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Re: [標的] 5530 龍巖 地藏王+土地公(資產大幅低估)

看板Stock標題Re: [標的] 5530 龍巖 地藏王+土地公(資產大幅低估)作者
ayau
(snow ball)
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※ 引述《ayau (snow ball)》之銘言:
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: 標的:
: 5530 龍巖
: 分類:多
: 分析/正文:
: 龍巖 是資產被大幅低估的土地公 (南港不動產大漲)
: 不動產與已售出合約的潛在增值利益實現後,每股淨值為159元(目前帳面僅58元),而: EPS目前每年因會計分類方式而低估2元, 27年南港商辦完工後,租金將帶動龍巖EPS
: 再增 1.3元。
: 另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工,開始貢獻獲利,獲利有機會跳升(17~19年: 時,當時塔墓完工後,這三年的營運淨利合計增了30億左右)
: 1.龍巖本業每年穩定成長,賺3~4元,且過去五年,因股票債券等投資有成,帳面每
: 股淨值以每年5~6元速度增長:
: 因為龍巖轉投資的國內外債券、股票,會計處理上,大部分被分類在”透過其他綜合: 損益按公允價值衡量”,因此這幾年賺進的大筆獲利,都沒有進入損益表,而是以綜合損: 益方式進入淨值。這部分在過去五年就有46億的金融投資獲利,若計入損益表,每年大約: 可以貢獻2元EPS。(因會計原則而被低估的獲利)
: 主要的持股,包括台積電1061張 、廣達1020張,另外google、微軟、波克夏都各有: 約價值8億台幣持股。也持續受惠牛市行情。
: 2.資產負債表上的商業投資不動產,以及土地資產,其真實市價遠高於帳面價值
: ,加計南港商辦的開發利益,整體約270億元,可貢獻每股淨值64.2元。以下主要的三: 大項不動產:
: A.南港車站商辦大樓:
: 目前正在興建中,預估2026~2027年完工,緊鄰南港捷運站2號出口(距離約20公尺)的
: 20樓商辦(總建坪達到1.6萬坪)。若參考附近的A級商辦建案世界明珠,實價已逼近200: 萬/坪。 預估龍巖此商辦完工後市價約120萬*1.6萬坪=216億元。而目前帳面成本為土地: (1700坪)成本21.6億+工程款45億,若以市價出售,將有150億元的增值利益
: 。而若是之後整棟出租,以南港車站A級商辦目前租金行情每坪2500元/月來算,一年將帶: 來5.4億元租金收入,每年EPS可以穩定增加約1.3元。
: B.台北市信義區犁和段土地2490坪:
: 取得甚早期,每坪帳上成本37.67萬元,帳列成本9.38億,市值保守估計有74.7億(每坪300萬),保守估潛在利益65.32億。且因為土地面積夠大,很容
: 易可以複製龍巖南港商辦模式,進行自地自建,開發利益可能進一步拉到100~150億。: C.台北市敦北大樓(3571坪),大亞大樓(2724坪),高雄民眾大樓(3050坪),三棟商辦: ,合計帳面價值35億元,市值保守估計80億元。潛在增值利益55億。
: 綜合以上的不動產,在商業不動產與土地方面,估計有150+65+55=270億元潛在利益。達每股
: 64.2元。
: 龍巖會計帳上合約負債(預收之生前契約與塔墓收入) ,預收款高達418億元,實現後
: 可貢獻每股淨值36元:
: 本業殯葬業的價值方面,因為龍巖帳上有很大的合約負債(預收款),418億元,這部分等
: 於是已經銷售簽約,並取得預收款項的待實現合約。本質上等於放在口袋的錢,等到客戶: 真正使用禮儀服務或者蓋好塔墓並選好塔位時,才會入損益表,若以龍巖近七年的平均: OPM 37%來看,其實可以視為有154億元的營業利益,還沒放進損益表, 但已經在資產中: 做投資貢獻。這部分相當於貢獻每股淨值36元。
: 人口高齡化趨勢,殯葬的需求持續成長:
: 根據國發會研究,台灣人口高齡化比例(>65歲)從2018年的14.6%(336萬人),25年: 20.8%(460萬人),成長到2039年30.1%(690萬人),幾乎呈現翻倍,未來十五年台灣將增加: 接近230萬的老齡人口,龍巖本業能夠吃到的商機,將持續隨人口老化而成長。
: 龍巖在生前契約市占率接近80%,具備獨霸地位。
: 這主要受惠於龍巖的規模、品牌、財務健全、國內殯葬業的唯一上市櫃公司,管理制度透: 明,得到消費者信賴。在生前契約市場上,完全稱霸國內市場。
: 另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工,開始實現已售塔墓的銷售獲利(這部分毛利: 80~90%,預計25年開始獲利有機會跳升(17~19年時,當時主要的塔墓完工後,該三年龍巖: 的營運淨利合計增了30億左右)
: 進退場機制:
: 考量目前價位仍低,顯著低於其潛在淨值。 EPS方面也有向上成長空間
: 認為可長期投資,等待其不動產投資價值逐漸完全實現。

綜合來看龍巖的營運,短期2~3年內,最大的亮點應該是南港商辦開發案即將完工

南港 東區門戶計畫近年相當成功,應該是台北市 發展最迅速,房價上漲最快的區塊

新建案除了世界明珠實價最高達到200萬/坪之外,也都有150萬/坪的行情

因為緊鄰信義區,但商辦租金行情僅信義區約50%,也帶動各大企業積極進駐

例如nvidia就傳出,研發中心可能設在南港

https://www.mirrormedia.mg/video/nAIMHzLduM0


整體來看,龍巖在南港商辦的投資可以說是賺翻了

目前龍巖的總市值也不過237億元,而南港商辦開發案

保守估計能帶來的獲利150億元(每股EPS 35.7元),幾乎等於龍巖股價的64%

如果觀察 最主要的南港資產概念股 南港2101 國產2504

今年以來主要的波段股價漲幅,分別達到南港的3個月46%, 與國產的YTD 66%

台股整體營建股資產股族群 今年以來的漲幅也極大

龍巖一直都比較冷門,加上其殯葬概念蓋過其他轉投資的布局成果

市場忽略了其巨額的南港資產開發價值即將實現

其實光從這個南港的資產開發部分,非常有可能複製南港與國產的走勢

更何況還有其他成長動能,光之丘的完工,以及 三芝的 光之殿堂 也開始展開興建工程

未來幾年的獲利將相當值得期待



南港房市展望的參考資料:

【房價狙擊手】南港發燒!經貿園區10年漲3成 預售開價直衝150萬元 千人擠爆說明會
https://reurl.cc/8vZMqg

南港發展狀況參考影片 :
工業黑鄉大翻身!擁有三鐵共站優勢的台北南港,超多開發案正在興建中!|台灣解碼中https://reurl.cc/VzvO1Y

【阿格力】台北未來在南港,永久棟距捷運宅
https://reurl.cc/vajOWj


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.40.147.156 (臺灣)
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※ 編輯: ayau (114.40.147.156 臺灣), 06/23/2024 18:02:18

YunJuChuang 06/23 18:04雀食比2911好

YesNoter 06/23 18:06就這幾年很小氣 不知道明年會不會大方一點

obey1110 06/23 18:23查了一下信義區那塊地好像不太值錢!因為是住2

ayau 06/23 18:27信義區土地買進成本37萬一坪xdd ,還是賺爆啊

JazzyKit 06/23 18:31不如買台肥

aphisia 06/23 20:10之前想買 但朋友說殯葬業觸霉頭 後來好像eps開過4.4

aphisia 06/23 20:104444 害我傻眼了

hypolen 06/23 20:58沒發股利有啥用?

luke2007 06/23 21:07不發股利才讚

Feting 06/23 21:12不發出來=股東領不到,沒人炒=沒資本利得,買有用?

Feting 06/23 21:13原來最近有開始炒的跡象了,當我沒說

ayau 06/23 21:36籌碼越來越集中,大戶持續吃貨,股價也持續上攻創

ayau 06/23 21:36

sbkchou 06/23 21:46我也覺得不發股利很奇怪 我有點擔心帳目那麼漂亮

sbkchou 06/23 21:46卻不發股利 會不會有甚麼問題

ayau 06/23 21:54要投資興建商辦跟塔墓需要資金啊xd 波克夏也從不配

ayau 06/23 21:54息,但是淨值跟獲利股價都一直攀升

ayau 06/23 21:55獲利成長帶動股價會漲才是最重要的

gokuhwanlai 06/23 22:03看的到吃不到

nwt 06/23 22:14只有17張

Minihil 06/23 22:41沒股利但已經幫股東作價差了 不要太不滿