[心得] 恆大事件閒聊PART1

aloness 發表於 2021/10/21 下午5:00:12

看板Stock標題[心得] 恆大事件閒聊PART1作者

(aloness)時間Oct 21 17:00:12 2021推噓29 推:29 噓:0 →:45

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很難得可以遇到全球炒房炒到令人嘆為觀止的中國
前幾大房地產公司即將倒閉的情形

未來不論是好是壞，中國是否能安然下莊
這段發展都蠻值得記錄下來

大家都知道恆大的1.9兆(RMB，下同)債務規模很大
大到不能倒
但也有很多花邊新聞，甚至連保守投資出名的達里歐
帶出對銀行衝擊有限，合理嗎?
試著從恆大債務組成，去找出答案

以下引用恆大年報，以及今年逐月營收資料

1. 恆大2020年營收狀況

銷售額 7232.5億
營業額 5072.5億
毛利 1226.1億
淨利 314 億

折算淨利率為6.2%，就營建業角度來看
賺的真少，等同是桿槓開的超級大
賺來的錢，扣掉營建成本，超過7成都拿去還債還利息
(然後再繼續借新的，維持現金流)

2. 資產負債表

檢視其2020年報揭露的資訊，整理大項如下

資產負債

自有資產 942.9億
轉投資 1658.5億
轉投入帳 1019.1億
應收帳 15484.4億應付款 8384.5億
預付款 1510.3億
現金 1587.5億債務 7165.3億
欠稅 2040.5億
合約虧損 1857.5億
應付股息 84.6億

資產小計 22202.7億負債小計 19532.4億

其中應收帳大概是未來數年以上
所有已開案的總合收入，不是只有今年的

而今年的實收狀況
1~6月營收 3435.5億
淨利 90 億 → 淨利率僅2.6%
出售投資 185 億
轉投認列 -48 億

到6月已經開始賣老本賺錢

再對比今年半年報的資料

再對比2021年半年報的資料
資產負債

自有資產 1006.4億
轉投資 1554.1億
轉投入帳 1291.6億
應收帳 15997.8億應付款 9628.4億
預付款 1646.8億
現金 867.7億債務 5717.8億
欠稅 2069.2億
合約虧損 2157.9億

資產小計 22364.5億負債小計 19573.3億

a.半年賣了3400億出去，應收帳還可以增加500億
短短4個月應該很難再開出達半年營收規模的新建案
也應該不多人再買單恆大新案
最可能是調高了待售物產的價值，撐財報

b.應付款的增加、可以跟合約虧損合併看
最大因素是源自建築成本上漲，包括人力、機具、原材料都有影響

c.主要亮點是債務從7165億，縮減至5717億
達到三條紅線之一的承諾

其中人民幣債 5441.39億，減少至4363.9 億，減少1077.5億
美元債 1520.98億，減少至1289.94億，減少 231.4億
港元債 202.95億，減少至 63.91億，減少 139 億

內債外債都有加減還

3. 三條紅線
恆大的三條紅線，分別如下

- 2021/06/30前，借債<5900億
- 2021/12/30前，現金VS短債比<1
- 2021/12/30前，資產負債率<70%

三條紅線實施約在2020年8月
換言之，早於2020年Q4，就已知恆大三條紅線全踩
目前走完上半年，第一條勉強過關
但換來的是，恆大已經快要籌不出現金

4. 恆大在今年上半年就一直在降價促銷
(到上個月還推出打5折促銷)
尤其4~6月，每月銷售達600~700億不等

可是從7月就開始逐漸下降
7月銷售額438億
8月銷售額381億
9月銷售額未揭露 (10/4開始停牌)

仰賴現金流還債的策略，也終於出現缺口
而從上半年到現在讓利讓的越來越多
也影響到民眾購買意願

即便相信恆大不倒，或是倒了政府會接手處理
對於越晚買越便宜的現象，很難吸引買家接刀

5. 很多金控、投資機構，包含ALL WEATHER創立者達里歐
口口聲聲恆大債務不會演變成雷曼第二

引用維基註記的2020年9月，恆大債務組成
- 國內金融機關 2323億
- 各行各業投資 3684億
- 國內公司債 496億
- 海外公司債 1852億

銀行借款雖然數字很高，但佔比不高，頂多2成
且三條紅線政策下，有息債務必須在6/30達到5900億以下
銀行也不太可能繼續讓恆大借新還舊
體制內的銀行借款只會往下修

一旦倒債，損失的是投資者或影子銀行的錢
體制銀行的損失是可控的，還分給超過10家銀行去攤

本週已經確認繳不出海外債的利息
一個月後就是正式違約，繼續再觀察以後發展

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.57.171 (臺灣)

※ PTT 網址

推

centaurjr 10/21 17:011.9億??

謝謝提醒

※ 編輯: aloness (60.248.57.171 臺灣), 10/21/2021 17:02:14

推

season2011 10/21 17:02算那麼仔細幹嘛現在中共官方就是要放給他倒還債

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season2011 10/21 17:02只還國內國外放爛外國的銀行搞不好死比中國內的

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season2011 10/21 17:02還慘

推

eknbz 10/21 17:03說好的雷曼2.0變雷曼式暴軋

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season2011 10/21 17:03槓桿開這麼大結果腰斬賣房子穩爆的

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ppav0v0v 10/21 17:09推

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iio 10/21 17:12不是一個月後是周末拿不出來就要正式宣布違約了

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iio 10/21 17:12第一筆海外債的利息早在9/23就該支付的

推

takingblue 10/21 17:13達里歐中國曝險太多，準備吃屎了

推

keepingtime 10/21 17:14對折買房子低於成本價對純住戶來說真是賺到了！

推

ethan0425 10/21 17:15感謝分享！

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Homeparty 10/21 17:16感謝分享，中國經濟也走下坡了

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laechan 10/21 17:18我就說千億規模的想跳進來救根本就不可能,債務兆的

推

amiahhh 10/21 17:24空手套白狼的極致表現

推

roseritter 10/21 17:24認真文

推

adriano7431 10/21 17:28我只知道香港的房地產跌了15%左右，超幹

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adriano7431 10/21 17:29早知道應該要在幾年前賣掉

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vvnews 10/21 17:34所以台灣到底會不會跌？

推

speai18891 10/21 17:35推

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matroshka 10/21 17:38你完全搞錯銷售營收應收應付的關係了

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matroshka 10/21 17:42他每月公告的是合約銷售不是營收，營收多半是交付

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matroshka 10/21 17:42物業時才可認列的

推

y2k0738 10/21 17:49想請問原po，如果一樣三條紅線在台灣實施，哪幾間

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y2k0738 10/21 17:49建商會倒

推

nfsong 10/21 17:55金融機構的都有抵押品公司債比較危險

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nfsong 10/21 17:56但是就算資產是正的違約一樣上法院破產清算

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nfsong 10/21 17:57和雷曼完全不同雷曼清算的時候是10幾層的次貸

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nfsong 10/21 17:58保險最後找不到實質房地產來償

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nfsong 10/21 17:58恆大是銀行抵押撥款

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nfsong 10/21 17:59之前說是廣東政府要求收購後資金要能追蹤管控

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nfsong 10/21 17:59但是今天的公告好像又不太像

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nfsong 10/21 18:00合生創展要買但是恆大沒來交易

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nfsong 10/21 18:00恆大還能討價還價???

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nfsong 10/21 18:02合生接手應該是最佳解還能把差一點的爛尾蓋完

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nfsong 10/21 18:05如果恆大破產後海南海花島包裝成呆帳商品

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nfsong 10/21 18:06然後賣這個商品的保險a 然後保險a的保險保險b

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nfsong 10/21 18:07一直下去10層就和雷曼差不多不過大陸不准

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nfsong 10/21 18:07P2P 沿生商品都禁了

推

nfsong 10/21 18:10一句話房子是用來住的後面的花樣都沒搞頭了

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Justisaac 10/21 18:13雖然很認真，但重點是要他財報沒唬爛XD

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stevenkuo 10/21 18:14沒事啦，看看雷曼，之後房地產有變便宜嗎

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Justisaac 10/21 18:14倒了清算才是真相大白的那一天~

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nfsong 10/21 18:15樓上有阿葛林斯潘後來自傳有說他也以為

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nfsong 10/21 18:15房地產不會價崩

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nfsong 10/21 18:16沒想到金融海嘯後整個市場一起下跌

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nfsong 10/21 18:16但是印鈔票又是另一回事了

推

Homeparty 10/21 18:18美國房地產有便宜4-6年，台灣是越來越高

推

Homeparty 10/21 18:21https://i.imgur.com/zvNrpJK.jpg

推

xipho 10/21 18:26感謝分享

推

ctes940008 10/21 18:58台灣房地產 1992 1996 2003 2008 2014有跌一些。

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ctes940008 10/21 18:58最可怕應該是1990那次股災引發的腰斬

推

castjane 10/21 19:22哪可能這麼簡單都說有骨牌

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castjane 10/21 19:23中共會計制度假帳一堆

推

A98454 10/21 19:33貸款大量收購土地，壓價出售拚高周轉啊快速擴增搶

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A98454 10/21 19:33市佔，再貸款，再擴增

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A98454 10/21 19:33遇到政府打房，資金斷鏈就GG了啊

推

longkiss061810/21 20:04感謝分享

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laechan 10/21 21:05連利息都不想付就知道丸子了

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Arpia 10/21 21:17看得見的是恆大，看不見的是地方債

推

attila125 10/21 21:29應收帳款是營收的兩倍?那就不用再分析了吧

推

Petrovsky 10/21 23:55強國房地慘才是火車頭都可以讓它倒了

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Petrovsky 10/21 23:55台灣房地慘哪天全面崩盤也不意外

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Arpia 10/22 06:52等到有感就來不及了！

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Arpia 10/22 06:52人們認為絕不可能的時候，總會發生奇怪的事

推

CMD 10/22 07:50還在恒大… 最後一段也不知道在寫啥 30天寬限期週末

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CMD 10/22 07:50就屆滿有去看一下恒大的公告嗎去了解一下人行的態

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CMD 10/22 07:50度吧

推

nfsong 10/22 07:54合生今天公告。恆大單方修改條件

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nfsong 10/22 07:55要求取得資金要交給恆大

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nfsong 10/22 07:55看起來是恆大在搞鬼

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nfsong 10/22 07:56人行態度恆大為個案。銀行都有擔保

推

nfsong 10/22 09:2110/22 恆大還了一筆到期利息。有錢開始作怪

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roseritter 10/22 16:54美元債券的還是人民幣債券的?

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