[心得] 72-2限貸，一些想法

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https://pigeonfinance.blog/2024/08/17/72-2/

在台灣，投資房地產最大的優勢之一，就是能取得便宜且大量的融資，但未來這現象可能
會有一些改變。

　　銀行法72-2條中規定：商業銀行僅能將30%的資金用於不動產放款。

不動產放款：貸款給民眾買房、給建商蓋房。
資金：民眾在銀行的存款餘額，加上銀行發行的金融債。

而近期房貸餘額已經逼近放款上限，讓商業銀行緊縮房地產的放款。體現在三個方面：

更高的貸款利率
更少的貸款額度
更難申請寬限期

　　對市場供需的影響

　　房地產放款餘額碰到72-2的限制將減少未來購屋者的舉債能力，對需求面絕對是一個打擊。利率可能問題還好，主要的麻煩是貸款額度。沒有貸款額度的支應，購置房地產的動能勢必趨緩。

　　但這並不表示房價一定會下跌，因為限制貸款也會影響供給。這次利率升高，主要針對的是新的購屋者，既有的房貸戶並不受影響。屋主可能會因為不想放棄現有的貸款利率而減少售屋的意願，情況嚴重的話將大幅減少二手屋供給甚至推升價格。

　　這個現象在美國已經演示過了，美國房地產貸款普遍採固定利率，不論市場利率怎麼調整，只要銀行核貸給你，利率就不會再改變。在疫情前後貸款，大概可以拿到3%的利率，但在2022年大升息之後，房貸利率一度超過7%。

　　一般來說，升息會導致資產價格下跌，但美國升息導致屋主售屋意願大幅下降。反而房價持續堅挺。但我認為這個因素在台灣影響力會比較小，因為新貸款條件雖然比較不利，不過貸款利率與過去相比差距不到1%，加上換屋轉貸比較不容易有額度卡住的問題，減少供給的效果並不如美國升息前後那麼大。

　　72-2的限制，將同時減少對建商的放款，新屋供給也同樣會降低。建商蓋房子需要時間才會形成有效供給。

　　綜合以上，我認為短期內對需求的衝擊應該更大。

　　限貸的成因

　　而導致限貸一樣是供需失衡造成的，因為存款數量增加速度小於房價上漲的速度。

2015-2021年，存款增速為4.74%，高於房地產2.39%。
2022-2024年，存款增速上升至5.98%，但房地產增速為8.39%。

　　過去台灣屬於流動性非常充足的狀況，不論購屋者的信用與購置的物件，幾乎所有人都可以拿到央行規定的房貸利率地板價格。但未來如果政策沒有放鬆，可能不會再是常態。

　　市場參與者的因應

　　若投資人認為這個限貸僅是短期現象，房地產的長期趨勢不變，那就會轉往投資付款壓力較小的預售屋。

　　但因為新青安政策，貸款期限延展至40年以及寬限期使用，房貸資金回收的速度降低許多，限貸的影響可能不會那麼快結束。若舉債能量不足導致房市熄火，進一步使市場中房地產只漲不跌的共識出現改變，勢必會影響房市買氣。

　　政策制定者的可能反應

　　雖然平抑房價一直是政府的政策目標之一。但若造成一般民眾無法順利貸款可能會引起一些民怨，有可能針對首購族，或者政策性貸款給予一些放寬。

　　央行的資產規模佔GDP比重從2021年1月的89%下降到2024年6月的84.41%，加上近期央行的動作，包含突襲式升息以及提高存準率，偏向鷹派，也就是緊縮金融環境與去槓桿。短期內可能要看到政策全面、快速放鬆，我認為有些困難。

　　投資想法

　　這個政策對於資產較為不足的族群影響更大，對於大多數房地產投資的老手來說，應該幾乎不會有影響，因為他們手上的物件可以輕易的從「購屋貸款」轉為「週轉金貸款」，俗稱掛1轉掛4，而週轉金貸款並不受限貸的影響。

　　銀行手中的資金依舊充裕，過去消費性貸款利率的走勢通常與購屋貸款、周轉金貸款相同，但近期在貸款利率普遍走揚的狀況下，消費性貸款的利率甚至逆勢下跌。這也會一定程度上減輕衝擊，對許多資產雄厚的投資人來說，除了「週轉金貸款」之外，更能用「消費性貸款」減輕對購屋貸款的依賴。

　　因為消費性貸款不能用來購置房地產，但可以套現手中的股票買房地產，再用週轉金與消費性貸款把賣掉的股票買回即可。

　　但這樣操作的前提是，買家需要有全款買房的實力。對於資產一般的買家來說，購屋能力依舊是顯著下降。適度減輕槓桿或者預留多一些流動性，可能會是比較好的應對方式。

　　再來，會購置新成屋的族群，比起類似區域老屋的客群，族群普遍的財力、薪資通常都比較受銀行歡迎，加上新成屋的交易紀錄較多，銀行鑑價容易，比較不容易影響貸款額度。

　　加上中古屋又不像預售屋市場，有比較彈性的付款條件以及建商優惠貸款，我認為限貸對老舊中古屋的衝擊應該又會比新成屋、多數重劃區來的更大。

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有一小段沒複製到，我補上。