Re: [閒聊] 為什麼房子會賣那麼貴？真的合理嗎？

大家去Q我的文 我不是無腦多多
很多人講了房貸利率 年限 通膨等等

我今天講一個我前陣子頓悟的理由 以及房地產是好的投資標的的理由
那就是房子的"投資報酬率"

大家應該都被洗腦洗到會背了
房子的投資報酬率很低
例如1000萬的房子 它假設一年房租20萬
那就是20/1000=2%

然後接下來就是跟其他投資標的做比較
例如:中華電信殖利率大概4% 股票市場也很多殖利率更高的

小魯大概七八年前剛出來住租了一間現在想想很潘的三房在北投 大概一個月38000
你沒看錯，就是38000，然後小魯那時候身上現金大概有近一千萬
全部都是股市賺來的

後來就這樣陸陸續續租了好幾年的房子 租金有三萬有兩萬
就大概平均都三萬，看看房價，看看自己的存款好像沒變有錢
覺得很奇怪???到底是哪裡出了問題???

不知道哪天我突然想通了，大家根本完全被投資報酬率這幾個字騙了
今天你去買股票，假設你是買現股，假設一年後賣掉扣掉成本賺10%，那就是賺10%
假設你是融資，你一年後賣掉賺20%，你的投報率就是20%
所以投資報酬率的公式應該是
報酬/初始投入本金
到這邊應該沒問題

那我們看看房地產
假設我們用其他所有金融商品的算法
房地產的投資報酬率應該是
報酬/初始投入本金
也就是你的投報率應該用頭期款算 不是用房價
假設用2成頭期款算，那你基本上就是開五倍槓桿來算投報率
也就是2%*5=10%

再來看看槓桿開五倍的風險
一般金融商品，選擇權、股票，都要繳保證金，然後會以市價結算是否要補保證金
房地產的槓桿風險是甚麼??
是你只要繳得起房貸，銀行就讓你繼續持有

把現在這種房地產的條件，來套到股票裡面，每個人都賺到歪掉
我今天看好一個股票，然後開五倍槓桿，然後銀行用1.5%借錢給你 30年還
本金100萬 買500萬的股票
殖利率算2%，一年給你10萬，然後你一年利息是60000，總收益40000
投資報酬率4%，永遠不會斷頭，只要繳得起貸款就好了

我實在想不到其他金融商品你可以槓桿五倍以上，用極低的資金成本
去用貸來的錢賺投資報酬率，等於是無本生意
再加上沒有所謂市價就被砍單或斷頭的風險

也難怪股市很少聽過菜籃族或散戶賺大錢，但是一堆長輩都靠房地產致富，難度差太多了

※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: ※ 引述《PoKuBi (替身)》之銘言：
: : 房子貴不貴現在已經是假議題了，
: : 打折腰斬都是不切實際的做法，
: : 真正的問題是房子還可以再更貴，
: : 這裡講的不是整體經濟水平成長帶動房價，
: : 而是現階段仍有炒房集團炒作的空間，
: : 以某炒房仔一年10%、20%的程度來看，
: : 現今某薪資水平或可在某地點置產，
: : 但n年後，同樣薪資水平可能已追不上同地點房價飆漲的車尾燈了，
: 這種就是標準智障文, 房價都漲二十年了, 還搞不清楚房價上漲的動力在哪
: 你是用薪資一次付清房款嗎？
: 不是嘛, 你是貸款, 然後付20年或30年房貸嘛
: 所以你為什麼要用薪資追房價？薪資能追上每月繳款就夠了啊
: 以前20年8%的時代, 月繳5萬你可以貸600萬
: 後來20年2%的時代, 月繳5萬你可以貸1000萬
: 現在30年1.31%的時代, 月繳5萬你可以貸1500萬
: 這20多年, 就算你薪資一毛不漲, 你的房價承擔能力也增加了2.5倍
: : 有趣的是，
: : 炒房集團為活絡房市，以有錢大家賺的名義，
: : 分享房價未來趨勢，
: : 散戶們追隨後也確實獲利，好不熱鬧，
: : 但您各位一輩子投資也就那屈指幾間，
: : 怎比的上上百上千的大戶的獲利，
: : 講白一點，
: : 帳面上資產增加，
: : 但整體貧富差距卻持續拉大，薪資水平下降，
: : 越賺越窮，
: : 還徒增未來子孫的購房痛苦指數，
: : 整體而言，
: : 這幾年愛賺得還可以跟著賺，
: : 但各位散戶要有推動房價成長合理化的決心，
: : 不要再讓台灣房價被某集團哄抬綁架了
: 不去思考房價為什麼漲, 把事情歸咎於一個邪惡集團, 好像打敗它就沒事了
: 你是少年漫畫看太多嗎？
: 這二十幾年房價上漲兩三倍, 其實是房貸長度跟利率推動的
: 短期投資熱錢哄抬有可能
: 你有看過甚麼東西可以光靠哄抬支撐二十年的？
: : 十年買一房→二十年買一房→三十年買一房→？
: : 房價成長跟薪資完全不能成比例，
: : 未來每個人一輩子繳房貸就好了？
: 這又是另一種智障文代表
: 三十年前的五萬, 是雙薪家庭的總收入
: 現在的五萬, 差不多只是平均收入
: 三十年後的五萬, 你覺得購買力會是今天的多少？
: 基本上越長的貸款, 就是讓通膨幫你還錢
: 不要說30年買一房, 最好讓我99年買一房, 999年更好

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