[心得] 社宅包租代管從業心得

雙北社宅從業人員來了
入行到現在約5個月
來分享一下心得還有Q&A

目前手上案件25件，五個月這個數量應該算不差
做社宅也沒甚麼訣竅，其實個人認為能為房東挑選好租客才是重點

好租客的定義？
A:兩大兩小，家庭總收入20萬，職業性質穩定，存款接近台北上限750萬
B:兩大兩小，家庭總收入13萬，一般上班族，存款約200萬

以表面上的條件來看，A會比較優質
但是如果A是特定的族群，要求就可能會比較高
兩組同一天帶看，A會覺得哪裡要怎樣怎樣
反而B覺得有些地方有小問題還好
那我覺得B會更適合當租客

手上的案件約有三間是房東自行招租，之後再委託我簽約管理
其中有兩件比較複雜，房東定金只收幾千之後，也沒簽屬任何文件
租客就搬進去了，這種都有可能會『霸屋』
後來也是協助房東處理後續糾紛，像是已經把床邊櫃整個拆掉等等

再來維修的話，我這通常第一次維修一定自己跑，其實不是我很閒
而是要去看租客的入住狀況並回報，有幾位房東覺得我自己跑也太累
但是跟他們說明原因之後，藉著維修的名義進去看狀況
如果發現有異常或者需要改善的地方，就可以馬上處理

最後是房東都會覺得他可以自己帶看，是這樣沒錯
但是，還是要配合房東的時間阿，如果一組租客真的不錯
卡在時間沒辦法搭配到，那有可能就錯過了這組租客
我這裡帶看的話時間選擇多，帶看也會簡單錄影
帶看期間也會跟租客講那些可以用，那些不能用等等
甚至點交還會錄影，這樣避免之後有爭議

Q&A部分
1.哪種物件可以做社宅？
基本上房屋稅單在自用部分就可以做社宅，營業用那邊必須為『空白』

2.原本有租客還可以做社宅嗎？
可以啊，而且有些租客已經申請租屋補助了，做社宅對房東也是更有保障

3.修繕補助怎麼請領？
修繕需要同位子前中後三種照片，且只有列在設備清單上的才可以申請補助
目前一個月會送件一次，所以補助約三個月左右入帳

4.公證是不是必須以及補助多少？
我的案子不公證的只有一件，因為房東真的很忙，也找不出代理人
在三方都沒有合作過的狀況下，個人強烈建議公證
雖然不正常的房客大概95%都會在帶看被我嚇跑，但是為了後續管理
有一個公證來做拘束應該是最好的

再來，代管跟包租公證費都有補助
並沒有包租不補助的道理，只是包租都是由公司這裡付公證費
房東一開始不用支付而已，那超過4500部分公司會跟租客各半分

5.以前都自己招租管理，那給社宅有甚麼優勢？
　如果都遇到會自行處理的房客當然好，但是如果遇到一次要求很多
　剛好屋況也有些瑕疵，那租客一定三不五時會打給房東
　這時候我的作用就會出現，通常是會給房東租客選項看怎麼處理

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通常帶看的時候就能感覺得出來，我第一次帶看就遇到過
沒經過我的同意開始開櫃子等等，滿多跡象都可以看出來的

對喔，因為有存款也不一定要買房阿，每個人選擇不同
我文山區兩間租客都是動產接近上限，然後帶兩個小朋友
※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:19:06
對的，A的案例就是等租三年或者六年再買房
※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:20:20
可以喔，別超過266184就好
但是不能申請租屋補助
沒錯
※ 編輯: lenord (42.70.144.101 臺灣), 08/26/2024 12:50:35
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通常帶看的時候就能感覺得出來，我第一次帶看就遇到過 沒經過我的同意開始開櫃子等等，滿多跡象都可以看出來的

對喔，因為有存款也不一定要買房阿，每個人選擇不同 我文山區兩間租客都是動產接近上限，然後帶兩個小朋友

※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:19:06

對的，A的案例就是等租三年或者六年再買房

※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:20:20

可以喔，別超過266184就好 但是不能申請租屋補助

沒錯

※ 編輯: lenord (42.70.144.101 臺灣), 08/26/2024 12:50:35

嚴格來說出租都會碰到這個問題

真的，拉高標準才能長久的做這行

說好不提十年水桶

我還有一間是淡海新市鎮的，其實租客挑的好可以省很多時間

※ 編輯: lenord (42.70.144.101 臺灣), 08/26/2024 16:43:56