Re: [請益] 預售屋換約

順便整理一下各方板友推文意見加上整理結果 初版如下
方便以後板友查詢

也歡迎補充 有錯誤的點也請不吝惜指正

換約注意事項

Q1: 換約自備款
A1: 假設購屋價格 1000W, 換約欲賣 1100W, 假設已經付了 150 W
新的買方需準備 (1100 - 1000) + 150 (已付款項) = 250W
價差的部分需要用 "現金 or 支票" 非貸款方式 (note: 類似選擇權概念)

Q2: 換約如果賣家要求不報稅影響
A2:
a. 後續換屋因為實價登入還是 1000W, 銀行還是會認定是 1000W
另外小換大重購退稅需注意是看"土地公告現值" 所以從公寓換到大樓有可能不退稅
Ref: https://house.ettoday.net/news/1604096

b. 國稅局可以向建商調閱資料, 抓到有 0.5~1倍罰款
https://key88.net/article29706.html

c. 賣家因為在換約前, 所以不用契稅印花稅等等 (房地合一稅第一年 45%也不用)
需要繳交的是合併在綜所稅, 以本例就是 100W + 原本薪資 => 查詢級距

Q3: 換約注意事項
A3: 1. 工程進度付款到哪個階段 2. 是否有客變 3. 是否有退廚具等等的

Q4: 換約手續費
A4: 規定是千分之1, 有些會超收到 千分之3 or 5, 違反
根據《民法》第71條規定，該法律行為無效，可要求建商降低換約費用，或向消保官申訴

其他 & 總結
- 換約很多自己網路 FB 自售，因為找仲介一樣需要仲介費提高了成本
另外特別注意自備款成數因為需要"現金"，所以相對於一般預售屋增加了難度

2020/06/16 v1

※ 引述《x8 (One)》之銘言：
: 各位好!
: 想請問一下預售屋相關的問題, 目前有不錯的物件也跟賣方談好大概的價錢
: 但有個問題賣方因為考慮報稅的問題
: 原本 1000W 的買進價格, 用 1100W 賣出
: 但是為了避稅所以他請我們差額部分直接給他
: 他對外還是寫 1000W 賣出
: 想問一下
: 1. 這樣對我們之後買賣或是稅務上有沒有需要特別注意的呢
: 2. 另外預售屋換約除了客變, 有沒有退廚具, 付款到哪個階段有其他要注意的嗎
: 非常感謝!

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