[請益] 轉增貸投資
各位好
近期看了很多理財型youtuber的影片，
內心有一個想法想請教大家是否可行？
我是公務人員，年收入約95w,月薪實領65k,
目前有一自住房產（屋齡2年多的新大樓）之前買1000初w，
貸款800w，還了兩年多，現尚餘750w。
目前初步問到一家銀行最新房屋估價為1600w，
如果我要轉增貸可以讓我貸8成，寬限期3年，
也就是可以拿到1280w-750w=530w
這530w扣掉一些支出需求，大概還剩350w可以投資。
投資標的跟規劃：
目前規劃在美國大選後投入美股ETF VTI 約200w,
另外台灣富邦50也投入150w，大致地分配是如此。
可能各分為3批入場，不會單筆all in
(雖然清流君說要歐硬），但可能還是想分散風險。
還款能力評估：
1.如果貸款金額為1280w,以目前大概2.1%房貸利率，
寬限期大概是每個月還23k,
正常還款期就要51k,
我還在努力爭取看看能不能延長寬限期到5年，
若能撐到5年，屆時家人就可以投入就業市場，
每個月就可以歸還我一些錢，多了一筆現金流約15k,
我的薪水也可以到達70k，總計月領85k,
應可勉強負擔51k的還款。
2.因為我是公務人員，正常情況下，
基本上沒有中年失業的問題。
緊急預備金：
目前在高利活存網銀已存有30w，
以應付不時之需。
思維：
1.因為我的房屋是自住，
如果要享受這2-3年來的增值紅利，
確實轉增貸是個途徑。
2.想要利用寬限期的時間，
來累積我市值型ETF的複利成長，
但其實還是有點怕買在高點，
不過打算放長期（15年以上），
所以應該還好。
預計報酬試算：
1.美股ETF200w
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約323w。
2.台股富邦台50
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約242w。
9年
200+150累積獲利是215w
利息支出
轉增貸後：
貸1280w
假設寬限期3年
貸款年數30年
利息要486w
轉增貸前：
30年利息279w
實施這個方案
9年後約可獲利215w
轉增貸的部分需要多付出利息486-279=207w
所以大概存滿9年多，就可以打平利息支出，
之後複利累積將越可觀，
我目前41歲，
如果持有到60歲或65歲再賣出，
應該可以累積一筆小錢才是。
風險：
1.房貸利率大幅升息（比如說升到5%）
2.美台經濟不振，買點為歷史高點，買後持續向下
我的理財觀念沒有很充足，
希望能得到一些指導，或觀念上的修正，
用力鞭都沒關係，
留言或來信都可以，謝謝大家
更：
大家的留言我都有認真看，正反兩方觀點都有，
我也還在思考，非常感謝
祝各位好人一生平安^^
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如果你要閒置到美國大選結果幾乎是11月10日後，大概9月
送轉增貸即可
好的，現在只是詢問比較有往來的銀行，確定要再送
若沒爭取到五年寬限，你就是月領65K,月繳51K.這蠻拮据的
家人還款跟加薪 都帶有不確定性喔
家人之後是醫療業，應該不會失業而且會還我錢吧XD，加薪的部分我是以公務員正常每年 的 升一個俸級來計算，當然您說的沒錯，這中間任何一個出現問題，我麻煩就大了，可能不 管持有的股票 當下是賺是賠都要先賣一批，謝謝，我會再仔細評估
目前抵押貸款單筆投野村中小D檔投資法，單筆投cspx，看
了清流君單筆回測+1，不想閒置資金
可以確定的是你比我專業，謝謝分享，我再研究看看，但畢竟是借錢投資，我心臟較小
現在寬限期3年都不太容易了 何況5年
確實欸，我想得太過美好，頂多3年沒錯，很多還不給寬限期，目前問到真的最多3年， 有5年的銀行推薦嗎？
銀行評估你還款能力 是本利攤還 不是只還利息喔
月薪70k 每月還款51k 這種負債比是有問題的
如果你都要用槓桿投資了 年化只有5.5% 這樣不太划算喔
因為你槓桿等於先輸2%多 建議還是找年化10%以上的成長股來
投資較好
房貸地板利率原本為2.06% 升息半碼後 地板利率變2.18%
要有心理準備6月有可能再升息半碼
非常感謝，您的意見很專業也直接，年化5.5%我是以很保守的情況去算，市值型正常情況 下應該沒那麼差，不過我會再好好評估，或許只貸到7成之類的，另外跪求pk大大您的投 資標的借我參考，跪求站內信^^
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 21:40:12也想了解pk大的投資標的 10%以上的成長股是否風險也
不低? 抑或是買房開5倍槓桿?
理想很豐滿
沒錯，畢竟過去績效不代表未來績效，開槓桿畢竟就是有點賭注的意味， 所以我就來問看看還有沒有我沒注意到的風險，願聞其詳
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:12:44我並不覺的你估算的年化報酬有什麼問題
用50%資金買正2曝險一樣100%，留一半現金或買短年期
債，真的需要用錢債券也可以質押。
正2我也有考慮，您說的分配策略感覺也是很不錯的選擇，進攻跟防守都有考量到，感謝 ，我會再好好思考跟做功課
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:20:17有沒有想過不是單純失業問題但你或家人無法工作的可能性
你的現金流可以撐過去嗎
正常的情形其實都很好估算，就像工程一樣，很大部分時間是在
考慮分析意外的風險
意外的風險往往是壓倒駱駝的最後一根稻草，只希望我盡量不要遇到
借錢買股不推薦，更不推借錢買正2(槓上加槓)
正2確實等同開了更大的槓桿，需要再評估，但低利率長時間還款的房貸來買市值型ETF 也是不推薦嗎？
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:38:21除非認為房地產會崩跌，增貸100%買0050比50%買正2危
險多了，50%現金如果真的收入無法支持利息還可以支
持很久，100%買0050才是完全沒空間。
開槓桿持有資產最怕是現金流過不去
完全認同這句話，現金流過不去就QQ
自住增貸不是這樣玩的
請增貸出來存美元定存5% 然後賺台美利差3%
風險只有匯損而已
謝謝留言，但我比較想要的是長期複利
利差也是風險阿 匯損是風險阿,利差才2%又不穩定= =
樓上真的是在講笑話…匯差就算了，美金定存是短期利
率
風險一定有,但你要從準富裕跳上富裕人生,這投資值得賭,控
制的風險與你的心裡準備都足夠了,上吧！
我建議不能做滿 你的狀況 大概貸個兩百出來做股票差
不多 你貸太滿壓力太大了
而且你自己都說投資經驗不足 代表你實戰能力不夠 而
且你是增貸 一次拿一筆 又不是理財貸 彈性大 隨借隨
還 你單筆在手 操作一個失誤 多少年都回不來 這中間
壓力多大 不是開玩笑的 你現在就是每個月閒錢先練個
幾年 下次金融風暴約在四年後 再增貸比較好 你現在
技術進場 會是災難
先練習抓大波段高低點 然後練習存股 等實戰經驗漲跌
有把握再去貸比較好
確實貸太滿，認同，但我是要放市值型ETF長期投資，不做個股。之前做個股績效很普通 ，已經不做個股了，謝謝留言
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 12:57:53不是理財型哦？怎不用理財型的
用理財型繳利息不就好
不要聽那些借錢買股不推薦的 只有不會賺錢的才會叫你不
要借錢買股
我4年前開始信貸投資 已經從200滾到1500了 有低利能借
更要借錢投資 想辦法快速把本撐大 後續只要小獲利就很
夠用了
你現在要做的是 先用信貸200來訓練自己的投資能力與抗
壓能力 訓練個幾年再來投入房子轉增貸的資金
Hello大不是都在房版
請問如何於4年內翻7.5倍？再過4年是否可達到1億？
巴菲特對債務的態度，供參https://i.imgur.com/akraIDF.png
我是贊成槓桿投資的 只是縱使你公務員 還是得注意現金流
因為你的加薪幅度沒辦法和私人相比
至於什麼個股 當然不可能跟你說阿 你要投資個股請自己花
時間做功課
然後專心存股 別去玩波段 除非空頭時你也會做空
股市低點時 要敢質押進攻 才能擴大你存股的本
![Re: [請益] 轉增貸投資](https://colab.research.google.com/img/colab_favicon_256px.png "Re: [請益] 轉增貸投資")
爆
Re: [請益] 該繼續存股嗎我好心教你，股板只有兩種人，賠錢的不想講 一種是有賺大錢，然後拿賺得去買房 另一種是賺不夠多，頭期款都還湊不到，所以買不起房 先說：要買房 你買房成本支出71
Re: [請益] 透過無線轉貸大法用滿寬限期可行嗎?這邊整理一下推文，我們目前為止得到的邏輯是「如果預期房市、經濟會崩潰，那更應該 現在把錢借出來，因為這個風險就轉嫁到銀行身上了」 以上有大神要幫忙解惑有沒有思想誤區嗎？ 我房板菜雞，不知道對於西卡的無限轉增貸+寬限期的理解有沒有錯誤。 但我自己的理解是可以分成兩種：33
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