[閒聊] GPT哥說的：第七波、空多、與2016比較

GPT哥給我幾個Lesson

Lesson 1

問：
以過去對信用管制的了解及信用管制的影響
請告訴我第七波的影響並說出具體分析和看法
不要包牌，給我明確的答案

答：(重點節錄)

基於以下幾點，政策影響雖然有點作用，但可能有限

1. 政策累積效應的邊際遞減

2. 資金流動性與市場需求的韌性

3. 房市結構的轉變

4. 量化的影響

結論：
第七波有用
尤其是針對投資性與高價住宅的部分壓力加大
但考量到市場資金充裕和自住需求的韌性
不會劇烈下跌，且政策的影響會以邊際遞減的形式表現

https://imgur.com/8QPwlNo

--------------------

Lesson 2

問：
可否站在支持下跌理論的空方進行一些論述，並且以空方角度論述完後
與房價不會有大幅度下跌的多方論述進行比較
比較兩者間的合理性並進行自我辯論，並給我獲勝的結果

答：
空方角度基於以下理由
1. 多戶貸款成數與限制收緊
2. 高價住宅與餘屋庫存壓力
3. 信心衝擊與市場預期逆轉
4. 資金流動性可能轉變

多方角度基於以下理由
1. 自住需求依然強勁
2. 低利率與市場資金的支撐(儘管有升息壓力，依舊處於歷史低位)
3. 建商降價的限度(會選擇減少新建案的開工而不是降價處理餘屋)

https://imgur.com/oA8T6xR

結論：
多方論述相對合理，房價在未來更多可能性進入高位盤整或小幅回調
而非劇烈下跌
https://imgur.com/TUWbLUz

--------------------

Lesson 3

問：原物料成本是否可以作為多方的價格支撐，抑或不具備支撐，建商金流周轉才是重點並說明2016年房地產空頭時期建商自砍的事實分析

答：
1. 原物料成本上升作為多方之稱的理由
成本與房價間的比例、建商利潤空間、建築時間差
總之結論是原物料價格上升在總房價中影響相對有限

2. 金流周轉與賠售的空方觀點
2016年空頭經驗：被實價登錄和奢侈稅搞爆，確實出現跌幅高達10%~20%的狀況
賠售的必要性：建商為避免資金卡住，賠售

3. 2016年房地產市場案例
顯示建商確實為了保持資金流動性而選擇降價

結論：

原物料成本上升作為支撐還是不足夠，重點是土地才是最大的占比
且砍價銷售這在2016空頭已有明確實例，因此從這角度上看，空方的論述更具合理性

https://imgur.com/GnXgeEs

--------------------

Lesson 4

問：
先前說明「根據過去經驗，建商會選擇減少新建項目的開工而不是大幅度降價處理」
與2016的論述不同，這跟市場產品變化和銷售策略是否有關

答：
是，這個觀察是精確的，以下分析
1. 市場產品的變化
2010~2014年出現大量高價案豪宅，2016年時雙重打擊下，豪宅市場急遽萎縮
降價現象主要出現在高價住宅市場
開發商逐漸推出中小戶型產品，總價低，需求穩定，即便環境波動，銷售壓力也相對小

2. 銷售策略的變化
2016降價促銷主要是在高價宅上，市場預期轉向悲觀的狀況下，快速去化庫存成為目標
以確保資金流動性
2014年高點回落後，市場逐漸進入去化庫存階段，2016年時建商更傾向於以價換量

3. 建商與市場的調節能力
2016年後的幾年來看，建商在面對市場波動的變化有所調整
推案量控制：在市場下行壓力大的時候，建商會選擇減少新案開工，而並非一昧降價
新興區域與小戶型產品：聚焦於推動首購剛需產品，因銷售壓力較小，沒大幅促銷的理由

結論：
2016年的降價行為與一般狀況下的建商行為模式有所不同
隨著市場進入更穩定發展的階段，建商對推案量和產品定位的控制更為精準
減少推案量仍可能是主要策略

https://imgur.com/AD1vLvB

--------------------

Lesson 5

問：
第七波信用管制、水位問題所造成的冷盤，是否因建商產品與銷售策略的改變
2016年的減價銷售狀況是否不會再發生？請詳述原因

答：
是，不會完全重現2016年的大規模減價銷售現象

結論：
原因在於產品結構變化、推案策略的精準調整；以及信用轉置政策影響範圍的侷限性
建商目前更傾向於減少推案量，而不是大規模的降價銷售來處理餘屋

https://imgur.com/eG7IBvj
--------------------

其他亂問的

問：土地價格較為低廉的地區，是否依舊是地價為最關鍵因素

答：是，原物料有影響，但普普，土地價格最重要

--

問：所以信用管制政策若造成土地價格崩盤，會劇烈影響房價
從過往資料分析信用管制造成六都價格崩盤的可能性是否存在

答：單獨引發土地價格崩盤的可能性極低，出現崩盤需要更強烈的外部經濟因素
或金融事件作為推動因素

--

問：請給我外部經濟或金融事件具體實例
信用管制、72-2、土建融貸款難度是否包含其中

答：具體實例-->2008金融海嘯、1997亞洲金融危機、1990日本泡沫
信用管制、72-2、土建融難度確實會對市場造成壓力，但不足以導致土地價格崩盤
真正可以導致崩盤的是這些外部經濟或金融危機疊加，如全球經濟衰退或重大金融動盪
才有可能引發土地價格大幅下跌

--

問：「房價在未來更多可能是進入高位盤整或小幅回調，而非劇烈下跌」
GPT哥請你給我一個具體的數字，下跌幾%

答：2024及未來1~2年內，我認為會微幅下跌，3~8%
具體取決以下因素
六都核心區域(如台北市、新竹市、台中14期)：自住需求強勁，估計3%~5%

次要區域非六都地區：5~8%

(....80萬跌10%還是超過70萬耶)

--

GPT哥：如果政策與前幾波相似，那衝擊可能不會很大(邊際效應) 但有一個很痛的：打剛需首購

GPT哥： 1. 建商學聰明了 2. 因這幾年信用管制確實有一定效用，減少了投機投資客 恐慌確實存在一定風險，但建商策略改變和投資客減少限制了恐慌性行為

-- 問：2020年開始是眾所皆知的大多頭，並且有眾多FOMO上車人士一直至今 請你論述到2024年投機投資客變少的理由 答：

GPT哥認為確實有打到投資客，只是這幾年打爆投機投資客照樣漲

今年最後一次理監事會議預計於12/19 每年初一開始就會公布該年度理監事會議的預計日期

你不用這麼緊張，是不是順著話說試一試就可以知道了

我自己也偶爾會問GPT哥地區比較分析或過去的一些物料、房地產走勢等等 不用盡信，也有跟我個人意見不同的想法 但有數據和論述清楚的說明，比純用"感覺"來預測更具說服力