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Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺?作者
CaLawrence
(CaLawrence)
時間推噓32 推:32 噓:0 →:39

如果是第一間的話沒什麼好講的,有錢就買吧,到不是說什麼哪一個比較好賺什麼的,我一直都覺得買房買股最終的意義是提升生活品質,而不是把財富當成打電動的分數,越高越好。

買房就是提升生活品質最有效最快的方法。

單純講投資報酬率,第一間的政策優惠加上貸款成數與利率也很sexy,沒甚麼不買的理由。

所以我所謂的買房都是指買房投資收租或者轉售這個模式。

1. 流動性
股票沒甚麼好講的,想賣隨時能賣。一定是贏很多,證券化產品的優勢就是這麼不講理,又有市場價格,很好計算損益。過市價單進場,出場也不就幾秒的事情。

房地產買賣需要最少1-2%的仲介費,如果不透過仲介等於你要跳下去自己花時間,時間也是你的
資源之一。普遍來講大多數人都需要上班,還是會找仲介協助。這點我覺得其實很難真的省下來。但有些人會說賣不掉什麼的我覺得是多慮了,價格到位,以台灣房仲的數量也沒甚麼賣不掉的東西。

房地產流動性就稍微差一些,不只體現在不容易出售這一點,交易的成本也高非常多,台灣股票交易不用資本利得,而房地產即便持有很久最少都要10%,(重購退稅不算,你並無法真正的把獲利洗出來,而是要投入在新的自住房,而且必須真的入住一段時間。)

交易手續費的多寡也是股票勝出很多。



2.alpha
房地產一個特性是,跟股票相比,投報中alpha的比例是比較少一點(並非完全沒有)。

在漲的時候,排除那些豪宅海景特殊案件凶宅,基本上就是一起往上,你買到新竹當然賺的比比買a7甚至買臺北市多很多。但漲幅的差距相對是比較小的。


絕對不會有nvda vs intc那麼大。

一方面容錯率會高一點,但同時間也鎖定了你的上限。(即便這個上限對一般人來說其實也很夠了。)

但股票的彈性在這邊是很高的,你可以直接買大盤,將alpha歸零,但房地產很難做到這件事情。
要買地產證券化etf,報酬普遍落後真正持有房地產。

3.槓桿
房地產又分成預售跟成屋,預售大概可以做出十倍的槓桿沒問題,但缺點就是流動性跟稅務的缺點基本要吃滿。投資期間會進一步拉長。

長期投資本身就是一個風險。

一般房地產最大的理論可能槓桿是五倍,但實際上我認為很難真的維持在五倍。

隨著房地產價格上漲,你的槓桿倍數就會開始不斷下降,而且很難即時馬上去借錢出來。irr就會被拖累。

再來是第二間其實現在規定只有六倍。

若用掛四的方法,你先出100%,然後借80%出來,這邊我跟版上的人看法不同,我覺得槓桿率應該算是1.8倍,也就是1.8/1,而不是1/(1-0.8)=5倍。

就好像你股票質押,你100的中華電信,沒有重複值壓的話你的槓桿率最多就是1.6倍,而不是1.6/0.4=2.5倍。

你可能會說那就重複押就好了,但這借款的過程中,你的利率,成數都會開始不斷變差,而且對金流的考驗也會越來越高,我認為是非常難達成真正的持續五倍槓桿的。

而即便是第一間,五倍槓桿這個說法我是很難完全認同,他有一些前提在,像是得在寬限期之內,或者要增貸等等,不斷取得寬限期則需要轉貸,這些手續都需要額外花時間跟成本。每次費用可能小幾萬,並不是那麼便宜。

而且槓桿本身就是需要利息成本,能開很大的槓桿這件事情我覺得是存在兩面性的,等於如果你的標的成長性很有限,那槓桿的成本就會吃掉很大部分的收益。


股票的槓桿則相對多元一些,可以用期貨\槓桿型的etf達成,或者質押,這些方法各有各的優缺點。

我先拿我認為最有利的台股期貨為例。

首先期貨的槓桿可以自己控制,而且對金流基本沒需求,不需要審核財力,這是房地產貸款過不去的坎。你的槓桿倍數需要符合法規以及現金流。但股票這一點可以做的非常大也可以非常彈性。

槓桿型etf則是有耗損的問題,老實說我個人沒有那麼喜歡,加上海外etf通常以swap的形式做槓桿,在現今美金利率較高的環境,我會覺得沒那麼適合。

4.投資規模

我的觀察是,房地產的進入門檻通常更高,而且會投資規模而造成邊際報酬率快速遞減。

央行的高價住宅管制線加上法規以及銀行對金流的要求,會讓你在後續貸款難以進一步擴張規模。

報酬率與風險

我自己其實是股房都有的,我放在股票跟地產的啟動資金是差不多的,從2020到現在,用本金去算,我的房地產淨值大約成長為3.3倍附近,但我的股票大概是4.6倍。單看台股指數期貨的收益,因為初始投入很小,即便最近狂跌,算起來甚至是16倍的收益。

單論報酬的爆發力來說,我根據我自己的經驗會更喜歡股票一點。但我並不是完全的被動投資人,多少有一些主動選股(nvda等等)的成分,搞不好哪一天就賠回去了也不一定,但房地產我覺得應該下行可能性相對較小。

地產的槓桿就是五倍左右,股票的槓桿有浮動,但大概是2.7-3.5這個區間,組合是國內期貨加上海外的槓桿etf為主。等於說就我自己而言,我的房地產是開較大的槓桿但收益是落後的。所以可能論調上我會私心偏愛股票一點。但真要說的話,我覺得房地產的運氣成分比較小,我不會建議複製我的股票投資組合,但房地產買個a7我是覺得大概率是贏錢的。

一點意見參考看看

https://pigeonfinance.blog/2024/07/27/stock-or-house/

潤飾了一下放在自己blog

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.26.79 (臺灣)
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※ 編輯: CaLawrence (1.200.26.79 臺灣), 07/27/2024 16:17:22

foda07/27 16:24完整推

jonson07/27 16:26買房後生活區域被綁死也不敢離職,私認為生活水準是下降的

CaLawrence07/27 16:28職涯的發展性跟生活品質沒有絕對關係吧 我是覺得台灣

CaLawrence07/27 16:28的租屋品質普遍很爛

fluffyradish07/27 16:30為什麼不敢離職?去到其他地方也有房子給你租跟買啊

boy83052707/27 16:31看資金規模吧,另外有沒有自住房這都要考慮,如果

boy83052707/27 16:31沒有自住房個人覺得至少要買一間,不然遇到靠背房

boy83052707/27 16:31東就完蛋

foda07/27 16:33我自己是買房後,覺得好多地方變超舒服的

boy83052707/27 16:34而且買房子有其他潛在好處,像是不用跟公婆住,另

boy83052707/27 16:34一半比較爽,這些用金錢上去衡量的,另一半不爽造

boy83052707/27 16:34成的精神壓力損失反而更大

LINPINPARK07/27 16:37分析得不錯

boy83052707/27 16:38至於以投資房vs投資買股,純粹就看個人可負擔風險

boy83052707/27 16:38的能力,畢竟長線上來看股市一直往上,但很多人遇

boy83052707/27 16:38到一個回檔就賣出,或是開槓桿直接一次畢業,像近

boy83052707/27 16:38期如果颱風假前買期指只放最低保證金,一開盤會被

boy83052707/27 16:38直接掃出去,所以股市長線上很容易違反人性,但房

boy83052707/27 16:38市波動很小,還房貸反而符合長期定期定額概念

foda07/27 16:40其實認真說,貸款下來後就可以離職了,因為有時候要有職業好

foda07/27 16:40貸款,以上是短期不缺錢的狀況,加上台灣房地產只漲不跌,

foda07/27 16:40基本上買房只會微微影響自由,不會影響多深,不用怕的

boy83052707/27 16:43除非台灣房地產持有成本上升,不然真的台灣房產根

boy83052707/27 16:43本是最佳的懶人投資法…… 比研究啥etf還有用

GBTC07/27 16:57推 哥這篇分析的真好 感謝分享

aq227235371207/27 16:59完全同意樓上

popop787507/27 17:10推 所以大盤期貨比起大盤正2 ETF還棒嗎?

CaLawrence07/27 17:18我自己會直接用期貨做 我覺得正二管理費太高

micky8380207/27 17:22現在房版風氣跟兩年前差好多喔 那時候大家可是一窩蜂

micky8380207/27 17:22的嘲笑買股的

popop787507/27 17:2800631L要1%真的高…如果群益0.34%好像還可以不用像期貨

popop787507/27 17:28一直轉倉

CaLawrence07/27 17:29主要是我的槓桿率也不只兩倍啦哈

TCMBEAUTY07/27 17:31直接改行當仲介

kissung07/27 17:33~~~都是住套房、有差嗎~~~

enixsquare07/27 17:35這篇含金量很高喔!

wissly07/27 17:37推這篇

foxishaonian07/27 17:50跟我的想法完全一樣 推

foxishaonian07/27 17:50BTW 先不說無限增貸維持房地產2、3倍以上的槓桿在

foxishaonian07/27 17:50銀行端可不可行,事實上要增貸這件事本身就很反人

foxishaonian07/27 17:50性了,真的敢從房子增貸的人少之又少

esheep07/27 18:07掛4部分,1.8倍或5倍 其實都對,看主要論述的重點要放在那

esheep07/27 18:07。1.8倍是以整體資產配置來看。5倍是指“房產限定”,畢竟

esheep07/27 18:08花在房產部分的確只有20%。

frowning122607/27 18:38推這篇,很用心

frowning122607/27 18:39有個小小的意見是,我認為長期而言股票2倍槓桿

frowning122607/27 18:39有點風險,我個人不太喜歡這種震盪就是

zxcvb770007/27 19:36我是覺得你如果是投資etf或期貨2倍槓桿是剛好而已

tc198807/27 21:16完整推

tc198807/27 21:16但說真的 房子我敢放好幾億,股票最多只敢放3-4000,不然

tc198807/27 21:16一天變動率太大了

duriel331307/27 21:47房版對股市的風氣看就知道第二戶六成打到多少人 笑死

duriel331307/27 21:48投資價值超大幅降低XD

※ 編輯: CaLawrence (220.134.254.1 臺灣), 07/27/2024 22:15:05

uvuv07/27 22:21

ndilavril07/27 22:27當然是買股

APC07/27 23:07政府:每個人都要買房子,但不能買太多

piliwu07/27 23:09股票容易賣出對9成的人來說是缺點

piliwu07/27 23:10厲害的股票投資人才贏房地產一點而已,普通人更不用說

zzz5012607/27 23:32房子也蠻多運氣 有些買到先賺10趴 本金拿20怕 等於買到

zzz5012607/27 23:32現賺本金50趴 禿鷹馬上吃掉

webb107/28 01:16好文推一個

Firsss07/28 01:24推推

kyova07/28 07:51現在房價、政策搞成這樣,不動產早就失去相對優勢了。

kyova07/28 07:53大概只剩勝率高和容易長持。對於動產股期會玩的人來說沒必

kyova07/28 07:54要配置太多不動產。除非是搶一些珍稀品。

rgbff07/28 08:35推這篇

shena3033507/28 10:12推~好文

kusomanfcu07/29 00:40反正不是買保險或是公債就對了

loloool07/29 01:38如果買股穩贏的話就沒必要股債配了,買債還不如買房

Diver12307/29 11:52分析的很好

dent22ung07/29 23:08清楚推