Re: [請益] 美國買房還是把買房的錢繼續投資美股

※ 引述《tompi (大波動)》之銘言：
: ※ 引述《yoyokaty (蔣阿呆)》之銘言：
: : 小弟人在美國，我最近一直聽到身邊的朋友同事開始買了第一棟房子，可能也是年紀差
: : 想請教大大們，到底是要現在買房（也會是從台灣貸款出來），還是繼續持有cash flo
: : PS 不要跟我說 all in tsla or tsm。保持客觀一點，感恩。
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: : Sent from JPTT on my OnePlus GM1917.
: 買房視為投資，跟股票一樣
: 分析數據
: 1.DJI Index 道瓊工業指數
: 2.HPIMLEVL Index 美國聯邦住宅基金管理局-買進價格指數
: 3.月資料、1991/2~2020/10
: DJI Index HPIMLEVL Index
: 年化報酬率 7.48% 3.76%
: 年化波動度 14.43% 1.59%
: 相關係數
: DJI Index HPIMLEVL Index
: DJI Inde 100.0%
: HPIMLEVL Index 1.0% 100.0%
: 剛剛餵狗 查 貸款 30-year fixed 是 2.875%
: 最大化 (期望報酬-2.875%)/波動度
: 得到 比例為 DJI 5.9% HPIMLEVL 94.1%
: 整個投資方案最重要看的是 貸款利率，如果本很粗且可以談到好的利率，
: 要能得到比股票還好的年報酬
: 其實應該槓桿買三間，因為波動很低。
: 2.875%也可以看做要求報酬率，設多少都可以，我這裡是至少要能超過貸款利率
: 如果是這樣，應該花至少6%股票投資，大部分買房。
: 如果要求報酬率是 4%以上，則應該要全部投入股票
: 所以建議
: 1.沒房的應該先買房，10%以下股票
: 2.有房的但繳貸款中且過1/4的 可以提高股票部位
: 3.本粗的有點年紀的，應該買三間
: 4.要求報酬高的，那還用說，股票all in

這個月剛在矽谷買房，在這裡影響買房投報率最主要的因素是:

1. 房價上漲幅度-> 最重要因素
2. 其次是利率
3. property tax.

從1990到2020 矽谷平均房價年漲幅大約是5%，single house 又比townhouse and Condo漲幅高一點，不過一切都是地段最重要。

目前Jumbo Loan 30 year fix rate 2.5%. 如果confirming loan 可以談更低！

Property tax 1.2%-1.8%不等，買房前先問清楚

如果credit score and 現金流足夠， 貸款成數越高，投報率會越好（類似槓桿的概念）

依我的例子，自住且出租一房，依上面的條件計算投報率3%-4%。 這還不包含搬家與裝修成本，供你參考。

所以如果不是自住需求，投資美股比房地產來的划算，但是這也顯示美國的稅制有考慮居住正義。

為了平衡投報率，我還是保留部分資金在美股，並且以高成長股為主！

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