Re: [請益] 簽約才知是農舍,還有救嗎?

※ 引述《asdf1212 (你是天使^0^)》之銘言：
: 昨天下午簽約當下才知道不是建地,是農地
: (也是我們自己蠢,以為蓋了五十幾棟的透天社區就住宅建地)
: 建商一直解釋是乙種建地,不是農地
: 但合約就是寫農業區
: https://imgur.com/a/ThuUUIj
: https://i.imgur.com/6V16ZNI.jpg

看你們會這樣買房地產，那麼以下的建議可能也不太有經驗，可能要找
有辦理農地農舍經驗（簡單講就是鄉下地方的）的地政士（代書）幫忙。

首先合約記載很少通常沒有登載到重點，第一件事就是去地政事務所（
　　或透過網路，但是我想沒經驗很難一下子就搞定）調出建物及土地的謄本。
確認合約書登載無誤。（基本上簽約前應該就有謄本可以看才對，大概你們
也沒看）。

如果調不到獨立的建地權狀，那整塊基地大概就是農地了，這就是貨真價實的
農舍（基地面積最大是整塊農地的10%），但是如果合約沒有欺詐（我覺得應該
不至於這麼玩這麼大），這機會不大，畢竟你合約上有寫了一塊小坪數的地，
這塊基本上會是建地。

查了非都市土地使用管制規則，甲乙建建蔽率都是60%，所以先前寫的乙建70%
錯誤資料判斷甲乙建這段文章整段刪除。

甲建乙建（丙建丁建一般人碰到機會較小，故略）主要分別就是甲建在平地
分區通常是甲種農業區或特定農業區，簡單講就是平地良好灌溉收成好。
乙建則在山坡地，分區是鄉村區，附近非建地的分區（本段前面名詞有「區」
字結尾的就是分區名稱）通常是山坡地保育區，使用地類別（乙建就是一種使
用地類別）是農牧用地。詳細使用地類別可google「各種使用地容許使用項目
及許可使用細目表」，通常一種分區下會有特定的使用地類別，要查詢一塊的
分區及使用地類別可以去底下這個網站
https://wr.wra.gov.tw/waterregion/Query/LinkList.aspx?LinkType=18002
這個是水利署整理的各縣市導引網站，有些縣沒列到，如果你要買的屋地的縣
　　沒列到，就要去該縣的地政網站自己再去找該縣的「非都市土地使用分區查詢」
網頁入口。

如果查到土地是在鄉村區，那大概就是乙建。在甲種或特定農業區，那大概會
　　是甲建。另一個簡單判斷方法是你去看房子的時候，覺得有沒有開車上坡的感
覺？有通常就是山坡地（這是俗稱，實際要看分區是鄉村區還是山坡地保育區,
在山坡地的鄉村區就可能是乙建）

如果都不是，那就要搞清楚是不是集村農舍，看你的合約有個1/17的土地，感覺
機會不小，那照道理應該還會有一塊很大（至少上百坪，是你房屋基地的至少9倍
以上）的農業區土地應該要一起過戶給你才對，這塊我沒深入瞭解，但印象中同
時持有農舍,農舍腳底下的那塊小塊農地,以及配對的（遙遠的）大塊農地這樣才
是合法的集村農舍。

看到這裏我想你應該會想要放棄。要放棄拿回錢不難，只要你查到和「農」這個
　　字有一絲相關，而且你肯堅持不退錢就搞大。相信我，農地相關要找各種大小坑
來讓對方難過是非常容易的（這代表過戶給你以後，要同樣搞你也是不難），
想想去年某總統候選人的農舍事件就知道了，農地或農舍要找到100%合法，真的
不是很容易，一次罰是六萬起跳，得連續罰。你就找出違規之處堅持定期檢舉就
可以了。至於怎麼找出違規，需要的研究就不是這篇短文所能描述，至少要再數
百倍的字數才夠。

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如果新手看完不暈，你不是剛受完訓的專業從業人士就是百年一 遇的天才。 我自己憑印象寫都寫不出來，還要邊查以前的一些查詢資料才能 不會太離譜。 簡單講一個字叫「路」，還分是在什麼地上的路，農地上的農路就更複雜。 如你所說，是一個社區內的「路」，讓我覺得集村農舍的機會更加大增，建 議你直接朝集村農舍去著手研究。本文所提基本上都是「獨自蓋屋」為主的 狀況，只是發生在農地（農舍，屋子底下不是建地）或是甲乙建（非農舍不 在農政單位管轄下的一般建物）已經分割好的情況。以上這些情況，「路」 如果不是政府已經重劃好有政府鋪好的道路，就是自己依（各種相關）法令 合法鋪設的私有道路（有柏油，合法），再不然就是沒有柏油的土地路面。 其他如不合法的柏油或是鋪植草磚等的很多都是遊走法律邊緣灰偏黑色地帶 的「路」。通常上述這些路都沒有路名。

剛才想到另外一些可能，就是路是鄉村區的社區道路，但政府沒有徵收， 是早年一堆人各出一小部分貢獻出來的。這樣是有可能。另一種可能根 本就是都市計劃區內農地。我自己現在住的房子就在都市計劃區內，但 是權狀上是有「農」的相關字樣，細節我忘了，等一下查到再補上。 先前寫的都計農地部分有誤，應該是地目（已經沒有用），整段刪 除。

總之，先做判斷到底是不是在都市計劃區內，不是的話再朝本文所提 方向著手。第一件事就是先調土地及建物的謄本。

寫完再回去看上一篇的回覆推文部分，既然是在舊台南縣的鄉， 　　那大概就是確定是否是乙建即可。是乙建沒什麼問題。是集村農 舍問題就比較大。 然後最後一點，乙建沒有問題是目前的狀況。有個叫做國土計劃法 的東西。存在微小可能性情況是，依法乙建即使蓋了房子還是有可 能會「退化」(補償後拆掉)。但是一是機率很低，而且各縣市計劃 應該都還沒定案，先不管這點會比較單純。

就等上篇苦主來開獎細說分明，順便長點見聞看一下實際是什麼情況。