Re: [心得] 同意ceca經濟觀，但不同意他炒房

講房價所得比時很多人會談到日本，
不過日本的現況是非東京核心地帶房價所得比很低，
房貸35年，利率低於1%，幾乎不用頭款，年輕人好像還是不願意買房？

這時開始要談的是房價所得比這個被廣為引用，但是過於簡化的概念。
如先前有版友推文所說的，房價所得比除非是一次付清，
不然應將貸款利率、房屋稅地價稅甚至管理費等因素一起納入考慮比較有意義。

大家可見這筆在Cupertino的房屋，https://bit.ly/2XRN2fW

開價129.8萬美元，自備兩成頭款，借30年 2.91 fixed rate
Zillow估計每月攤還貸款(4328 USD->120,000 TWD)、稅金(833)、保險(454)、HOA(355)等一個月要準備5,970美元約合16.5萬台幣。

台灣若是類似總價的物件，目前匯率約3,600萬台幣，自備兩成，每月貸款約9萬6千元。其他稅金管理費等等攤提下來應該低於24,000元。實際上每個月的負擔美國比台灣已經是大於1.33倍了。

那接下來要談的是房價所得比中被過度簡化的所得。
我認為應該討論的是扣除稅負後的可支配所得，若我們以位於加州的Cupertino的中等
所得夫妻為例試算，年所得20萬美元的家庭聯邦稅加上州稅，就得貢獻約54,000美元
(接近150萬台幣)。也就是說看起來房價所得比130/20 = 6.5，扣完稅後就就上升到
130/14.6 = 8.9。

現在試算一下若在台灣年所得相當於20萬美元(目前約550萬台幣)的家庭，
一年共要繳多少税，剩下來的錢再來比較所謂的每月在房子上花的錢除以每月可支配所得才比較公允。假定夫妻各別收入275萬，則一年繳稅約111.4萬。
比在加州的夫妻可以少繳約相當於35萬台幣的税。
表面上同樣的房價，同樣的所得，考慮每月負擔以及所得稅率後，

美國:台灣= (5970/146K)/(120K/4380K)=1.49，美國的負擔率高於台灣50%。

回到一開始的日本，最近有些Youtuber喜歡談北海道的房子相對於日本的所得很便宜。
但他沒有討論這麼便宜為何日本年輕人不買？
這幾年台灣所得稅改革對於年所得在5%級距以下的勞工幾乎相當於免稅。
(還有大家常提的地下經濟收入)
但日本領相對較低工資的勞工則還是有類似美國州稅的住民稅等要繳。
因此表面上領較高工資的日本人扣除稅負(直接加間接)、物價差距，
相對於台灣勞工來說存錢並不比較容易。
至於存的錢要往哪裡流動，這就是自由市場決定了。

所以個人認為要讓房價下降，
除了可在房產的持有稅上著手，
另一方法則是增加所得稅 (包含認真查地下經濟的稅)，
讓大家的可支配所得下降，自然就高價的房屋或是租金能負擔的人就減少了。

附帶優點是政府有更多稅收可以進行公共建設與服務
(日本馬路與台灣馬路比較圖)，
缺點是大概沒有政黨敢這樣做吧～

--

同意！只是有人想看到房價下降，只好算給他們看囉！！