Re: [請益] 抵費地投資

※ 引述《futureq (無名再見)》之銘言：
: 請位各位地主大大
: 抵費地投資 是什麼神操作呢
: 6.687期初土地，二年後可以換8.267開發土地，保證年化24%
: 這是什麼神操作？
: 另外，這種操作有跟國土計畫法有關聯嗎？
: 資料來源如下
: https://youtu.be/SuJPE7TE9sU?t=35
事實上公辦重劃跟自辦重劃的法律依據跟處理方式都是相同的

原則上來自平均地權條例及衍生的法規範

抵費地基本上就是用來抵償重劃工程及拆遷補償費用

因為重劃的過程中地主並沒有拿錢出來

重劃會其實是地主的集合，本身是不會賺錢的，要追求的是財務平衡

一般而言，重劃理論上一半地主跟一半面積以上同意就可以開啟

但事實上各地縣市政府的主管機關很常會有更高的要求

不然不會簽准 所以做重劃跟老闆關係不好是很難做得成的

符合法令要求是最基本的 多得是法令要求以外的

通常重劃會核准成立後

除了一些範圍核定的過程外 重點是送審重劃計畫書

重劃計畫書裡面對整個重劃費用會有完整的計算

重劃會就是在重劃計畫書核定的金額內發包給重劃公司

重劃會最後的帳，一定是要平衡符合重劃計畫書

所以重劃會本身一定不會賺錢

不要跟我抬槓二三十年前的重劃會自己發包那種形式 現在沒人這樣幹了

抵費地是用總出資費用，然後看各抵費地最後座落位置的評議地價換算面積

因為重劃基礎就是原地原分配，你原本位置在哪，重劃後就分在哪

通常抵費地是插原地分配後的空隙 加上最小分配面積的限制

基本上自辦跟市辦地主會分到的位置其實不會差太多

差別在於自辦重劃為了拉攏大地主，比較容易讓利給大地主

市辦就完全不可能給大地主佔便宜 所以要搞成功難度很高

但縣市政府自己沒能力辦，也不給自辦所以常常提高要求

地主跟面積超過七成才准的也是很多

所以很多地方沒有發展，跟這個拉扯有關

若給自辦早成功了 但政府不給，自己又辦不起來

正常來說，沒辦法一開始就很準的知道有多少坪數的抵費地（但可以抓大概）

因為評議地價都是重劃開始過一陣子才會做

評議地價跟市價會有落差

與其說影片中好像期初投資後於期末回收的土地會增加

應該說同樣土地的價值變高了可以回收多一點錢

重劃能拿回六成就算很猛了，不可能一坪換超過一坪的

事實上重劃公司的資金可透過取得重劃工程後向銀行貸款籌措

通常銀行會要求三成自備，然後分期完工專款專用

雖然重劃對重劃公司來說也是在賭

因為重劃核定費用就在那邊，但政府可能會凹你做其他工程

可能工程成本會漲價 可能景氣不好地價會跌

也可能一開挖下面土地都埋垃圾

重劃常常從開發到完成超過十年，開發不起來的一堆

重劃正常都會賺錢，但時間拉長投資報酬率沒這麼高

會提前賣抵費地可能是不看好未來市道

或重劃公司股東們遇到重劃以外的資金困難

重劃所需資金不是少，但大部分可以透過銀行貸款

其他自備款部分如果自己都沒有，那也不可能玩得起重劃

我只是想說，重劃輪不到你來投資，詐騙機率很高

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