Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？
※ 引述《CaLawrence (CaLawrence)》之銘言
: 如果是第一間的話沒什麼好講的，有錢就買吧，到不是說什麼哪一個比較好賺什麼的，我一
: 直都覺得買房買股最終的意義是提升生活品質，而不是把財富當成打電動的分數，越高越好
: 。
: 買房就是提升生活品質最有效最快的方法。
: 單純講投資報酬率，第一間的政策優惠加上貸款成數與利率也很sexy，沒甚麼不買的理由。
: 所以我所謂的買房都是指買房投資收租或者轉售這個模式。
: 1. 流動性
: 股票沒甚麼好講的，想賣隨時能賣。一定是贏很多，證券化產品的優勢就是這麼不講理，又
: 有市場價格，很好計算損益。過市價單進場，出場也不就幾秒的事情。
: 房地產買賣需要最少1-2％的仲介費，如果不透過仲介等於你要跳下去自己花時間，時間也
: 是你的
: 資源之一。普遍來講大多數人都需要上班，還是會找仲介協助。這點我覺得其實很難真的省
: 下來。但有些人會說賣不掉什麼的我覺得是多慮了，價格到位，以台灣房仲的數量也沒甚麼
: 賣不掉的東西。
: 房地產流動性就稍微差一些，不只體現在不容易出售這一點，交易的成本也高非常多，台灣
: 股票交易不用資本利得，而房地產即便持有很久最少都要10％，（重購退稅不算，你並無法
: 真正的把獲利洗出來，而是要投入在新的自住房，而且必須真的入住一段時間。）
: 交易手續費的多寡也是股票勝出很多。
流動性的部分沒意見，
交易手續費也沒意見。
但重購退稅拿出來的就是真實獲利。
照你邏輯，股票獲利了結再重新投入
這樣你也要說這不是真實獲利？
重購退稅獲利了結就是重新配置，
（就算是大換小的實際稅率也不高）
而‘’卡自住‘’這部分從來不該考慮進來，
因為這是你生活固定開銷的一部分，
難道你買賣股票就不用付房租？
你把自住房(資產)跟金流損益拆開看，
自然就會知道我在說什麼。
再說了，還有6年400萬可以用。
: 2.alpha
: 房地產一個特性是，跟股票相比，投報中alpha的比例是比較少一點（並非完全沒有）。: 在漲的時候，排除那些豪宅海景特殊案件凶宅，基本上就是一起往上，你買到新竹當然賺的
: 比比買a7甚至買臺北市多很多。但漲幅的差距相對是比較小的。
: 絕對不會有nvda vs intc那麼大。
: 一方面容錯率會高一點，但同時間也鎖定了你的上限。（即便這個上限對一般人來說其實也
: 很夠了。）
: 但股票的彈性在這邊是很高的，你可以直接買大盤，將alpha歸零，但房地產很難做到這件
: 事情。
: 要買地產證券化etf，報酬普遍落後真正持有房地產。
同意
: 3.槓桿
: 房地產又分成預售跟成屋，預售大概可以做出十倍的槓桿沒問題，但缺點就是流動性跟稅務
: 的缺點基本要吃滿。投資期間會進一步拉長。
: 長期投資本身就是一個風險。
: 一般房地產最大的理論可能槓桿是五倍，但實際上我認為很難真的維持在五倍。
假設一個人，沒人頭可利用，
無腦買一間自住+一間預售拿來換屋，
符合法規且金流大部分時間沒影響，
總共是幾倍槓桿？投報是多少？
然後不同意長期投資是風險，
你股票都是在做短期買賣？
就算考量到房地產的流動較慢，
這也跟風險扯不上關係，
房地產的趨勢變化本來就慢，
看市況調整完全沒問題。
: 隨著房地產價格上漲，你的槓桿倍數就會開始不斷下降，而且很難即時馬上去借錢出來。ir
: r就會被拖累。
: 再來是第二間其實現在規定只有六倍。
第二間6成這種東西就不用討論了，
早就在卡7成的時候就該換策略了。
: 若用掛四的方法，你先出100％，然後借80％出來，這邊我跟版上的人看法不同，我覺得槓
: 桿率應該算是1.8倍，也就是1.8/1，而不是1/（1-0.8）＝5倍。
這是‘’總資產槓桿‘’不是‘’房地產槓桿‘’，
貸出來的資金還是可以拿去其他投資。
: 就好像你股票質押，你100的中華電信，沒有重複值壓的話你的槓桿率最多就是1.6倍，而不
: 是1.6/0.4＝2.5倍。
: 你可能會說那就重複押就好了，但這借款的過程中，你的利率，成數都會開始不斷變差，而
: 且對金流的考驗也會越來越高，我認為是非常難達成真正的持續五倍槓桿的。
同上，可結合預售屋一起看。
: 而即便是第一間，五倍槓桿這個說法我是很難完全認同，他有一些前提在，像是得在寬限期
: 之內，或者要增貸等等，不斷取得寬限期則需要轉貸，這些手續都需要額外花時間跟成本。
: 每次費用可能小幾萬，並不是那麼便宜。
部分同意，成本高低每個人體感不一樣。
: 而且槓桿本身就是需要利息成本，能開很大的槓桿這件事情我覺得是存在兩面性的，等於如
: 果你的標的成長性很有限，那槓桿的成本就會吃掉很大部分的收益。
看錯標的、成長性不如預期，
利息成本當然會侵蝕到獲利，
這件事在股票or房地產皆然。
: 股票的槓桿則相對多元一些，可以用期貨\槓桿型的etf達成，或者質押，這些方法各有各的
: 優缺點。
: 我先拿我認為最有利的台股期貨為例。
: 首先期貨的槓桿可以自己控制，而且對金流基本沒需求，不需要審核財力，這是房地產貸款
: 過不去的坎。你的槓桿倍數需要符合法規以及現金流。但股票這一點可以做的非常大也可以
: 非常彈性。
股票門檻低、槓桿比較多元性沒意見。
--
推～
變現快、風險小、獲利高，不會有這種東西...
早就被買爆，買到變報酬小了XD
槓桿定義只有一個 總鋪險/自有資金 其他算法都有問題
我不太懂什麼叫做總資產舖險跟房地產曝險 如果你只有
買房地產 那房地產曝險就是你的總曝險 兩者槓桿率應
該沒有區別才對
一般掛四也算是可調式槓桿，所以當手中同時握有 期貨/掛四
/股票質押 等多種槓桿時，還是需看一下有沒有那個比較危險
/有餘裕的。小弟自己是掛四還沒吃滿，所以當期貨槓桿風險
變高時會再多抽掛四部位進期貨，期貨狀況穩定可能就還一些
回去（預留備用金），大概是這樣，主要還是看個人的操作習
慣。
當然每次資產平衡直接鎖定某個項目，例如期貨部位調整，那
的確就不需要每個資產項目個別去細算。資產平衡發生點 太
座表示：為何目前總利息這麼高？ 從期貨抽一些還掛四，之
後再找時間放回去 XD
同一個例子
買1000萬的住宅，掛四800萬出來，
你只‘’計算到這邊‘’是你‘’個人選擇‘’，
要讓資金閒置也是你‘’個人選擇‘’，
就像正二 現金 50/50讓起始槓桿=1，
這也是‘’個人選擇‘’；
實務上，房增貸出來的錢不會被閒置，
這800萬我隨便舉幾個方向，
1. 找人頭，全部投入買4000萬住宅，
請問這時候房地產是幾倍槓桿？
2. 買2000萬預售×2間
首付款我算10%，所以是200萬×2，
剩餘400萬，找人頭買2000萬成屋。
請問這時候房地產是幾倍槓桿？
3. 800萬全部投入股票，質押開兩層，
800+480+272=1568, 1568/800=1.96
請問這時候資產組合分別是幾倍槓桿？
總共又是幾倍槓桿？
承3. 一樣資金配置但不同金流，
假設一開始就‘’只拿200萬掛1‘’，
你認知這樣的房地產是幾倍槓桿？
然後，800萬投資股票開兩層質押，
這時候股票是幾倍槓桿？
總共又是幾倍槓桿？
跟3. 的結果有不一樣嗎？
你用原本的一千萬去開槓桿不是可以開的更大？
實際上你一定要抓斷點 不然沒完沒了 你一千萬直接用
你提到的方式 槓桿可以比過一層掛四做出更大的鋪險
買預售 以10％頭款 可以直接做到一億
舉個例子來說好了我的觀念比較像是 正二的槓桿就是兩
倍 你拿去質押之後 依舊不影響這個標的是兩倍
但我應該懂你的意思 不過我是覺得也有很高的可能掛四
出來就買中華電信放著 所以槓桿率有無限的變化 所以
我就抓最單純的財務行為
單純財務操作在大資金的情況，“不可能” 槓桿開滿只追求
最高資金效益，因為風險太高。保留部分好操作的槓桿是因應
突發性的資金需求，例如：過度崩盤有加碼時機、利率發生變
動，某些項目要調整。總不可能一發生急需就賣股、賣房吧？
你可以用槓桿套利，但有些是用槓桿救命，中小企業買房很
大都是這類的操作。
平時槓桿就開滿開好，一個系統性風險拉高不就很麻煩？
一般來說，基本的財務策略項目會用普通資金（現股），槓桿
部分是用於高風險/短期/新策略等變動性較高的部分（期貨避
險等）。直接把槓桿納入基本長期的財務規劃時，不可能不考
慮風險直接把槓桿開到滿。
你用股票的思維來理解就錯了，
掛四是‘’因為要保留首購資格‘’，
這一步‘’不是必須強制‘’要做的，
人頭夠要全掛1也完全沒問題。
舉個或許你可以比較理解的例子，
融資 vs 質押：
融資‘’不需要先有足額資本‘’即可開槓
＞這就像是直接掛1一樣；
質押‘’需要先有足額資本‘’才能開槓
＞這就像掛4再增貸一樣；
然而，房地產的美妙之處就是
類似可以‘’從質押無痛轉成融資‘’，
而且貸款條件也沒什麼影響。
所以一開始用‘’房地產質押‘’，
不是因為一定要有足額資本才能開槓，
純粹是要避開政策上的問題。
推～
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首Po新青安買房，必定賠錢！2024買股VS買房誰更賺？ 其實分散時間投資的概念各位絕對不陌生，這和我們買房子或進行房地產投資有異曲同工 之妙，假設我們買一棟1500萬的房子、自備款300萬，就等於在投資生涯早期用了5倍槓桿 對房地產市場進行1500萬的曝險。![[閒聊] 買股VS買房誰更賺？](https://img.youtube.com/vi/_94dB-6OkKQ/mqdefault.jpg "[閒聊] 買股VS買房誰更賺？")
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一定是買股更賺的啦 我8年年化率大概27% 這兩年大概80%，這還是不開槓的大倉位 我實在想不到單純買房要怎麼贏 不過買房基本上算是資產配置1
黑人問號? 房地產有強制開槓桿 以現金投報不管是8年年化或是這兩年 都屌打你的27%跟80%吧......... 尤其這兩年有買的賣掉現金投報應該都一兩百%2
如果要投資 我是認為股票>房產 1. 靈活度有差 同樣一筆錢 要買房產就需要卡一大筆錢在裡面 但股票 你可以定期定額 不用一次全投進去 可以邊投邊觀察市場趨勢 2. 天花板有差 買房能期待的報酬率比較低 很少說買房可以賺一倍以上 一般來說30%-50%就很賺了15
清流君講的其實也沒錯啦 以年化報酬率9%市值型ETF來計算 「每年持續買進，30年後資產破六千萬，40年後資產破億」 但用講的都很簡單你股票要持續買進抱緊40年談何容易 1984年到今年2024中間不知道經歷幾次金融危機![Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？](https://i.imgur.com/s5TM46Lb.jpeg "Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？")
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這句話就錯了 台灣房地產賺好幾倍的少說幾百萬人 以這幾年的漲幅, 台北持有4年以上除非卡豪宅線, 相對付出幾乎都是翻倍了 其他縣市更不用講了 台灣900萬住宅, 持有4年以上的有多少戶？59
2020年 1月 2日 發行量加權股價報酬指數: 22566 2020年 3月19日 發行量加權股價報酬指數: 16228 2024年 7月26日 發行量加權股價報酬指數: 50109 從2020年初到目前的獲利是122.05%, 從疫情谷底到目前是208.78% 台灣-信義房價指數 2020Q1 108.34![Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？](https://i.imgur.com/m6qFQNNb.png "Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？")
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很奇怪 每個買房的都會買股票 因為他們很清楚，這些資產有不同的特性，就是做資產配置而已 不會去做無謂的比較 股票大漲，很好啊，自己也有股票，也能參與到漲幅13
先說結論, 中小型資金炒房比較好賺, 大型資金炒股比較好賺, 也只能炒股 如何定義大中小型資金, 我以豪宅線為大型資金的地板,8
這個問題如果再細分多少賺到多少，狀況可能又更複雜了 再分成買一間和買多間 或分階段 1000 賺到 5000 5000 賺到一億 一億賺到兩億
爆
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）不得不說，這次大神開戰讓我有點失望... 以N大在市場的經營，其實可以分享更多專業性， 用中立角度來看，我覺得兩邊都在談不同內容， 其實沒有什麼交集，自然也沒有更多值得探討的內容。 但開戰的一方，我是覺得應該拿出更多料出來討論才是。![Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）](https://i.imgur.com/x0QUSyeb.jpg "Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）")
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Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？認真回你，股票收益高於房地產。 房地產會賺錢是源自於槓桿，下面這篇給你參考 ＝＝＝＝＝＝ 自1900年以來美國股票與美國房屋的實際收益。 股票的收益是房子的三倍以上。![Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？](https://www.evidenceinvestor.com/wp-content/uploads/2019/10/tierra-mallorca-rgJ1J8SDEAY-unsplash-1200x901.jpg "Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？")
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Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？如果是第一間的話沒什麼好講的，有錢就買吧，到不是說什麼哪一個比較好賺什麼的，我一 直都覺得買房買股最終的意義是提升生活品質，而不是把財富當成打電動的分數，越高越好 。 買房就是提升生活品質最有效最快的方法。 單純講投資報酬率，第一間的政策優惠加上貸款成數與利率也很sexy，沒甚麼不買的理由。![Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？](https://pigeonfinance.blog/wp-content/uploads/2024/07/e59c96e789872.png?w=200 "Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？")
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[心得] 還好沒買太多間... 房市已經不香了自從我2022年買房後，房價又再狂漲一波，但同時政府為了壓抑房市，打房招式升息限貸 囤房稅也一波接一波，各位投資客該居高思危了。 以下分成單身與夫妻，簡單分析應該買幾間。 1.單身：首購買第一間自住，可以貸款8-8.5成，約等於開了5倍槓桿（但實際上並沒有這 麼高，因為還有交易費用，裝潢修繕等成本)。20
Re: [請益] 買房出租或買股？身為投資從業人員 以下是勸世文 收租，你不一定租金都這麼穩定，也可能遇到空租期 買高殖利率股票，你不一定每年都可以受到這麼多股利， 股票也可能受了股利賠了股價18
Re: [閒聊] 為什麼房子會賣那麼貴？真的合理嗎？大家去Q我的文 我不是無腦多多 很多人講了房貸利率 年限 通膨等等 我今天講一個我前陣子頓悟的理由 以及房地產是好的投資標的的理由 那就是房子的"投資報酬率" 大家應該都被洗腦洗到會背了![Re: [閒聊] 為什麼房子會賣那麼貴？真的合理嗎？](https://i.imgur.com/DCgUC7Cb.jpg "Re: [閒聊] 為什麼房子會賣那麼貴？真的合理嗎？")
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Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？投資ETF、股票熱！為何專家說「買房比買股好」？ 可長時間槓桿、逾9成人獲利個理由一次看 剛好昨天看到類似的新聞論述，裡面有十幾年的房市與股市數據分析， 總結一下:![Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？](https://img.youtube.com/vi/cBLbDn5RJlw/mqdefault.jpg "Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？")
9
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？買房跟買股，最大的差別 就是一個通常是正資產 一個通常是負資產 兩者差別在於，擁有之後的債務問題 一般人最大的盲點就是![Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？](https://i.imgur.com/bgugxVfb.jpg "Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？")
3
Re: [請益] 投資房地產有比無腦投資台積電更賺嗎?是這樣的 大家在說買房槓桿 但是就跟買股票一樣 槓桿是一把雙面刃 買股票你融資槓桿 或選擇權期貨6
Re: [新聞] 誰說包租婆好賺？專家喊「買股不買房 才這段話算是倒果為因 有錢人持有大量的股票，並不等同於買股票就會變成有錢人 有錢人持有大量股票的原因很多 有些是為了把持住公司的經營權 有些是在玩一些交易手法，透過金融制度產生更多的錢![Re: [新聞] 誰說包租婆好賺？專家喊「買股不買房 才](https://2.bp.blogspot.com/-_eEkRXhtPbM/T4oB31QC5ZI/AAAAAAAABU0/7cwpBE7naJg/s1600/U.S.+Housing+vs+Stock+Market+Growth.jpg "Re: [新聞] 誰說包租婆好賺？專家喊「買股不買房 才")
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