Re: [請益] 房貸試算

※ 引述《vacuityhu (真空管)》之銘言：
: 版上各位大大好...
: 小弟目前看到一間物件正在算到底能不能負荷
: 想請各位大大幫忙檢視有沒有甚麼地方遺漏了的
: 先說說小弟目前的金流概況
: 我大概8~9月的時候先貸了一筆信貸400w, 7y, 利率1.83%, 每個月還款50769
: 預計用來當作頭期款的
: 目前是租屋, 每個月租金2w5
: 收入部分, 上個月加班加滿大概是13w
: 老實說信貸加租金吃掉約6成, 數據上來看是有點抖
: 但這幾個月自己體感是覺得還好, 生活費能過, 每個月也還能有儲蓄
: 物件開價: 1788w
: 屋齡: 29.6y
: 總p: 44.692p
: 根據房仲的資訊, 同社區10月一個物件剛出售2020w, 銀行鑑價有8成
: 所以底下先假設房貸8成來算:
: 房貸 = 1788w * 0.8 = 1430.4w
: 貸30年, 寬限期5年, 利率2%
: 用591的房貸計算機來算, 前五年每個月大約是23850
: 頭期款 = 1788w * 0.2 = 357.6w
: 再算上稅金跟仲介費抓45w, 大概402.6w信貸用完
: 所以頭三年每個月的貸款支出是23850+50769
: 小於現在的房租加信貸
: 三年後假設轉增貸9成, 抓1800w*0.9=1620, 多189.6w可以還信貸
: 加上三年期間的還款, 信貸能還掉大約389.6w
: 三年後的轉增貸假設不開寬限期乖乖還款
: 每個月約還72000, 也小於頭三年的23850+50769
: 結論:
: 以月薪來算, 貸款占比都穩定卡在6成左右
: 以年薪來算, 貸款占比約30%~45%浮動
: 不知道這樣的估算會不會過分樂觀呢?
: 還請版上各方先進鞭小力一點QQ

版上各位大大好

參考之前各位大大的留言, 小弟自己也重新審視了一下
我覺得主要問題在於轉增貸的不確定因素有點太高
假設三年後無法藉由轉增貸提前清償信貸, 或我自己沒有足夠積蓄清償信貸
例如:房價下跌, 分紅走空等原因
變成房貸要還本利, 信貸也還在走
那一個月金流會變成45606 + 50769 = 96375
等於每個月只剩下不到4w現金可用
這情況對我來說會是最糟糕的狀況

不知道版上有沒有大大可以分享一下自己轉增貸的經驗呢?QQ

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