Re: [問卦] 中國房市不是很熱絡,為何恆大還會倒??
※ 引述《Whitening (whitening)》之銘言:
: 欸欸,
: 想問一下,
: 中國房市不是號稱北上廣屌打台北,
: 二線城市屌打台灣,
: 為何中國的房地產一哥恆大會面臨倒閉的命運呢??
: 有沒有八卦??
中國房產危機的根本原因是因為預售機制
台灣的預售屋, 如果是貸款八成的, 通常是簽約金10%, 工程期間再分期繳10%
剩下的80%, 要等到房屋完工取得使用執照, 銀行才會願意進行抵押對保
也就是說, 台灣建商要等到房子蓋好, 才能真正收回大部分的資金
從購地開始到銷售到完工, 起碼四五年的時間
建商都必須以自己的資產擔保, 取得土建融資才有辦法進行工程建設
土建融資的成數只有七成, 信用管制時甚至只有五成
台灣建商大多數時候, 玩的都是自己的錢, 或者起碼是自己的資產擔保借出來的錢
所以台灣建商幾乎都會力拼完工, 爛尾樓不多, 因為爛尾你就收不到錢
建商要最大化利益, 就是要趕快完工, 而且還要能通過檢查取得使用執照才行
但中國預售機制不同, 中國有購屋合同, 銀行就會允許貸款
建商在開工前, 就已經取得全額房款
對中國建商而言, 要最大化利益
就是一直買地預售, 快速賺取差價, 有沒有完工並不是重點, 工程反而會拖累獲利
有些工程一建多年, 工程成本已經大幅提高, 以當初的房價根本不可能完成
十幾年前, 為了避免建商拿到房款就爛尾, 導入了在完工前房貸款由第三方監管的機制
但就像台灣第三方監管的機制一樣, 監管單位真正對口的是建商
違規撥款的情況層出不窮, 無法節制建商快速取回資金, 浮濫開案的情況
一直開案, 但大部分無法交屋, 就會在資產負債表上累積大量的應付帳款
為了避免踩到三條紅線, 只好開更多案子, 取得更多資金來增加房企的淨資產
於是採取高槓桿的中國房企就陷入了必須一直開案取得資金的惡性循環
一旦資金斷鏈, 累積的大量應付帳款跟貸款就會引爆
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一諾千金喬守信 赤膽忠心霍忠誠
單槍匹馬詹組團 我為其難杜舒適
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真希望台灣也可以發生這種房貸危機
台灣的房貸危機很難是由房地產本身引爆, 來自大環境比較有可能
遲早的,因為人民都沒錢了!
台灣金融很穩定的
中國是玩槓桿爆掉,所以骨牌效應可能
會很嚇人
應該說台灣金融爆過好幾次,學乖了
照你這樣說,建商應該要急著把錢換現金
錢就是現金, 你在講甚麼鬼
台灣沒有發生過甚麼真正嚴重的金融風暴
你少講了一點,就是中國三線城市以下已經
缺乏成長動能了,跟先進國家一樣大城市
化,恆大偏看不見這個現實
中國的戶籍像國中之國
買房子就是國內移民,誰要去搶落後地區
我記得民國八十幾年有好幾宗金融超貸
案,導致金融呆帳,不過跟雷曼兄弟引
起的金融海嘯比起來簡直就是小波浪
其實如果沒有貿易戰外資撤資導致人民沒工
作收入,大陸這套還可以玩很久
X
不是啦 你們講一堆 聽起來真的很有道理 啊 怎麼去年不講?1
你的說法似乎有點問題 隨便 google 一下找到這張圖 最大債主 Ashmore Group 英國公司1
中國現在在打壓房地產,因為房價太高年輕人躺平,結果就是無法提振內需 中共還出台了一些政策,比如說學區房問題,那解決方法就是讓教師和校長隨機輪調 ,這樣擠名校學區就沒有意義了 前幾天香港林鄭月娥提出了北部都會區的開發計畫,香港島北部一直以來都是被香港 四大家族財閥所壟斷,特別是李嘉誠那個垃圾,他在中國也在多個省分屯地不開發只33
我回過了 那些經由私募基金和其他管道,實際上到底有多少美資投資恆大,不是那些表面資料看 得出來的,而且銀行和基金間本來就會交互持股,牽一髮動全身 我就說了,如果能把中國幹趴下,那就算美國滯漲都值得,美元債務問題長期來看無法 救,但只要美國經濟不是全世界最爛的那一個,那美元霸權就能維持下去1
這兩者不矛盾,反而是符合邏輯的。 恰恰是因為房地產業熱(房價漲),房地產企業看多,才會瘋狂的借貸加杠杆。負債越高、 杠杆越高,拿地越多,盈利越大。 恆大出問題不是因為不賺錢,而是杠杆太大,自有資金和流動性不足,銀行強行抽貸,就 這樣了。所有現在出問題的房地產企業都是一樣的。1
簡單說﹐你可以把房地產行業理解為金融業﹐而不是建築業。 除了預售制度﹐還有復雜的融資模式。 實際上跟金融業沒有本質區別。 另外糾正下前面有人說的﹐建築成本在總成本裡面變化不大。 就算材料價格猛漲﹐實際上平攤到每平方房產上﹐也沒有變動很大5
所以又是限電下大棋的XX 不過看用語應該是彼岸人 中國官方對大棋論解釋就是 屁! 大棋論的基本邏輯用白話點說就是14
首Po欸欸, 想問一下, 中國房市不是號稱北上廣屌打台北, 二線城市屌打台灣, 為何中國的房地產一哥恆大會面臨倒閉的命運呢??
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Re: [新聞] 購屋者集體拒還房貸 中國房市危機加欸不是 對岸的狀態很奇葩 例如開第一槍的江西的情況是你花錢買了預售屋 結果蓋到封頂後(對岸建商可拿走部分被監管的錢)就放手不蓋了 你每個月都在那邊繳房貸 你繳了一年然後眼睜睜的看著你買的房子停工一年 誰還繳得下去?58
Re: [新聞] 購屋者集體拒還房貸 中國房市危機加比較好奇的是 一般貸款都要有抵押品 所以預售房制度 都是要等到房子取得使用執照 政府認定是房子後才能成為對等的抵押品進行放款 就算倒債了 也是房子讓給銀行兩手一灘而已 但中國目前這些案例,貸款人好像無法兩手一灘把房子讓給銀行所以貸款根本沒抵押品啊49
[問卦] 延遲交屋建商不願意付款,怎辦?詳細購屋過程看此連結 目前遇到狀況是建商已經延遲交屋了, 但跟建商提出來後, 建商表示近幾年缺工、下雨不能體諒嗎?5
[問卦] 政府不賣地給建商 改成自建比較好?傳統房地產流程是: 1.政府賣土地 2.建商從銀行貸款 向政府買土地 3.建商賣預售屋給消費者 看到中共建商恆大破產的事件...5
[閒聊] 房價雖然上漲,但要如何控制槓桿雖然最近因為低利加上各國因應經濟情況的寬鬆,房地產也會有資金流入 參考C大說法 #1VF1yyS1 有錢人或投資者可能因為資產上漲,可以貸出更多金額 然後再透過租金操作控制現金流,如果資產又上漲,就可能變成正循環3
Re: [新聞] 防爛尾樓 花敬群:檢討強化預售屋續建機現在已經比起之前房市海嘯好了 預售屋廣告金流都有被限制 只是有法就能破 除非是銀行監造 不然還是一樣有心還是可以掏空
爆
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