Re: [閒聊] 能預測30年後的房市嗎?

可以啊
把GDP複合年成長率+通膨
大約是複合年成長率+2%
往30年後推就是大概的房價
其中最大的變數是GDP年複合成長率
當然各地區個別建設產生的變數
無法精確預估

很多人都認為投資客是在賺房產上漲暴利
其實不是這樣的
投資客是在玩槓桿和現金流+擇時順勢
連建商的淨利都差不多15%而已
蓋個房子花3～5年推案賺15%淨利
沒有開槓桿無敵難賺還不如去領股息
所以建商才會跟政治深度掛鉤
想辦法去賺那種歪哥的錢
正正當當做建商就是幫銀行打工

很多人羨慕過去幾十年房地產帶來的豐厚利潤
但其實從任何時刻開始
房地產如果模式沒有改變
也就是台灣的政經體制不變
說真的你明天開始一樣賺得到
不用去羨慕別人怎麼樣

接下來3～5年
經濟會處於滯漲狀態
中高通膨+低於成長率
雖然可能GDP年複合成長率+通膨數值差異不大
但這是長期線性回歸的指標
短期勢必會因為以下理由下跌

1、實質收入減少耐久財延後購買（買氣降）

2、央行抑制通膨維持相對高的利率
我懷疑台灣央行今年有灰天鵝會意外升息
因為3月可能水電大漲刺激通膨下半年爆發
加上濫發6000現金造成需求增加
可能美國利率不升了
但台灣央行在失業率跟外銷回穩後意外升息
而且因為滯漲基本上跟過去30年模式不同
一定有很多「成功人士」沒看見問題點
因為「明後年即將重返榮耀」
但實際上將會遇到中期高利率水準的問題
短期影響到市場
時間拖長了多少會有過於樂觀的投資人爆掉

3、住宅地域供給失衡矯正回歸

這波大漲是不分失衡程度一律大漲
主因是資金氾濫+低利掩蓋了抗性
但資金退潮與中期高利環境
會讓很多供給無慮的地方到某個臨界點
撐不住開始多殺多
畢竟漲了1倍的東西隨便賣都可以
很多人說沒差啦那都是騙人的
500萬買進賣在900萬跟600萬哪裡沒差
如果硬撐在600～800萬之間徘徊5年
付出的利息、時間和最重要的機會成本
精明的投資客哪個人會說沒差？
沒差是喊給你們菜逼八聽的
他老大老早就收手拿去供需真的失衡的地方
撿那個85折的好產品了
等下一波多頭你才剛解套
他就賺了30%！

※ 引述《googstar (股大濕)》之銘言：
: 30年前 買房的放到現在都大賺
: 不管是中南部還是北部
: 基本上都漲了幾十倍
: 20幾歲的年輕人也成為了50幾歲的中年人
: 但賺到錢的只有少數人 這些人當初是怎麼預測行情的?
: 還是就是無腦多 買到爆 就這麼簡單
: 讓魯蛇空空一輩子望塵莫及
: 那現在往後30年又會有什麼變化?
: 各位30年前 家中長輩或你本人
: 是怎麼決定買哪裡買哪種房的呢?

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