Re: [請益] 夫妻總年收120萬負擔1200萬房和賓士

※ 引述《ecs82003 (ecs)》之銘言：
: 標題: [請益] 夫妻總年收120萬負擔1200萬房和賓士
: 時間: Sun May 23 18:23:01 2021
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: 各位版友大家好，這邊因為家人沒有PTT帳號所以代他詢問
: 目前他和他老婆兩個年收加起來約120萬左右
: 有一個5歲小孩，未來有打算生第二胎，名下有一台賓士GLA180(160萬左右）
: 因為他們只考慮新透天，所以這些年來一直都在看
: 礙於預算問題所以他們考慮大概是1200萬左右的房子
: 目前在港北重劃區看到一間小建商蓋的新成屋透天
: 戶數不多，大概不到10戶，土地有19坪，但是室內一層只有約11坪
: 家人勸他們是不要買，主要有以下幾點原因：
: 1.港北重劃區離園區太遠去市區也有段距離
: 2.靠近機場，軍機噪音大
: 3.南寮焚化爐的味道不知道會不會飄過來
: 4.靠海邊的房子主要會有海風，物品容易鏽蝕，且冬天寒冷
: 5.新的小建商最近才有這案子在港北，不知品質如何
: 6.未來脫手不易
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: 家人和朋友也是一直勸他們買靠市區的大樓或是中古透天
: 但是他們非新透天不可
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: 如果他們買下去負擔的起嗎？之前他們因為買那台賓士把存款都梭哈了
: 現在想買這間也是東湊西湊才有頭期100萬先繳部分款項
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如果單純只要問是否負擔得起，
房價1200萬，家庭年所得120萬，
房價（家戶）所得比約10倍，按理論推算，剛好是臨界邊緣。

假若貸款960萬，利率 1.35%，
分30年攤還，月繳： 32,445 = 960*33.797
分40年攤還，月繳： 25,895 = 960*26.974

如果年收一百二十萬的話，說真的
如果可以貸款４０年的話，那就先貸款４０年，
另一點，問買房問題沒有提供年紀，
那就只能跟您提個大概，
如果沒有大於35歲，貸款到４０年的機率比較大。
如果是４５歲以內，基本上買房貸款30年還不會被刁難。

另外沒有提到職業，若是公務人員，
那就不用考慮太多了，就買吧！

現在要考慮的點，就是您每個月是否可以存到 34,000 元
如果是租房子
就是用34000扣掉現階段的房租，
就是您每個月至少要存的錢，如果可以的話，
用37000元去算，養透天的話，四口之家，
一個月的夏季水電費抓3000元算不為過。

粗略推算，居住支出大約是佔家戶所得的37%，
不過這個可能是有加計年終獎金的平均月收入，
如果以經常性收入來看，
120 / 14 = 8.5714，該家庭的經常性家戶所得大約落在85700元左右，
37000 / 85700 = 0.4317
若用普通月收入去看，
房貸的支出會佔掉家戶所得的43%

那後續最好還是搭配還款規劃來降低房貸月付金。

再者，以85700當成家戶所得來看，
85700 - 37000 = 48700
等同於這個四口之家，
每個月只有48700元的餘額可供生活。

因為有車，每個月養車的月均攤大約是5000元，
這裡面包含，汽車的牌照稅、燃料稅、
汽車強制險、第三人責任險、丙式車體險
若為三年內新車，其養車費用一年約為６萬，
還不包含油錢。

再者，夫妻只有一台汽車，那有幾台機車？
然後要回頭去看，有沒有孝親費要支付？

再來是人的保險，
如果有四個人，一年的保費要繳多少？

粗略推算，以這樣的收入水平，
若養兩個小孩，大概就會變成，
『可以生活，但是很難存錢』。

至於家人不推的原因的那幾點，
這邊要回歸到一個原點，
頭期款是誰存的，誰拿出來的，
如果他的家人一角五銀都沒有拿出來，
他要怎麼買，好像跟他的家人一點關係也沒有。

這個時候就跟我們買車一樣，
車子是誰在開，車貸是誰在住？
重點是誰在付房貸？誰出頭期款？

下列這幾點若當事人覺得沒有差，那他的家人也不能說什麼吧？

: 1.港北重劃區離園區太遠去市區也有段距離
你要看路程是幾分鐘？還有行車速度是多少？
: 2.靠近機場，軍機噪音大
: 3.南寮焚化爐的味道不知道會不會飄過來
: 4.靠海邊的房子主要會有海風，物品容易鏽蝕，且冬天寒冷
: 5.新的小建商最近才有這案子在港北，不知品質如何
: 6.未來脫手不易
這點就比較妙，沒有賣不掉的房子，只要賣不掉的價格，
看你要不要認賠殺出。
透天的房子，基本上會越來越少，最基本的就是不用去買貴森森的車位，
你就看市區一個車位要賣多少，然後打對折扣掉。
再來是不用付管理費。

至於品質，這就要看建商是哪一家，
大間一點的也不一定就敢跟你掛保證不會偷工減料，
你有沒有看過優良建商蓋的房子交屋不到一年，
房屋內柱自帶瀑布造景的（就瘋狂漏水到形成一個小瀑布）

前四點，比較偏生活機能，這個是非常主觀的東西，
像我住在台南火車站附近，除了搭車很方便之外，
並沒有覺得生活很方便，我家騎車七分鐘內就能到好市多，
但是我沒有會員卡，也不太買裡面的東西，
這生活機能對我來說便利不多。

買房，在生活機能部分，是非常主觀的，
用不到的，再方便都是枉然，
不過在出租的時候，倒是能租到不錯的價格。

若單就是否能負擔的起，用財務原理與公式推算，
目前來看是負擔得起，但是重點來了，
就像鄉民提到的，你的儲蓄率有多少？
若加計火地險保費、房屋稅、地價稅的月均攤，
您的居住支出可能會來到每個月４萬。

這時候就要想想法子，看能不能貸款40年房子。
這個就要去問一下銀行，
畢竟你沒有提供購屋者的年齡，
那就無從得知是否能貸款到４０年，
而這個地點是蛋白區或蛋殼區，
也會影響貸款的成數與年限。

如果家人有幫忙出頭期款，
您的朋友優先要處理的不是財務問題，而是家庭問題。

以上，回覆結束。

ameryu. 2021-05-23 #

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