Re: [問卦] 買房繳的利息跟租房的租金差在哪？

※ 引述《playerd (發糕)》之銘言：
: 差在哪喔？
: 我三年前價格1400W的新成屋（現在好像1600了）
: 當時租出去月租3W，現在月租3W3
: 30年本息攤還月繳4W1
: 管理費月繳3000，稅金一年1W2
: 然後租金付出去房子一樣不是你的
: 但是房貸你只要繳得出來，房子就是你的
: 而且租金會持續上漲，但是房貸不會
: 等一下說不定會有人說他拿頭期款去投資股市可以賺更多
: 嗯
: 280W的頭期款要打平現在一年39.6W的房租相當於年化14%
: 然後賺到的錢還不是要拿去幫房東繳房貸
: 而且還要保證年化報酬率可以超越房租的漲幅
: 這還沒算上房價兩年200W的漲幅^ ^

年化報酬是這樣算的嗎？

有點奇怪吧。

30000變33000應該是把管理費的成本轉嫁給租客吧。

以280萬當頭期款，

買了一間1400萬的房子，

每個月要付出41000的貸款，

稅金平均一個月1000元，

月繳3000元管理費，

等於是你每個月的實際開支為45000元，

然後你每個月把管理費成本灌到租客身上後，

只能拿33000元，

也就是你每個月透支12000元在你的future。

一年就要淨支出144000元。

這還是你有租客的情形。

中間空窗期你得月付45000，支出會更高。

然後房屋修繕成本也是你負擔，

例如房子老舊了有漏水問題你也得做牛做馬修好，

租客有什麼問題你也很麻煩（例如在裡面販毒、賣淫），

遇到租霸、惡房客欠租、破壞房子，

這些都是你的風險。

月付12000，還要給人做牛做馬，

結果換來的是30年後有一間沒有設定抵押權的房子，

到底意義在哪。

如果本來就很有錢就算了，

不然看起來就是一個負債在那裡吸你每月12000元，

你沒有享受到那個新房子帶給你的居住舒適感，

你現在沒有從新房子賺取足夠多的被動收入，

是的，你的房子價格漲了兩百萬，

然後呢？

3年漲200萬，跟3年有200萬工資收入差不多，

假設你現在賣掉，都不用付什麼仲介費等等成本，

實賺200萬，

相當於你為了這個豪華的建築物打了三年工，

然後三年薪200萬一樣，

還不提你這三年來每個月都是支出12000元在養這個房子。

實際賺的金額跟打工仔沒兩樣。

如果你這三年都只繳利息就算了，

本息繳41000是賺在哪裡了？

還年化報酬14%，別搞笑了好嗎？

不過還是比打工仔好點，

起碼不用上下班給人陪笑。

嘻嘻

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