Re: [問卦] 房版在討論崩盤的可能性......？

h94g41up 發表於 2022/9/4 下午8:51:47

看板Gossiping標題Re: [問卦] 房版在討論崩盤的可能性......？作者

(小蔡哥)時間Sep 4 20:51:47 2022推噓28 推:33 噓:5 →:54

哈囉大家好我小蔡哥辣

先說結論：
一、房價短期(兩年內)確實可能受美元升息導致價格大幅修正
二、房價長期(十年內)繼續漲，因為房價長期跟著人均GDP增長走，而不只是人口

再補充下立場：

洨菜哥我並不希望台灣房價繼續漲，因為房價造成了太多台灣的問題：
-科技業賺到的海外錢入了房市後沒流入民生，造成服務業沒能吃到GDP增長的紅利
-長期低薪造成鬼島島內內需市場委靡，讓台灣需要依靠內需的產業都無法壯大、無法產業升級
-年輕人斷子絕孫、PTT30cm大大們無處發揮
-損耗台灣的長期國際競爭力、沒大量砸錢投入下個世代的產業，有可能十年後經濟日本化

接著解釋一下：

一、房價短期(兩年內)受美元升息導致價格大幅修正

一般民眾不知道房價上漲速度還是和房貸利率大有關聯的
https://imgur.com/K9gncs0

而台灣已經維持低利率非常多年了
https://imgur.com/1hbjAB2

整個系統包含建商、地產商、銀行、民眾都已經身處低利率環境而不自覺風險相當久了

只要利率出現大幅的提升，房貸負擔上升，那台灣的房市風險相當大

會有很大一部分無法負擔房貸的年輕人需要把房再給賣出去

而利率在最近提升的可能性大嗎？

首先台灣太小，無法抵抗美國的經濟政策影響

只要美元升息、台幣也得跟著升息

或說整個亞洲除了管制資金不能自由流動的中國以外都得順著美國一起調整利率

再又1980年代美國就因為刺激經濟後控制不住通貨膨脹，最終導致了利率上升到 21%
https://imgur.com/HHHFmsK

現在美國的通貨膨脹和戰爭因素，並不比1980年代差多少

只要台灣的房貸利率上升個3~5%，就足夠把房價上漲的年收益給吃光了
(新竹房價大概五年漲了25%)

這時候房屋資產的性質就會從財富變成負債，持有就是虧錢還沒能有靈活的現金流

而房屋的供需一旦因此被打破，大幅的價格修正就可能出現

二、房價長期(十年內)繼續漲

這裡要打破大家一個錯誤認知，人口少不代表GDP就會少、不代表房價就會低

大家可能更多熟悉的是日本勞動力人口下降後房價也跟著降
https://imgur.com/sjP3NAo

但更本質影響房價的是人均GDP，日本停滯的人均GDP才是房價下跌的主因
https://imgur.com/VUet4Ah

我們想像一下，如果台灣某天發現了石油，那台灣肯定要賺翻了

這時候就算台灣勞動力人口再怎麼減少，地價、房價也還是會上漲的對吧？

這樣我們就可以解釋，台灣雖然2015的勞動力人口就到頂了
https://imgur.com/Z6ZYLLi

但是台灣強大的半導體產業把GDP給撐了起來，所以房價跟著GDP一起上漲
https://imgur.com/9m2s3FH

對比日本1990後停滯的人均GDP，台灣不能單純套用人口減少房價就會下跌的教科書理論

少子化雖然可能會造成國力衰退，但只要人均GDP持續上升，那房價就很難下跌

可以看幾個資源書出國的案例案例：北歐、愛爾蘭、澳洲、加拿大
(有幾個不一定高房價)

所以台灣只要半導體紅利還在、繼續能貿易順差，房價就會能繼續漲

BTW:
1.台灣空屋率沒大家想像的高
https://imgur.com/PDULHE0

2.房地產繼續漲，不利台灣產業升級，如果半導體行業不行了，而台灣又沒有新的支柱產業的話，就會跟會日本一樣，被更低勞力成本的四小龍&中國取代，事實上，韓國最近的貿易逆差也代表著韓國的產業升級太慢，各外銷商品的全球佔有率逐漸被中國取代

3.房產稅、打房政策幾乎不可能執行，相信盼望了幾十年的民眾對這房市崩盤的可能性已經絕望了

雖然很難過房價一直漲

但台灣政府建立的遊戲規則就是全民來炒房，不炒你就準備吃虧、財富縮水

即便討厭房價上漲，洨菜哥也建議有錢的30cm鄉民大大們可以在近期的經濟衰退後購房，或許會有便宜貨可以撿

哭哭

五樓，你說說，有錢的話你買房嗎?

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 104.28.230.10 (臺灣)

※ PTT 網址

推

crazywill 09/04 20:55錢變小一碗粥260 ,房怎麼跌？？

原物料上漲跟房價上漲還有點距離啦~ 房價更多代表的是房產的金融價值趨勢建材上漲會讓房價上漲的想法是不懂經濟學的野生房仲才有的說法，只能呵呵

推

kingofsdtw 09/04 20:55利率調到3%應該房蟲就有壓力了

推

stewartqq 09/04 20:57感謝政府大力炒房！

沒房的可憐年輕人哭哭，準備斷子絕孫

推

sheng76314 09/04 20:57買美金

推

airva 09/04 20:58買因為我覺得不只會小幅修正長期還是看

→

airva 09/04 20:58漲

→

prostitute 09/04 20:58升息?到2%了再叫

美國升息台灣可以不跟??? 台灣什麼時候這麼大尾了

推

Acme 09/04 20:58你說的沒錯,但你忽略了炒房政府不會讓利率變

→

Acme 09/04 20:58高

推

Freeven 09/04 20:59小蔡哥優文我的超人

感謝大大支持，已經三篇帖子都看到你惹 ^_<

噓

DALUGI 09/04 21:00炒房仔會擔憂台灣經濟日本化? 先撈再說

噓

hellogym 09/04 21:03笑死升息到3-5% 哈哈哈哈哈

圖都附給你美國升息到21%過了，你還自信成這樣，不知道你怎麼判斷的

→

hellogym 09/04 21:04做夢比較快啦

看看台灣近年利率跟美國利率的關係圖吧我下面幫你查好附上了，去看看吧

推

eateate04 09/04 21:05婦產科很賺啊，都在墮胎

推

thelittleone 09/04 21:06沒錢買房被淘汰也是剛好

→

thelittleone 09/04 21:06817優質的選擇

推

Kaids 09/04 21:07房子已經成為金融商品因此房價不能用供給

→

Kaids 09/04 21:07需求來理解。

市場瘋狂的時候是金融商品，泡沫破裂的時候就要回來看供需惹哈哈

推

Kouson 09/04 21:09你第1、3張圖是不是存在5.25"磁片很久了

→

Kouson 09/04 21:10真的是備份專家古早電腦資料保存不易

被你發現惹，就等著今天跟大家分享^_<

噓

hellogym 09/04 21:12拿1980年資料說美國會升到21% 哈哈哈哈

→

hellogym 09/04 21:12哈我真是快笑死

→

hellogym 09/04 21:13美國疫情利率降了8碼台灣降半碼啦

→

hellogym 09/04 21:13要比啥笑死

推

hellogym 09/04 21:16現在台灣已經升了1.5碼美國升多少ㄥ

https://imgur.com/QbjdXvI

美國升到21%的時候台灣升到13.5%，別忘了那時候台灣出口正強現在台灣也挺強，按這個比例，台灣升息美國的一半程度就好有沒有機會升個3%呢？我看是有的喔，因為現在美國的通膨一直沒能被壓下去

※ 編輯: h94g41up (104.28.230.10 臺灣), 09/04/2022 21:26:24

推

iahope 09/04 21:26台灣疫情是降一碼喔！今年三月升回來的

推

darkholy 09/04 21:27勞動力下降房價跟著降很合理啊，勞動力

→

darkholy 09/04 21:27就是實體經濟活動的來源，房價靠房租撐

→

darkholy 09/04 21:27，房租靠實體經濟撐，實體經濟靠勞動力

→

darkholy 09/04 21:28撐，勞動力靠人口紅利撐，少子化直接源

→

darkholy 09/04 21:28頭斷了實體經濟的活路

1.房價和房租沒有絕對關係房價看的是金融投資價值，能賺就可以一直漲房租看的是城市的收入水平，如果這個城市不能讓人賺錢，年輕人就不來，那房租也漲不上去當然兩者有個合理的比值，但用房租來直接推論房價吃力不討好 2.勞動力會影響國家產出=影響GDP 所以與其看勞動力不如看GDP 而台灣2015勞動力減少但房價仍然上漲這代表近期我們還是用人均GDP的邏輯探討房價會比較合適或說新加坡雖然少子化也嚴重但持續有外來勞動力加入，這也是勞動力人口不能解釋一切的一個案例

※ 編輯: h94g41up (104.28.230.10 臺灣), 09/04/2022 21:33:03

推

phegg 09/04 21:31現在房價這麼高很大原因是幾乎只漲不跌

→

phegg 09/04 21:32大家拼命追如果美元升息打破這種預期

推

heryi 09/04 21:32接下來好幾年的GDP 都會難看

→

heryi 09/04 21:32升息縮表下沒有任何行業可以繼續成長

→

phegg 09/04 21:32未來10年還會創高嗎 ?

高利率和升息是無法持續太久的，參考一下這張表升息到最後不是美國自己爆掉就是海外其他國家爆掉

https://imgur.com/AHtPL5z

例如斯里蘭卡就已經爆了爆了就可以開啟下一輪週期了=利率又可以降低、房貸負擔減小=房價又可以漲了

→

heryi 09/04 21:32包含賺國外錢最多的半導體

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heryi 09/04 21:32並且紅色供應鏈被拆解，生產供應鏈

→

heryi 09/04 21:32從全球化走回區域化

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heryi 09/04 21:32物價CPI 難以回到過往2%，表示利率會維持

→

heryi 09/04 21:32一定的%數

推

lolpklol0975 09/04 21:33這邊講實話會被急抓交替仔噓

已經被噓惹 ^_<

※ 編輯: h94g41up (104.28.230.10 臺灣), 09/04/2022 21:38:04

→

lion198 09/04 21:40只要房子給錢住

推

PeikangShin 09/04 21:48你是不是不知道你講的年代沒有QE過

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PeikangShin 09/04 21:48呆指報酬指數也沒有到3萬多而且那時

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PeikangShin 09/04 21:48候房子便宜……這次整個爆起來的威

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PeikangShin 09/04 21:48力還有人反應慢半拍……

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PeikangShin 09/04 21:49還有你最愛的豬豬2008起買的GG已經

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PeikangShin 09/04 21:49全部倒光光了

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PeikangShin 09/04 21:50還有人以為比各國主權基金會操作～

→

PeikangShin 09/04 21:50 好戲連連上台囉

這位大大能否分享多點想法？經濟崩盤的威力和利率的關係是什麼呢? 還是說大大的觀點無關乎利率而是從經濟危機角度出發? 另外豬豬 GG是啥洨菜哥實在看不懂囧興

※ 編輯: h94g41up (104.28.230.10 臺灣), 09/04/2022 21:57:16

推

PeikangShin 09/04 22:05整個錢套住了股價買在高點房價

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PeikangShin 09/04 22:05買在高點債券買在利率低點後面

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PeikangShin 09/04 22:05你拿什麼出來攤？外匯存底嗎？

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PeikangShin 09/04 22:08你提半導體業卻沒去分析近三年來外

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PeikangShin 09/04 22:08資賣了多少台積電，如果有紅利你

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PeikangShin 09/04 22:08會賣嗎？

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PeikangShin 09/04 22:09還是大家覺得外資根本市場韭菜……

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PeikangShin 09/04 22:10以為我台灣散戶吃素A喔

推

eknbz 09/04 22:12這篇蠻認同的給推

推

SRT0619 09/04 22:17你的圖難道沒發現2016後台美利率不同步?

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SRT0619 09/04 22:17https://i.imgur.com/Mg0p4hE.jpg

圖https://i.imgur.com/Mg0p4hE.jpg?e=1666772387&s=nQXlc_wYbfgHhYhsYD1DgQ, 房版在討論崩盤的可能性......？

以我學藝不精的經濟學知識來看應該是因為低利率下，國際匯率間的波動比較不敏感不會因為1%,2%的差別導致台幣匯率大幅提昇而影響出口所以在低利率環境下可以利率不同步但當利率高了，不同必種的投資報酬率拉開了，那波動就很難不同步了經濟學是門事後解釋的學問，這個解釋或許不到位，請多見諒

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castjane 09/04 22:23外勞薪資脫鉤台灣基本薪資

噓

a1234shin 09/04 22:31第一段就錯了，GDP是炒房炒上去的

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a1234shin 09/04 22:32不是房價跟著GDP上升...

這個哥，你知道房地產上下游產業只佔GDP不到2%，而出口貿易佔台灣GDP70%嗎?

https://imgur.com/C1lTE3G

希望我可以幫助你擺脫建商、地產商對你的洗腦房地產不是經濟火車頭，台灣GDP也不是房地產造就的

https://www.thenewslens.com/article/171823

推

kis28519 09/04 23:03實坪制、囤房稅、社會宅沒一個敢動，台

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kis28519 09/04 23:03灣房市還真健康

推

MrWTF 09/04 23:06推

推

dolphin24681 09/04 23:16推這篇，數據有參考價值，邏輯也很

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dolphin24681 09/04 23:16好

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dolphin24681 09/04 23:16GDP只記錄新房成交，二手交易不列入

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dolphin24681 09/04 23:16GDP計算，因為單純的交易不列入生產

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dolphin24681 09/04 23:16價值，反倒是房仲的佣金，會列入生

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dolphin24681 09/04 23:16產價值

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dolphin24681 09/04 23:17上述規則世界通用，所以房產絕對不

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dolphin24681 09/04 23:17是經濟火車頭

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dolphin24681 09/04 23:17別被某部長騙了…騙人沒讀書就是這

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dolphin24681 09/04 23:17種

某部長就任前說必須打房，就任後就說房地產是經濟火車頭 zzz

推

kanokazurin 09/04 23:31推

噓

bms 09/04 23:43一堆自我矛盾的論點

你行你說說你的觀點吧

推

WWIII 09/04 23:51老美現在瘋狂打台積很快就會下去了

不一定，美國頂多讓台積電向外轉移全球要找到像台灣一樣人才、供應鏈、勞動力成本、血汗輪班工作態度等都恰當的sweet point可沒那麼容易但等到10年後臺灣如果勞動力成本提升了，就像韓國一樣那時候台灣還能否維持工程師紅利的優勢就難說了

※ 編輯: h94g41up (58.153.182.143 香港), 09/05/2022 00:11:22

推

likefishing 09/05 00:11推

推

n3w96284 09/05 00:42推一個，所以選前硬撐著不敢加Xi阿，之

推

a038998 09/05 01:38推

推

xhung 09/05 02:14https://i.imgur.com/gsP4qDx.jpg

圖https://i.imgur.com/gsP4qDx.jpg?e=1666765589&s=PalTATrUKIQdVzgq6bS5vA, 房版在討論崩盤的可能性......？

推

scott112 09/05 02:19台灣房價要大跌的唯一原因叫做台海戰爭

推

kotoko1126 09/05 02:57利率漲了，要賣的自然會加價賣，假如

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kotoko1126 09/05 02:58你硬要擠到人多房少的城市，就永遠等

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kotoko1126 09/05 02:58不到房價下跌

推

missin 09/05 05:24希望未來不要有雄三事件又射到對岸的....

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