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Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺?作者
bustinjieber
(賈小斯汀)
時間推噓 6 推:6 噓:0 →:73

※ 引述《CaLawrence (CaLawrence)》之銘言
: 如果是第一間的話沒什麼好講的,有錢就買吧,到不是說什麼哪一個比較好賺什麼的,我
: 直都覺得買房買股最終的意義是提升生活品質,而不是把財富當成打電動的分數,越高越
: 。
: 買房就是提升生活品質最有效最快的方法。
: 單純講投資報酬率,第一間的政策優惠加上貸款成數與利率也很sexy,沒甚麼不買的理由

: 所以我所謂的買房都是指買房投資收租或者轉售這個模式。
: 1. 流動性
: 股票沒甚麼好講的,想賣隨時能賣。一定是贏很多,證券化產品的優勢就是這麼不講理,

: 有市場價格,很好計算損益。過市價單進場,出場也不就幾秒的事情。
: 房地產買賣需要最少1-2%的仲介費,如果不透過仲介等於你要跳下去自己花時間,時間

: 是你的
: 資源之一。普遍來講大多數人都需要上班,還是會找仲介協助。這點我覺得其實很難真的

: 下來。但有些人會說賣不掉什麼的我覺得是多慮了,價格到位,以台灣房仲的數量也沒甚
: 賣不掉的東西。
: 房地產流動性就稍微差一些,不只體現在不容易出售這一點,交易的成本也高非常多,台

: 股票交易不用資本利得,而房地產即便持有很久最少都要10%,(重購退稅不算,你並無
: 真正的把獲利洗出來,而是要投入在新的自住房,而且必須真的入住一段時間。)
: 交易手續費的多寡也是股票勝出很多。


流動性的部分沒意見,
交易手續費也沒意見。

但重購退稅拿出來的就是真實獲利。

照你邏輯,股票獲利了結再重新投入
這樣你也要說這不是真實獲利?

重購退稅獲利了結就是重新配置,
(就算是大換小的實際稅率也不高)
而‘’卡自住‘’這部分從來不該考慮進來,
因為這是你生活固定開銷的一部分,
難道你買賣股票就不用付房租?

你把自住房(資產)跟金流損益拆開看,
自然就會知道我在說什麼。

再說了,還有6年400萬可以用。


: 2.alpha
: 房地產一個特性是,跟股票相比,投報中alpha的比例是比較少一點(並非完全沒有)。: 在漲的時候,排除那些豪宅海景特殊案件凶宅,基本上就是一起往上,你買到新竹當然賺

: 比比買a7甚至買臺北市多很多。但漲幅的差距相對是比較小的。
: 絕對不會有nvda vs intc那麼大。
: 一方面容錯率會高一點,但同時間也鎖定了你的上限。(即便這個上限對一般人來說其實

: 很夠了。)
: 但股票的彈性在這邊是很高的,你可以直接買大盤,將alpha歸零,但房地產很難做到這

: 事情。
: 要買地產證券化etf,報酬普遍落後真正持有房地產。

同意


: 3.槓桿
: 房地產又分成預售跟成屋,預售大概可以做出十倍的槓桿沒問題,但缺點就是流動性跟稅

: 的缺點基本要吃滿。投資期間會進一步拉長。
: 長期投資本身就是一個風險。
: 一般房地產最大的理論可能槓桿是五倍,但實際上我認為很難真的維持在五倍。

假設一個人,沒人頭可利用,
無腦買一間自住+一間預售拿來換屋,
符合法規且金流大部分時間沒影響,
總共是幾倍槓桿?投報是多少?

然後不同意長期投資是風險,
你股票都是在做短期買賣?
就算考量到房地產的流動較慢,
這也跟風險扯不上關係,
房地產的趨勢變化本來就慢,
看市況調整完全沒問題。


: 隨著房地產價格上漲,你的槓桿倍數就會開始不斷下降,而且很難即時馬上去借錢出來。ir
: r就會被拖累。
: 再來是第二間其實現在規定只有六倍。

第二間6成這種東西就不用討論了,
早就在卡7成的時候就該換策略了。


: 若用掛四的方法,你先出100%,然後借80%出來,這邊我跟版上的人看法不同,我覺得
: 桿率應該算是1.8倍,也就是1.8/1,而不是1/(1-0.8)=5倍。

這是‘’總資產槓桿‘’不是‘’房地產槓桿‘’,
貸出來的資金還是可以拿去其他投資。


: 就好像你股票質押,你100的中華電信,沒有重複值壓的話你的槓桿率最多就是1.6倍,而
: 是1.6/0.4=2.5倍。
: 你可能會說那就重複押就好了,但這借款的過程中,你的利率,成數都會開始不斷變差,

: 且對金流的考驗也會越來越高,我認為是非常難達成真正的持續五倍槓桿的。

同上,可結合預售屋一起看。


: 而即便是第一間,五倍槓桿這個說法我是很難完全認同,他有一些前提在,像是得在寬限
: 之內,或者要增貸等等,不斷取得寬限期則需要轉貸,這些手續都需要額外花時間跟成本
: 每次費用可能小幾萬,並不是那麼便宜。

部分同意,成本高低每個人體感不一樣。


: 而且槓桿本身就是需要利息成本,能開很大的槓桿這件事情我覺得是存在兩面性的,等於
: 果你的標的成長性很有限,那槓桿的成本就會吃掉很大部分的收益。

看錯標的、成長性不如預期,
利息成本當然會侵蝕到獲利,
這件事在股票or房地產皆然。

: 股票的槓桿則相對多元一些,可以用期貨\槓桿型的etf達成,或者質押,這些方法各有各
: 優缺點。
: 我先拿我認為最有利的台股期貨為例。
: 首先期貨的槓桿可以自己控制,而且對金流基本沒需求,不需要審核財力,這是房地產貸

: 過不去的坎。你的槓桿倍數需要符合法規以及現金流。但股票這一點可以做的非常大也可
: 非常彈性。


股票門檻低、槓桿比較多元性沒意見。


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※ PTT留言評論
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frowning122607/28 00:20推~

frowning122607/28 00:21變現快、風險小、獲利高,不會有這種東西...

frowning122607/28 00:21早就被買爆,買到變報酬小了XD

CaLawrence07/28 01:23槓桿定義只有一個 總鋪險/自有資金 其他算法都有問題

CaLawrence07/28 01:24我不太懂什麼叫做總資產舖險跟房地產曝險 如果你只有

CaLawrence07/28 01:24買房地產 那房地產曝險就是你的總曝險 兩者槓桿率應

CaLawrence07/28 01:24該沒有區別才對

esheep07/28 01:45一般掛四也算是可調式槓桿,所以當手中同時握有 期貨/掛四

esheep07/28 01:45/股票質押 等多種槓桿時,還是需看一下有沒有那個比較危險

esheep07/28 01:45/有餘裕的。小弟自己是掛四還沒吃滿,所以當期貨槓桿風險

esheep07/28 01:45變高時會再多抽掛四部位進期貨,期貨狀況穩定可能就還一些

esheep07/28 01:45回去(預留備用金),大概是這樣,主要還是看個人的操作習

esheep07/28 01:45慣。

esheep07/28 01:50當然每次資產平衡直接鎖定某個項目,例如期貨部位調整,那

esheep07/28 01:50的確就不需要每個資產項目個別去細算。資產平衡發生點 太

esheep07/28 01:50座表示:為何目前總利息這麼高? 從期貨抽一些還掛四,之

esheep07/28 01:50後再找時間放回去 XD

bustinjieber07/28 09:35同一個例子

bustinjieber07/28 09:35買1000萬的住宅,掛四800萬出來,

bustinjieber07/28 09:35你只‘’計算到這邊‘’是你‘’個人選擇‘’,

bustinjieber07/28 09:35要讓資金閒置也是你‘’個人選擇‘’,

bustinjieber07/28 09:35就像正二 現金 50/50讓起始槓桿=1,

bustinjieber07/28 09:35這也是‘’個人選擇‘’;

bustinjieber07/28 09:35實務上,房增貸出來的錢不會被閒置,

bustinjieber07/28 09:35這800萬我隨便舉幾個方向,

bustinjieber07/28 09:351. 找人頭,全部投入買4000萬住宅,

bustinjieber07/28 09:35請問這時候房地產是幾倍槓桿?

bustinjieber07/28 09:352. 買2000萬預售×2間

bustinjieber07/28 09:35首付款我算10%,所以是200萬×2,

bustinjieber07/28 09:35剩餘400萬,找人頭買2000萬成屋。

bustinjieber07/28 09:35請問這時候房地產是幾倍槓桿?

bustinjieber07/28 09:353. 800萬全部投入股票,質押開兩層,

bustinjieber07/28 09:35800+480+272=1568, 1568/800=1.96

bustinjieber07/28 09:35請問這時候資產組合分別是幾倍槓桿?

bustinjieber07/28 09:35總共又是幾倍槓桿?

bustinjieber07/28 09:43承3. 一樣資金配置但不同金流,

bustinjieber07/28 09:43假設一開始就‘’只拿200萬掛1‘’,

bustinjieber07/28 09:43你認知這樣的房地產是幾倍槓桿?

bustinjieber07/28 09:43然後,800萬投資股票開兩層質押,

bustinjieber07/28 09:43這時候股票是幾倍槓桿?

bustinjieber07/28 09:43總共又是幾倍槓桿?

bustinjieber07/28 09:43跟3. 的結果有不一樣嗎?

CaLawrence07/28 10:44你用原本的一千萬去開槓桿不是可以開的更大?

CaLawrence07/28 10:44實際上你一定要抓斷點 不然沒完沒了 你一千萬直接用

CaLawrence07/28 10:44你提到的方式 槓桿可以比過一層掛四做出更大的鋪險

CaLawrence07/28 10:46買預售 以10%頭款 可以直接做到一億

CaLawrence07/28 10:52舉個例子來說好了我的觀念比較像是 正二的槓桿就是兩

CaLawrence07/28 10:52倍 你拿去質押之後 依舊不影響這個標的是兩倍

CaLawrence07/28 10:55但我應該懂你的意思 不過我是覺得也有很高的可能掛四

CaLawrence07/28 10:55出來就買中華電信放著 所以槓桿率有無限的變化 所以

CaLawrence07/28 10:55我就抓最單純的財務行為

esheep07/28 11:05單純財務操作在大資金的情況,“不可能” 槓桿開滿只追求

esheep07/28 11:05最高資金效益,因為風險太高。保留部分好操作的槓桿是因應

esheep07/28 11:05突發性的資金需求,例如:過度崩盤有加碼時機、利率發生變

esheep07/28 11:05動,某些項目要調整。總不可能一發生急需就賣股、賣房吧?

esheep07/28 11:05 你可以用槓桿套利,但有些是用槓桿救命,中小企業買房很

esheep07/28 11:05大都是這類的操作。

esheep07/28 11:07平時槓桿就開滿開好,一個系統性風險拉高不就很麻煩?

esheep07/28 11:21一般來說,基本的財務策略項目會用普通資金(現股),槓桿

esheep07/28 11:21部分是用於高風險/短期/新策略等變動性較高的部分(期貨避

esheep07/28 11:21險等)。直接把槓桿納入基本長期的財務規劃時,不可能不考

esheep07/28 11:21慮風險直接把槓桿開到滿。

bustinjieber07/28 11:31你用股票的思維來理解就錯了,

bustinjieber07/28 11:31掛四是‘’因為要保留首購資格‘’,

bustinjieber07/28 11:31這一步‘’不是必須強制‘’要做的,

bustinjieber07/28 11:31人頭夠要全掛1也完全沒問題。

bustinjieber07/28 11:31舉個或許你可以比較理解的例子,

bustinjieber07/28 11:31融資 vs 質押:

bustinjieber07/28 11:31融資‘’不需要先有足額資本‘’即可開槓

bustinjieber07/28 11:31>這就像是直接掛1一樣;

bustinjieber07/28 11:31質押‘’需要先有足額資本‘’才能開槓

bustinjieber07/28 11:31>這就像掛4再增貸一樣;

bustinjieber07/28 11:31然而,房地產的美妙之處就是

bustinjieber07/28 11:31類似可以‘’從質押無痛轉成融資‘’,

bustinjieber07/28 11:31而且貸款條件也沒什麼影響。

bustinjieber07/28 11:31所以一開始用‘’房地產質押‘’,

bustinjieber07/28 11:31不是因為一定要有足額資本才能開槓,

bustinjieber07/28 11:31純粹是要避開政策上的問題。

onenineone07/28 12:06推~