Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險
剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。
我買的是3年期（延期了）預售：
總價1092萬
110萬簽約金
100萬2027交屋款
目前同戶型實登漲至1247萬
房
1247-1092+110=265
同期正二
230 ＞258（拿台積1100那天）
265/110=240%
258/230=112%
預售屋槓桿率為1092/110=9.92
三年後權利金100萬
再五年權利金60萬
三個月投入100萬在正二：112萬
三個月投入100萬在預售：240萬
結論：
預售+寬限首購約略等同於8年期的正四選擇權。
報酬目前剛好碰到房價暴漲那波，正二的2.14倍，但後面8年表現曲線一定不會相同。
房地產的僵固性抵抗波動優秀。
房地產易受政策影響（央行限貸後沒有繼續漲）。
房地產如同個股投資，選房好壞差異極大。（平均為正四報酬但無政策干擾下，我買的位置接近正五）
房地產價值要等選擇權到期（交屋五年閉鎖）後才能兌現，等同無流動性之歐式選擇權。
房地產無政策干擾的情況，如假設般，成屋八成寬五接近正二的效益，預售屋則為正四。
其實沒有誰好誰壞，第一間用正二蜈蚣買房法，等於擁有一個極長天期的正四選擇權(leaps call)分散風險且報酬優異。
論市場報酬對房價與正二的交互影響：
https://moptt.tw/p/Stock.M.1719658137.A.730
驗證理論之實驗與713質押買房法：
https://moptt.tw/p/Stock.M.1719910695.A.C2A
--
房地產還要扣稅，會在低一些
以後你交屋的時候不知道 現在頭期款的部分銀行有的
是的 稅務那些雜記下來大概就是正三
會看來源
總之沒有辦法實際知道leaps call到期的情況
質押買房沒問題 我確認+實踐過
只要你不是掛四買股立刻質押 有在股市跑幾年
為什麼重點都是槓桿 而不是一套 好的投資方式
能在空頭 也能獲利兩成的投資方式
房地產開槓是啊 他經歷空頭時 受益寬鬆+降息之資產價格推升 也能抵抗惡性通膨 現在這種稍微緊縮的溫和成長效率很差 作為你股市賺到錢轉進的地方 第一間房很優異 第二間房效率低，變成保險用資產 反正沒第一間不用想太多 713質押買房買下去就對了 反正不是你扛房貸是713扛
因為房地產沒槓桿=糞
不能用槓桿誰要買流動性這摸差的東西
可是我靠自己買房也沒貸過款啊
你說投資房喔 沒貸款喔? 還是自住的?
我是糞沒用...可是空頭 我也能獲利啊
那資金運用還真的蠻糞的= =
一買就是被鎖五年
我追求的是一套能用一輩子的東西 話不投機半句多
我認為房地產跟股票負相關性很高 做為資產配置必不可少 房地產能受惠蕭條（QE)、惡性通膨、泡沫成長 股市能受惠溫和成長、泡沫成長 蕭條與惡性通膨時有房子能掛四出來抄底 能最大化降低風險
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:15:54是話不投機還是詞窮
期權價格可以用期權計算機算
如果完全沒有賣方歐式無法提早獲利了結 房地產大概就是這個狀態（五年閉鎖）
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:19:39其實呢，所有的槓桿是建立在經濟正向的時候，只要
還有房貸，扛不住蕭條的
這是錯誤的 做好資產搭配 房子就算沒過閉鎖期 也可以借錢出來應急加抄底 而蕭條時偉大的聯準會會降息+QE 房價就會一飛沖天
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:11工作都沒了，怎麼扛蕭條。現在就是問題擴張非常容
易，很多人忽略槓桿風險
股債搭配下 金流完全可以支付房貸
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:54 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:51:15房屋維護成本 自住房跟租房完全不同$$$
你算含租金平均5%差不多 （自住也得算租金）
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 12:49:19槓桿跟蕭條不是這種操作的風險和主要問題 這操作的
問題是來自於政策所導致的買盤提早耗盡問題..如果這
波早早有一堆人認賠離場還錢+新青貸停止或修爛或各
時間限量 讓買盤長久延續..這操作幾乎是完全無敵的
現在看起來政府要凹 新青貸人頭又幾乎無限量(0房貸
的人滿地是) 在這情況有可能接下來房產長久的買盤都
處於耗盡狀態(每年通澎產生的$$造成的額度就馬上被
新青貸站掉..)一路燒個5年..房價跌不跌一回事 沒買
盤問題會造成資金調動困難 = =
易受政策影響的部分有好有壞 會壓抑房價也會會推升房價 比方說23年應該冷盤了 新青安點燃下去狂噴 所以政策只會影響短期 最終還是市場報酬決定長線報酬
推升房價部份要看入場時間 基本上新青貸造成影響後
幾乎多數預售屋都已經把"大通澎"%數各年差距疊上去
甚至還"遠超"大通澎的情況..這種時間點入場 推升房
價的BUFF是完全沒吃到 反而"價格"風險吃滿了 = =
舉一個美國的例子 1.聯準會為了壓抑通膨升息 2.建商無利可圖停建 3.供給減少造成房價上漲 4.通膨的房價部門居高不下 政策有時候適得其反 其實自由市場沒失靈 減少干擾才是最好的供需平衡方式 然後房子就看超長線就可
兩年前我借了1千萬買20張2330成本475，放到現在賺超
過1千萬，所以？
房地產最大優勢 1.低成本借貸，給你一筆優良負債 2.波動度極低 3.跟隨市場報酬累積，方便的投資方式 4.擴張信用
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:26:44人家買的指數基金內含蘋果、輝達等世界級大公司，
怎麼會有人拿來跟沒產值、靠價差炒作的小小一間台灣
房屋來類比？長期來看，根本也是股市賺得多啊，到
底會不會算啊XD
房地產平均報酬就是約略等於正二 至於這樣的報酬好壞就跟個股一樣 會選房的跟選到飆股一樣 台灣的市場報酬世界第二 僅次丹麥 應該不算太差
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:29:45超長線我會槓vt/vwra，而不是破房子。
槓爆
房地產聽起來跟00713有87分像
以超長線來看 房子價格風險不算什麼..這說法沒問題
因為這跟買大盤長久穩贏是一樣的..但在資金收益效率
房地產是流動性較差的00713 11/03 13:31
對應風險就有差了..沒政策前 如同本文算式 但已政策
政策是一時的 我認為市場報酬累積久了 政策壓抑反而會適得其反 但那之前就是流動性差 算是補充收益
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:34:11這種凹法+多數入局者絕對不可能認賠的情況 這種進入
燒血戰的情況..會大幅降低資金收益效率(實際兌現)
沒實際算 但假設這波燒5年 那這5年很難對比正三...
你不能因為買房用借貸就放大它的報酬率，不然正2也
可以用其他貸款方式買啊
亂算
應該要1247/1092
你用權利金的角度看就知道我在怎麼想 我實際上就只是付了權利金 其他的部位是槓桿
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:45:47房貸的8成和寬5 在政策前 算是天然BUFF 算上去是合
理的 如同本文..但在那央行政策下 貸8成+寬5就不是
先天BUFF了..因為門檻被拉高了 尤其是本來就無法新
青貸的...變數爆增... 11/03 13:46
還是你們兩位是房仲啊？
急了
vt槓桿呢，請說明
VT目前沒有正二 資金槓桿回到貸款取得的方便性 至於TQQQ則要考慮波動耗損
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:13:14簡單講房子為什麼能上漲就是取決賣不掉加價賣的條件
加上建商有辦法去喊價 才讓市場可以這樣玩下去。然
後有個房產大亨也是整天在買apple價 也就是你如果沒
有堅持你的價格 搞不好未來也是原價賣出而已 頂多賺
裝潢費
房子的漲幅簡單講就是賺未來的錢,也就是他本來十年
漲一倍 現在五年完成 那麼未來五年就是平盤 不可能
年年都像2021，2023那樣漲 因為會泡沫
前面怎麼有空頭也能保證獲利2成的人== 要不要先集資
當第二個巴菲特 台灣股神靠你了
房子就是懶人投資 自住報酬率極高 風險極低 不是只
漲不跌但至少2024年11月的現在還沒看到跌10趴的風險
但如果本來就有住的地方 不論是蹭爸媽家還是有白癡
房東低於市價出租 那就可以不用買
推文怎麼被吃了 11/03 14:26
國外券商可以開保證金帳戶
你也可以選擇槓指期放一個可以接受的保證金
槓桿在安全範圍內再和房子來做比較
不是更為合理嗎？
也可 我只是論述市場報酬跟房市的關聯 並不是說房地產很好/不好
如果自己能力投股有到達長期irr15以上 那就租房就好
我推薦租豪宅 cp值挺高的 因為用買的很浪費 豪宅線
以上難貸款 出租投報又低 每個月花十萬就能享受上億
房產 cp值挺高的
你不能單純以買房自帶槓桿，跟無槓桿股票及有波動
率損耗的etf比較，兩者應拆開看。
你把房子後面要付的錢當槓桿耗損就可以 他本質上就是一個利息適當的leaps call 原始價值110萬 10倍槓桿 利息100+5*12*1=160萬 8年期來說這個權利金不算貴 至於賺賠 Call 也不保證獲利不是
阿 還有一種人我覺得不要買房 就是覺得自己是白癡
去買房肯定會買貴 仲介代銷唬一下就多掏幾十趴出來 11/03 14:35
現買現賠那種 那確實買指數就好 透明多了
長老，年底台股還有戲嗎？
看起來怎麼好像在做頭XD
十一月行情不可能差啦
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:45:48三年後房屋價值是上還是下都難說 現在台灣房子根本
就在擊鼓傳花 看炸彈在誰手上爆炸
AI產業不死 短熊長牛 你認為房價是被炒作 但我認為房價只是反應了股市的漲幅而已
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:50:33 ※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:55:26 ※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:56:52 ※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:59:41比較好奇以目前的景氣下，有房有貸款但
想增貸出來投資的方式最佳解依然是00713嗎？
713股債搭配這樣 我會建議保險1-2成美債 懶得管買賣就投等債 買的當下夠便宜 蓋牌套利
樓上說的也可以套在所有資產
樓上上 11/03 14:59
畢竟00713依照長老之前發文分析不管熊市牛市可以一
直配1.5
美債現在垃圾價 買來保險不虧就
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 15:06:41 ※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:16:23 ※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:20:01其實就算漲到1500你實拿的部位還是比股市開槓桿還
少..
八年後理論上不只這個錢 獲利約年化20-30% 差不多就正三 當然獲利比不上大台正20 或是BC正50 比特幣能開125倍槓 這個風險承擔能力得比房子高一些 房子閉眼買就可以
不虧就，套著配也舒服.jpg
期待你10年後的回饋
OK 交屋鑑價會先有更準確的數據
理論正確性只能靜待時間證明 11/03 15:59
預售的價格當成選擇權有點怪怪的，買方違約的時候
建商還有機會跟妳收違約費用，
而且建商本身也可能
11/03 16:04
爛尾不履約XD。
違約金=你亂賣call的滑價 最多就是你付出去的錢泡湯 爛尾那種就房地產的特性啦
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 16:13:22槓桿率怎麼可能10倍
你是不是沒算稅金啊?? 賣房要繳稅 賣股那點稅金
賣房的稅金跟賣股的稅金差這麼多選擇性忽略喔?
你房子又不會常常買賣.. 我沒把房租3%算進去稅金那些雜項自己算
還有你交屋馬上就賣 跟住5年甚至更久再賣也不一樣
買的當下就是八年期的選擇權 中間有要賣幹麻買？
請問110/265中的265是怎麼算的？是指房價的漲幅嗎
？但從1092到1247，不是155嗎？
你110萬付出去沒有不見啊 變成房屋價值的一部分 1092剩下982 我發現我計算錯了 報酬實際上更高是140%
中間按貸款金額(槓桿率)的利息 以及按坪數的管理費
還有那一點點持有稅 跟股票這些幾乎都是0相比
你有穩定現金流支付嗎? 股票可以套著配 你房子可以?
0050買了被套頂多 套著配 等漲回 你房子可以?
就說用713質押幫你付吼 不要自己付房貸 713槓下去我都算給你看啦 房子交屋繳一年後掛四出來丟713 713再幫你還房貸
265怎麼來的
為啥分母是110
你付出去的110萬+房價增值155萬 你剩下985萬要付 我算錯實際上更高才對
看不懂你到底再算什麼…沒房的買自住大致不會有錯，
但你如果當投資要買賣的話，稅一定要算…
我就強調第一間自住了不要再吵了 我有說第二間不划算了 房子的價值在於掛四資金池 以及信用擴張 除非要換更大的資金池 否則根本沒有賣的問題
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 22:05:50 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 22:21:40請問什麼是掛四
我是建議等房子真的賣掉後再來講賺多少比較好 不然
只是紙上談兵
賣完你也會說紙上談兵 反正我談我的你不看就閉嘴
這種嘴臉我從去年十月投正二就看多了
長老 00948b這個點位用力買 484很舒服
買好了 就是等時間
好 小資族 想說湊個一百張
![[請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險](https://i.imgur.com/yzayJ7Tb.jpeg "[請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險")
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Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）不得不說，這次大神開戰讓我有點失望... 以N大在市場的經營，其實可以分享更多專業性， 用中立角度來看，我覺得兩邊都在談不同內容， 其實沒有什麼交集，自然也沒有更多值得探討的內容。 但開戰的一方，我是覺得應該拿出更多料出來討論才是。![Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）](https://i.imgur.com/x0QUSyeb.jpg "Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）")
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Re: [新聞] 央行會否跟進財部調整豪宅認定標準 預計3到 : 比較可能是再炒一波老公寓。 : 老公寓跟新房的價值不像新房二房三房會有個合理的比值。 : 40年老公寓，一坪才20幾，總價五六百的一大堆。 : 真的下調3000萬，這些公寓短期兩三年內漲二三四十趴沒問題。![Re: [新聞] 央行會否跟進財部調整豪宅認定標準 預計3](https://imgcdn.cna.com.tw/www/webphotos/WebOg/600/20240219/2000x1050_783246982218.jpg "Re: [新聞] 央行會否跟進財部調整豪宅認定標準 預計3")
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[請益] 房地產比指數投資還賺嗎？信義房價指數 2001年 36點 2022年 140點 漲了3.8倍 用頭期款槓桿漲了大概15倍以上![[請益] 房地產比指數投資還賺嗎？](https://i.imgur.com/oYUmTVrb.jpg "[請益] 房地產比指數投資還賺嗎？")
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[心得] 不相信房價會跌的只有我嗎？雖然教主說會跌 但是台灣預售屋市場不太一樣 可以一案疊一案 加上實價登錄 又因為不能轉讓![[心得] 不相信房價會跌的只有我嗎？](https://i.imgur.com/pSrNNd2b.jpg "[心得] 不相信房價會跌的只有我嗎？")
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[閒聊] 買股VS買房誰更賺？新青安買房，必定賠錢！2024買股VS買房誰更賺？ 其實分散時間投資的概念各位絕對不陌生，這和我們買房子或進行房地產投資有異曲同工 之妙，假設我們買一棟1500萬的房子、自備款300萬，就等於在投資生涯早期用了5倍槓桿 對房地產市場進行1500萬的曝險。![[閒聊] 買股VS買房誰更賺？](https://img.youtube.com/vi/_94dB-6OkKQ/mqdefault.jpg "[閒聊] 買股VS買房誰更賺？")
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Re: [請益] 美股比台股好做?如果帶著台股的做法去做美股，那麼能賺錢的還是能能賺錢，當韭菜的還是繼續當 韭菜，不會因為因為你在台股當韭菜到了美國就會變成巴菲特一樣。 如果投資美股沒有善用美股不一樣的地方，那韭菜到哪裡都是韭菜，投資台股跟美股 沒有差別。 美股的第一個特性，就是包羅萬有的ETF，正向反向，一倍槓桿兩倍槓桿，不同產業，20
[閒聊] 預售屋的好處版上最近只剩吵架惹 還好跟我無關 我們小咖努力經營自己財富就好 預售屋這東西 有些人可能搞錯惹 以前 預售屋是比成屋便宜的 1.倒閉風險![[閒聊] 預售屋的好處](https://i.ytimg.com/vi/VzJgLGDif7s/sddefault.jpg "[閒聊] 預售屋的好處")
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[問卦] 不會投資的484買房就對了？如提拉 大家都知道投資有賺賠有 股票 選擇權 期貨都是如此 甚至連最穩的債券在2022美債都會虧錢 可是啊![[問卦] 不會投資的484買房就對了？](https://i.imgur.com/Fb72gAub.png "[問卦] 不會投資的484買房就對了？")
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Re: [請益] 想問一下「正二神教」怎麼應對崩盤？訂金、工程款全質押 買2000萬的預售屋 訂金、工程款需要金額估400萬 400萬金額如果是質押出來 用2.5%質押利率計算6
Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？一 : 直都覺得買房買股最終的意義是提升生活品質，而不是把財富當成打電動的分數，越高越 好 : 。 : 買房就是提升生活品質最有效最快的方法。
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[心得] 2024(原)歸零戶復出年報![[心得] 2024(原)歸零戶復出年報](https://i.imgur.com/CkfJGOib.jpeg "[心得] 2024(原)歸零戶復出年報")
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19
[情報] 1231 上市投信買賣超排行3
[創作] 股票和韭![[創作] 股票和韭](https://img.youtube.com/vi/V0XUd8f2pz8/mqdefault.jpg "[創作] 股票和韭")
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Re: [標的] 6757台灣虎航-多![Re: [標的] 6757台灣虎航-多](https://i.imgur.com/iZdLtw6b.jpeg "Re: [標的] 6757台灣虎航-多")
3
[心得] 2024 年度總結![[心得] 2024 年度總結](https://i.imgur.com/r7gSJ3Mb.jpg?fb "[心得] 2024 年度總結")
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Re: [新聞] 2024最悲情！ 台塑四寶今年股價重摔逾55![Re: [新聞] 2024最悲情！ 台塑四寶今年股價重摔逾55](https://i.imgur.com/4iIR4SBb.jpeg "Re: [新聞] 2024最悲情！ 台塑四寶今年股價重摔逾55")
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Re: [標的] 5278 尚凡* 想研研多
![[請益] 300萬買國泰美債還是TLT比較好](https://i.imgur.com/Y5OVqicb.jpeg12/31 "[請益] 300萬買國泰美債還是TLT比較好")