子越集中，都是被有錢人拿走罷了

KrisNYC09/30 21:14沒想到你估土開單價還蠻準的 不過1314萬造價應該15樓內吧

Joker952710/01 00:38認真說你的速算，太飄了，誤差值至少2成以上，地價誤

Joker952710/01 00:38差至少10%，會追高

Joker952710/01 00:38二者造價本身這個《名詞》很容易讓人誤解，到底是樓地

Joker952710/01 00:38板造價還是銷坪造價，每間開發商都用不同基準在抓，所

Joker952710/01 00:38以才有兩種數字

Joker952710/01 00:38以上歡迎來討論，有土地歡迎來報

CaLawrence10/01 08:09推

encoreg5798510/01 21:12推分享