[轉錄] 盧敬植FB-打囤房只是紮個稻草人來打

1.轉錄網址︰https://www.facebook.com/cl458/?locale=zh_TW

2.轉錄來源︰盧敬植FB

3.轉錄內容︰
上個星期談到利率跟房價以及房貸負擔的問題，我的觀點是利率提高會讓房價下跌，但是未必能夠減輕購房的負擔，因為每月貸款要償付的金額也會因為利率提高而上升。

有些人認為稅才是關鍵，我的看法是那仍然沒有辦法改善目前的情況。

房屋稅的情況跟利率的問題類似，如果調高房屋稅以墊高持有房屋的成本，房價會因此下跌，但是持有房屋的成本卻因為稅而上升了。這樣一來一回之下並不見得會讓買房的負擔降低，反而讓現有房屋自住的人負擔變重。而且由於這是全國一致的政策，房東把成本轉嫁給房客的機率很高，租屋者的日子會更難過。所以倡議者很快就修正為自用住宅及房屋出租者的稅率並不用調升，不過問題在於這樣還剩下什麼？

有些人認為既不是自住也沒有出租的一定是囤房，上面提到的房屋稅在排除自住與出租用途之外，必然就是囤房以待房價上漲出售獲利。

囤房的後果就是造成閒置住宅，這個如何判斷並不容易。雖然有說使用用電的度數來看，不過這只是在沒有收稅的情況下學術調查可用的方法。真正要收稅了，擺幾台冰箱或幾個酒櫃就行，如果要能夠有點生產力，放幾台電腦來挖礦雖然不見得能夠賺回成本來，只要比被課囤房稅划得來就好。到最後不但課不到囤房稅，反而還浪費電。

這樣講如果還缺乏說服力，我們可以從「囤房」本身就不是合理投資來看。

我曾經幫忙算過兩年的信義房價指數，對這個指數比較清楚，所以用他們的資訊。2001Q4的台北市指數是34.81，2022Q4的台北市指數是125.29[註1]。21年的時間房價上漲為原先的3.6倍。在這21年的時間內薪資沒有漲這麼多，所以現在年輕人想要擁有自己的房子越來越難。

但是從投資的角度來說，這樣的獲利真的是好投資嗎？21年上漲為原來的3.6倍是相當於平均每年6.29%的投資報酬率[註2]，不過光是這個數據也還不容易看出來好壞，我們拿其他投資來對比一下。

在2003年6月開始的0050 ETF到2022年年底含息的報酬率是在這19年半裡平均一年9.77%。這裡的計算是把拿到的現金股利立刻再拿回來買同一支ETF以享受複利帶來的好處，當然這裡頭含息的部分還應該要扣掉所得稅跟二代健保，所以最後大概是只比9%多一點的。
剛剛前面提到的6.29%的房價報酬率也是高估了。在信義房屋指數裡面房屋年齡也是一個重要的房屋特性，對房價是有負面影響的。台灣五十放20年還是台灣五十，並沒有新舊之別。可是一棟房子放20年之後，價值是比不上隔壁剛蓋好的新房子的。剛剛談台灣五十談到了現金股利的個人所得稅，房屋也有自己的房屋稅要繳，有貸款利息要負擔。把這些放在一起，囤房要賺錢絕對不是放長期的，而是要在短期賣掉，靠財務槓桿來賺錢。放個廿年房貸都繳完了，財務槓桿一點都不剩，報酬率變成剛剛談到的6.29%減去房貸利率再減掉房屋稅造成的影響以及房屋放了廿年之後的價值減損。

這樣還能賺到錢嗎？
從這個簡單推算就知道「囤房」要賺錢絕對不能放長期，短期就脫手靠財務槓桿放大獲利才是唯一的途徑。靠徵收囤房稅來提高市場供給並不會有多大用處的。2016年的房地合一稅就包括了短期交易適用較高的稅率，2021年的房地合一稅2.0把持有期間又做了更嚴格的限制，對短期交易更加不利，已經是對症下藥了，不過房價還是並沒有因此下跌，最多是漲的慢一點而已。

打囤房只是紮個稻草人來打，對於居住正義沒有多大的影響。最後打到的可能是繼承了祖產但是自己用不上也租不出去的人。

[註1] 信義房屋的房價指數從2001年底算起的原因是目前網站上公布資訊最早從2001Q1開始。原始資料還可以更往前到1991年，不過早年資料樣本點比較少。
[註2] 如果要跟下面台灣五十的時間對應，從2003Q2計算到2022Q4的話，平均每一年報酬率稍稍上升至6.68%。

4.附註、心得、想法︰
盧教授做了簡略的計算與論述
其實重點就是房價與囤房根本不是重點
降低了房價，不等於買房負擔減輕
打囤房也沒太多用處

所以更多的社宅，更多的包租代管與租屋補助
才是人民真正需要的
人人都有房住最重要

--