Re: [閒聊] 主要幹道新樓店

※ 引述《drimp (drimp)》之銘言：
: 現在蠻多新大樓
: 位置不錯在舊市區主要機能幹道和交流道旁 舊市區附近臨停和停車場也不少
: 但因為法規必須退縮做出大約6米的人行道並且還有植栽 讓店面不顯眼
: 新大樓又無法任意加大廣告 只有臨路的直立式招牌和店面門口上方的橫幅
: 不過優點是新大樓大部分有幾百戶住戶 如果是民生用品店有些支撐
: 然後門口有植栽對店面質感也很加分 如果簡餐店等等要坐在裡面用餐的 往外看也很舒服 算是加分的環境
: 大家怎麼看待這種地點好 在主要機能幹道 新 有質感但 有退縮和植栽減低店面顯眼程度的店面呢
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最近幾年有操作這種物件的經驗，分享一下
質感甚麼的就先不說了，我覺得很見仁見智，
只說一下比較容易量化的部分。

新大樓店面的常見缺點如下:

1.退縮過多

從車道邊緣算起，距離超過8米的店面，不用考慮，難租就算了，租客也易倒。
重劃區我看過17米和22米的，因為建商很好所以還秒殺，完全搞不懂買的人在想什麼。

2.大樹擋招牌

選擇單排樹的建案。
有些建案前面還用交叉形式排兩排樹，兩排樹交錯剛好完全擋住招牌，厲害。

3.招牌形式不顯眼

如果是預售，仔細看模型，招牌有沒有太小或太高。
有些建案招牌位又大又滿，就比較OK。
有些明明店面寬6米，招牌只能做3米的，真的不知道在想什麼。
如果要買，務必把模型拍下來。
我有碰過買三角窗的時候，業務說兩面都有招牌，也跟業務確認兩個都是招牌位，
到了交屋，建商告知側邊的只是模型裝飾，所以招牌位消失。
我拿當時的模型照片，並請業務幫忙對質，才成功讓建商同意側邊掛招。

4.面寬

現在建商都喜歡把面寬做很窄，做很多間小店面，然後還複層式，
真的是無良建商的極致。
店面低於5米真的完全不用考慮，你會招到的租客都是自營小商鋪，
超級容易倒，信用度普遍偏低，又超級難招租。

5.廢坪灌太多

這個才是新建案店面最大的問題。
先說結論，建議用室內實坪來計算每實坪的單價，才不會買貴。

廢坪包括: (A)陽台、平台 (B)公設 (C)騎樓 (D)夾層或二樓以上
廢坪都會拉高總價，要很小心，以下一一分析。

(A)陽台、平台:
超級沒用，且無良建商會將招牌下方的走廊也計入陽台，真的很扯。
代銷都會說這個可以當儲藏室，但其實你只要一封起來就會被檢舉。
所以不要想了，這就是完美廢坪。

(B)公設:
這也是完美廢坪，租客不會用到幾乎所有的公設坪數。
除非有帶車位，勉強吃一點心裡還過得去啦。
但是要注意，有些良心建商會把店面的公設比拉的較低，
因為他們也認為店面根本不會走進那些公設區域，不應該算給店面。
有些甚至可以住宅33%但店面20%，這種稀有物件就可以優先列入考慮。

(C)騎樓:
這個東西見仁見智，以現代建築來說，因為已經有公設坪數
如果再有騎樓坪數，真的母湯，不知道在買什麼了。
有騎樓的樓店絕不考慮，騎樓只能出現在公寓。

(C)複層:
真實案例
試想一下，56坪的店面，一樓室內最低可以多少?
答案是13坪。
因為: 一樓13 / 騎樓6 / 二樓15 / 陽台4 / 公設18。
假設附近公寓店面室內15，加騎樓也才19，一坪100就1900。
我們這物件56坪就算建商賣一坪80而已也要4480，
一個月要租7.5萬才有2%投報。
這種物件到底有什麼業種可以用？
後來這個物件空放三年之後才租給了中醫按摩業。
過程坎坷到真的不想說了。

有的店面還有三樓的真的不知道是怎樣XD

所以我個人現在是完全不想看複層式店面。

然後，夾層和二樓是完全不一樣的東西。
二樓是整層有權狀，投報會拉很低，
夾層是只做二樓的1/3，如果夾層挑高夠的話(建議一樓挑高5.6米以上)
雙北以外地區，含夾層的物件未必是差，反而投報有利。
就是做的時候要遮好，小心一點，一般來說無聊人士不多。

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上面1234都是篩選新大樓店面的部分而已
1234都過關之後，做一下"店面條件基本篩選"(不限於樓店新舊)
例如人流、馬路寬度、商圈未來性等等。
這些都pass之後，才開始依據上面的5來過濾價格。
價格的過濾，就是靠兩個方法:

第一，估價能力
一樓室內每實坪=1
二樓或夾層室內每實坪=0.5(地點好) / 住家價(地點普)
因為地點普的二樓就只能做儲藏室或辦公室
三樓以上室內每實坪=住家價
然後加起來，乘以你認為這個地點應該有的單價
(通常要考慮最鄰近區域的店面單價，然後再打個折)

拿上面舉的56坪物件來說，
他有價值的只有一樓13坪和二樓15坪，
又比較了旁邊公寓1900有15坪室內 ==> 單價 1900/15 = 127
所以56坪物件價值 = 13*127 + 15*(127/2) = 2513
如果是漂亮的三角窗可以酌情加價10%-20%
所以最高最高其實也就3000萬的行情

這樣來算，其實會發現建商普遍都開高了，
但是現在是這樣，店面低迷，議價幅度高，代銷都不會把價格說死
而且真的愛到咖慘死，買貴也不要差那麼多唄XD
就多試試看吧。

第二就是最基本的，租金投報預估。
可以拿附近的數字來對比，看看有沒有到你的預期。
但是比較也需要拿類似室內坪數的物件來比。

第三，上面兩關都過了，做一個最後把關，
多找些人聊天，例如仲介、開餐廳的
問他們對這個物件的想法
仲介算是很鬆的，如果仲介都不屑的就小心一點了
也就是要列一下可以使用這個店面的業態
連鎖商店有沒有機會租呢? 沒連鎖願意的話是否就注定只能租給小商家?
業態是否租得起你上面估出來的價格呢?

以上都做完之後，你就會放棄95%的店面了
不過這是正常的，哪那麼容易就買到鑲金店面。
一個重劃區能有10間這樣的店面就很厲害了，
至於舊市區，我覺得根本不用考慮樓店。
因為新舊大樓擺在一起的時候，新大樓店面的cp值根本被老建築屌打。
而且老大樓也是有騎樓、公設等廢坪，不會比較好。

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