Re: [問卦] 中國房市不是很熱絡，為何恆大還會倒??

簡單說﹐你可以把房地產行業理解為金融業﹐而不是建築業。
除了預售制度﹐還有復雜的融資模式。
實際上跟金融業沒有本質區別。
另外糾正下前面有人說的﹐建築成本在總成本裡面變化不大。
就算材料價格猛漲﹐實際上平攤到每平方房產上﹐也沒有變動很大
一般認為這個成本大約2000-3000人民幣。
影響最大的可能是融資成本。比如融創的融資成本是8.1%
還有15%的。以房地產的開發周期2-3年計算﹐也就是房價的20%左右
屬於融資成本。

恆大﹐綠地﹐融創﹐都是大陸最大的幾家房地產開發商。
還有碧桂園萬科。不過碧桂園萬科的資金狀況好一些。
當然財務狀況最好的是有國資成分的﹐比如保利華潤等等
因為是國資﹐所以融資和舉債沒有那麼激進﹐比較穩健

在這點上﹐你可以認為民營企業個個膽大包天
沒有有效監管﹐能把天捅破﹐高管賺錢走人
留下一地雞毛。恆大就是這種。
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去年年底﹐大陸為了保証金融安全﹐也為了抑制房地產泡沫
推出了三道紅線。大概是這樣

紅線一﹕剔除預收款的資產負債率不得大於70%﹔
紅線二﹕凈負債率不得大於100%﹔
紅線三﹕現金短債比不得小於1倍。

根據“三道紅線”的觸線情況﹐將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋﹕

紅色檔﹕如果三條紅線都觸碰到了﹐則不得新增有息負債﹔
橙色檔﹕如果碰到兩條線﹐負債年增速不得超過5%﹔
黃色檔﹕碰到一條線﹐負債年增速不得超過10%﹔
綠色檔﹕三條線都未碰到﹐負債年增速不得超過15%。

計算公式﹕

紅線1指標﹕剔除預收款後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）
紅線2指標﹕凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合並權益
紅線3指標﹕現金短債比=貨幣資金/短期有息債務

紅線2指標口徑﹕合並權益指合並報表的總權益﹐包括永續債與少數股東權益。

目前三道紅線﹐踩線問題比較大的除了恆大﹐還有綠地﹐富力
融創接近踩線。

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恆大目前三條線全部踩了。意味著恆大已經不能從國內資本市場拿到一分錢
而且不但如此﹐銀行都是優先抽貸的。
廣東發展銀行已經在好幾個地方抽了恆大的貸款。
前兩天忘了在哪兒看到﹐福建興業銀行直接把恆大在銀行的賬戶資金劃走。
為了防止貸款無法回收。現在雙方還在扯皮。

未來房地產商的好日子基本沒了。
上海最近一輪土地拍賣27塊地﹐其中7塊流拍。
現在的政策﹐已經在拍賣的時候就限制了房屋售價。
所以房地產商能操作的利潤空間已經被大為壓縮。

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另外恆大這個事情﹐美國關聯公司損失目前可以看到的。
大概是債務約在300億美金﹐恆大在香港的股票。
有人估算按照10%計算﹐大約也在200-300億美金。
合計大約600億美金。但如果後面綠地融創也出了問題﹐
那美國券商基金損失就很大了。
這也是美國特意發話要求救恆大的原因。
不過08年﹐雷曼坑了那麼多人﹐美國也沒救。

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美資進入中國市場的問題。目前美資持續流入中國市場的規模
佔了A股流通規模的接近5%﹐大約市值3.5萬億人民幣規模
也有說法說實際佔比大約10%左右。
很多股票持有佔比已經接近觸發紅線。

※ 引述《Whitening (whitening)》之銘言：
: 欸欸，
: 想問一下，
: 中國房市不是號稱北上廣屌打台北，
: 二線城市屌打台灣，
: 為何中國的房地產一哥恆大會面臨倒閉的命運呢??
: 有沒有八卦??

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一開始房地產開發商都很窮﹐沒有錢。所以才有預售制。 不過預售制問題很大﹐現在都在要求取消預售制。