[心得]新東區門戶計畫(四)一場10年以上的多頭

[之前沒有分類被刪文...抱歉在此重發，看過請跳過]
大家好我是damps，今天又要來放火了。自從我前年PO出的三篇整理文章後，市場就開始努力地恢復效率，出現更多討論南港的聲音，也出現了更多的捧：
非凡新聞台 三角洲戰略 https://youtu.be/jxfKAlItJvk
三立新聞台 東區門戶計畫 https://youtu.be/spIZ1mBz7GI
非凡新聞台 下個信義區! https://youtu.be/N13D4wqgFzo

過去一年多來，眾多理財的報章雜誌上刊載了不管是房地產業或是金融業對南港的看好。當中還有提到2030年這個南港翻轉的時間點，所以我想可能有不少研究員來參考我整理
的 新東區門戶計畫系列。然而看好的人不明白的是，2030年對於南港而言已是相當成熟的一年，實際上南港破蛹而出的時間點是位在2027年，而2020年的我們正位處於南港的中程爆發期上...

新東區門戶計畫(四)，會是最後一部曲預估不會再新增，因為今年開始看好的人會變多了，看壞的人會突然變少了。南港將從一道 送分題轉變為一道 選擇題，風險與獲利並進。很多先進評估今明兩年房市將開啟另外一個循環，因此我想趁這個最壞的時刻，同時也是最好的時刻帶大家來回顧南港的開發案。

首先我們以現在的時間點對照之前2018的開發案列表，可以發現很多計畫中(未開工)的案子進入紅色興建中表格，而同樣地興建中的開發案也有不少完工進入橙色表格。同時也有新增的計畫中開發案進入藍色表格。
2018/12/19 開發案列表(資料參考mobile01全力支援樓主，ptt damps整理)
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2020/03/01開發案列表(資料參考mobile01全力支援樓主，ptt damps整理)
https://upload.cc/i1/2020/04/27/F0DSPy.jpg

新增計畫中的部分多了台電儲運倉庫AR1-2、國泰利百代都更案，中華電信站前開發案與南港隧道案，其中 國產實業開發案擁有六萬多坪樓地板面積相當引人注目，它將集合潤泰創新商辦、BR-J、BR-3以及國泰利百代案在市民大道七段百花齊放，預計今年建照拿到後就要開工了。到了今年如果你還是對南港抱持懷疑的態度，期待這些案子拖好幾年最後不了了之或甚至是變成爛尾樓，恐怕您是中了 憎恨偏誤，更何況我表列的這些還只是大型的，尚不包括其他小型的或幾年後【群聚效應】伴隨而來的更多開發案!

更新原 新東區門戶計畫(三)的部分：灌水文請看重點開發案
1. 南港C4(台肥總部)
在LALAPORT旁邊，緊鄰文湖線捷運站的C4基土面積共6911平方公尺，將蓋商辦大樓，其中一棟規畫興建台肥總部大樓。因C3、C4兩塊土地相連，共同規劃在2018年底動工。
2. 疾病管制署疾病管制中心
衛福部預計在近捷運昆陽站，現衛福部大樓後面興建疾病管制署疾病管制中心，防疫中心將有行政、實驗兩大樓，一棟規劃地下2層地上13層屬名B區作為疾管署防疫中心辦公室，另地下2層地上9層一棟屬名A區則作為食藥署實驗大樓使用，Ａ區計畫納入前瞻基礎建設，已編入特別預算預計2020年施工，工期4.5年，疾管署防疫中心因屬於歷史文資須待審議通過預計2023年開工。2020年的 Covid-19肺炎將為此開發案帶來強大的推力，今後台北地區的衛生公務單位近乎全數都將在南港辦公，國際會議以及醫療業務都會讓這個地方注入大量的人流與車流，南港成為台灣生技王國的版圖將再下一城。
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3. 南港轉運站東站BOT案
面積4,875平方公尺，規畫建築體為地上19層、地下4層綜合大樓，1樓作為轉運站體，高樓層則建議廠商建置旅館、百貨商場及會議廳等，地下樓層設置停車場。規劃往返桃竹苗與新北市之路線設置上、下客月台9席及備用車位6席，計15席。2019年10月進行第3次公開招標，因為北市府收取的權利金太高加上高鐵東延政策成真，宜花東至南港轉乘客運的人數預估會減少，另外南港目前對於商場以及飯店的需求遠大於客運，因此三度流標。東站地段就在南港車站旁屬於精華區中心，可以轉向商場或是商辦經營，台北市政府會繼續修改標案內容，吸引廠商投標開發。
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4. 南港僑泰興麵粉廠開發案
基地由工業區變更為商業區，回饋市府40.5%(7,889平方公尺)之公共設施用地及可建築土地，市府將可取得1,948平方公尺公園用地、1,416平方公尺道路用地以及4,525平方公尺特別商業區(八)，回饋之商業區後續將提供市府作為興辦公共住宅、社會福利等市政建設基地；私人13,006平方公尺部分為特別商業區(七)透過更新開發，打造商業、旅館、住宅等複合型功能空間，同時規劃連接南港高工、轉運站東側公辦更新基地之人行空橋，逐步實現東區門戶立體連通系統規劃藍圖。
另一方面，回饋之土地將作部分變更為道路，轉運站東站東側市民大道八段處將可整段整合成雙線道，為南港成為交通樞紐中心不可或缺的基石。
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5. 南港瓶蓋工廠開發案
地處南港車站前精華地段的南港瓶蓋工廠存廢爭論已久，臺北市政府規劃利用歷史建物打造新創基地，計畫命名為「自造者工廠」，未來有共同工作室、自造者空間和展示、展售場所，以協助青年創業。
臺北市南港瓶蓋工廠歷史建築及保留建物整修工程，土地面積約 0.8 公頃，歷建所佔面積約 939.14 坪，預計 107 年 10 月 15 日開工、109年第三季正式對外營運。
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6. 基隆輕軌
為了騰出軌道給台鐵從南港出發的東部旅運班次，基隆市規劃 從基隆出發之 基隆輕軌案，除了既有規劃基隆、三坑、八堵、七堵、五堵、汐止、汐科及南港展覽館站外，預計新增旅運智慧大樓、六堵工業區、北五堵、樟樹灣站。鐵道局採用方案二【全線雙軌化】，它將不受限於鐵路瓶頸限制班次，每小時發車10至12班，不採用台鐵1067軌距，採用類似文湖線通勤車型專軌專用，運能高達每小時1萬800人。路線由基隆發車至南港展覽館站，從樟樹灣銜接 民生汐止線、南港展覽館銜接文湖線及板南線，並預留未來在南港站銜接高鐵及台鐵系統。規劃先施作至南港展覽館站，待通車之後再視情況從樟樹灣另施作 地下化軌道至南港站。目前可行性研究已經核定，預計2020年中細部綜合規劃與環評報告完成送請中央核定，最快2021年底施工，工程約需6.5年，2027年底通車。
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7. 北宜高鐵
高鐵延伸宜蘭目前辦理綜合規劃，完成後進入環評，鐵道局已經完成初評，高鐵優於北宜直鐵。高鐵定案後，原先北宜直鐵就會取消。這條路線跟北宜直鐵路線不一樣，往北邊調整，更遠離翡翠水庫，可避開南港段幾十戶拆遷戶，遠離國道5號路廊，大幅降低工程困難度。初步規劃，從南港延伸至宜蘭市，路線長度近五十公里、總經費約九百五十五億元、列車行駛時間只要十三分鐘。
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8. 台電修護處開發案(CR-1)
2017年2月14日台電與北市府合作簽署土地開發MOU，台電「電力修護處」佔地5公頃；簽署MOU後，2塊地開始進行土地變更程序，預計1到2年內完成。2019年11月6日AR-1暨CR-1都市更新細部計畫由都委會審議通過，劃設占 CR-1基地總面積 10％計 3,395.95㎡，於本計畫區東南側集中留設公園用地。
特定商業區（十一）：面積計 30,563.53 ㎡（占 CR-1 基地總面積之 90.00％），本區朝向複合型功能之開發定位，提供辦公、商務、住宅、休閒及購物等功能，提升南港居民生活品質及設施服務水準。基於南港區鐵路地下化沿線土地之一致性與公平性原則，特商（十一）作住宅使用比例不得超過容積總樓地板面積之 50％。
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9. 國揚大南港開發案
國揚(2505)、工信及和桐合作的[大南港]案，面積高達一萬坪經由土地變更後分回7600坪，是一塊方正且工整的素地。可興建樓地板面積約有6萬多坪。2020年大股東達成共識決議共同標售　大南港開發案，處分收益上看300億元。
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10. 南港國產開發案
國產實業南港廠基地原有9,600坪，分為靠市民大道的南基地、及靠南港路的北基地；其中南基地約2,600坪參加政府辦理的市地重劃，變更為商三用地，公司取回約1,600坪土地，出售給潤泰集團旗下潤泰創新。北基地開發案占地約6,000坪，其中2,000坪作為捐地，國產拿回4,000坪自主開發，開發總樓地板面積137,175平方公尺。根據集團規畫，將分為企業總部、觀光飯店及商場三大主題開發，其中企業總部供集團事業進駐外，亦有剩餘空間租售，興建地上28層，地下5層之建築物。捐地2,000坪部分開發為 台北市的衛生局大樓，總樓地板面積58,310平方公尺，興建地上18層，地下4層之建築物。2020年申請建照，預估工期3年，最快2023年底、2024年初完工。
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11. 南港輪胎開發案(世界明珠)
2016年原本規劃興建七棟35層樓的A級商辦，總樓地板面積6.88萬坪。今年上市公司南港(1301)法說會表示：[世界明珠是老天送給南港輪胎的禮物]，未來住宅、商辦的比重將有大變化，住宅將有六棟、共296戶，取消原先規劃的飯店，住宅占比將達到五成，辦公樓有兩棟，占比約42%，商場則約8%將引進[微風集團]。雙方簽訂長達20年的租約，微風將進駐經營直營品牌、超市、牛排館、鐵板燒等。南港輪胎開發案佔地廣闊，位置處於台北流行音樂中心旁，是台北市中心指標性的超級大案。開發案將於2019年 6 月施工並進場銷售，基地面積 9453 坪，容積率 390%，總樓地板面積 7.1 萬坪，住宅比率由
29.9% 提高到 49.1%，商辦由 45.4% 降為到 42.5%，商場約 6.7%、藝文展演為 1.7%。預計2024年中完工。
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12. 南港機廠開發案
南港線南港機廠聯合開發案，基地總面積7.8萬平方公尺，原由日勝生規劃6棟住宅大樓，於柯文哲當台北市長後解約改由捷運局自行開發，南港機廠基地將配合東區門戶計畫，規畫1473戶公共住宅，兩棟地上樓層為26樓，總樓地板面積約47283坪，總工程費約73億元，另一部分基地將可能配合生技產業廊帶，開發生技創研匯流中心。由大陸工程和達欣工程組成的投標聯盟得標，於2019年12月27日由台北市柯文哲市長舉行開工典禮，預計於2024年5月完工。
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13. 南港三期市地重劃
市地重劃區塊 特商業區合計15215平方公尺，道路用地2784平方公尺，路寬8公尺，建蔽率55%，容積率382%。地處南港調車場開發案旁，是一塊精華的素地。2017年土地權利變更登記完成，西鄰台鐵調車場開發案以及新新公園，北鄰南港國產實業開發案，東邊鄰瓏山林開發案，國產實業開發大樓完成後，土地潛在開發利益驚人。其中729地號開發為潤泰創新商辦，732地號屬於台鐵局所有預計開發以辦公室、主題百貨商場、連鎖餐飲為主之A級商辦，目前正在招商作業中。
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14. 宜進總部
宜進實業、光明絲織及大田國際開發在 2017 年投入 19.67 億元費用購置
1639.57 坪的工三土地，建蔽率60%、容積率300%，換算每坪價格達到 120 萬元。合建案已經完成簽約，將興建 15 層樓高廠辦大樓，全案估總銷 59 億元。分屋比例分別為宜
進 29.3%，光明 21.0%，大田 13.7%、建方遠雄建設分回 36%。2019年1月29日與遠雄建設簽約，規劃為宜進集團(1457)總部，部份樓層進行出售或出租，2020 年第 1 季取得建照，2023 年第 2 季完工。
15. 龍巖開發案
位在南港車站對面臨忠孝東路七段的1727坪土地開發案，2011年申請建照預計要推出地下5層，地上27層的觀光旅館大樓樓高約122.15公尺，以服務銀髮族旅客為主。
2013年後預計專注在陰宅本業，將轉售處分此土地。此土地就位於南港車站正後方，在南港車站三鐵共構完成後，預計處分利益驚人。
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16. 瓏山林開發案
華南駕訓場與臺鐵調車場東南側基地東臨昆陽街(10m)， 南臨市民大道七段(30m)，南側鄰近捷運昆陽站，面積共計10,968平方公尺，9,730平方公尺為特商區，朝複合型開發，提供商業、辦公、住宅等功能，其中4,926平方公尺參與都市更新，集中規劃作為公共住宅使用，其區位位於東側毗鄰公園用地處，1,097平方公尺公共設施原則劃設公園綠地為主。
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17. 台電儲運中心倉庫(AR-1)
鄰近捷運後山埤站，面積約3.6公頃，為第三種工業區，台電約占面積99.89％，餘0.11％皆為公有土地，未來變更為商業區後，市府分回57.7％、約1.8公頃。
北市府分回的部分(代號AR1-1)，保留台電地上 2 層樓、樓高約3.1公尺總樓地板面積347坪之舊建物：特定商業區(九)將由市府主導，該區內北側多座文化資產，將採整建維護方式，包括三棟市定古蹟(C庫、N1N2庫、交貨臺旁機房)及一座待重組的歷史建築(P庫桁架)規劃為藝術實驗場域、另N24庫將規劃為金融科技創新育成中心，其餘該基地南側則興建兩棟21層大樓規劃作為公共住宅、智慧銀髮宅、社會福利設施等市政建設使用。 台電的部分(代號AR1-2)占地約4700坪同步規劃開發住宅和商辦大樓，透過都市更新權利變換，加計都市更新獎勵預計可建容積逾23,500坪，為台北市非常稀有的大規模開發土地。由民間投資人投資興建後，預計總投資金額將上看300億元。台電預估將分回近200億元商品，未來將作為商用辦公室，台電會以出租換取穩定收益，藉此有效活化土地、提升台電資產價值目標。
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18. 潤泰創新商辦
位於南港路三段47巷以東、昆陽街60巷以南，為特定商業區面積約5288.69平方公尺。潤泰新與日本三菱地所共同取得的，潤泰新持股 70%，日本三菱地所持股 30%。2019年起搭上一波商辦熱潮，擬興建 1 棟 35層的頂級商辦大樓，總銷200億元以上。預計
2020年取得建照，並擬全棟出售作為企業總部。
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19. 國泰南港利百代都更案
地下三層，地上18層之RC結構商辦兩幢，國泰建設可分回其中1棟，兼營金融業，餐飲以及旅館等業務只租不賣原則，享有長期穩定的租金收益。利百代公司會將此處作為台灣的企業總部，目前都市更新計畫已於2019年4月核定，國泰建設預計2023年完工。
https://www.youtube.com/watch?v=0YphuR0a3pg
20. 中華電信南港站前開發案
中華電信董事會也通過南港商業大樓開發案，計畫投入25.38億元，在南港區打造一個地下四樓，地上13樓的電信新機房與商業共構大樓，總樓地板面積約11,981坪，預計2024年完成，只租不售。中華電信表示，南港商業大樓開發案位於南港高鐵、台鐵及捷運三鐵共構車站前
面，位置相當好，且看好未來南港的商業發展，預期未來租金收入可期。
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21. 南港隧道案
串連南港生技研究園區、南港車站的「南港隧道」案，。隧道全長約716公尺，含徵收土地的整體興建經費約13.29億元，經北市都市計畫委員會決議修正通過，無需環評續送內政部審查，預估2020年通過，2024年9月啟用。中研院打造南港生技研究園區，「南港隧道」構想早於2008年提出，希望作為園區的聯外道路，在環保團體反對下，環境影響評估未通過，全案喊卡。隨著南港生技園區2018年10月啟用，每天2千位以上員工進出，也讓「南港隧道」重啟。
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22.市民大道五段東往西向貫通工程
松山車站至南港研究院路間之鐵路地下化工程(南港專案)完工後，2012年率先通過市民大道五段至六段西往東方向連通，西往東方向之車輛將可不須經由基隆路1段35巷(臺灣水泥前)繞行，大幅縮短行車距離及時間。但是東往西方向伴隨北市東邊的蓬勃發展急需貫通，以紓解目前六段經由八德路四段再重新進入市民大道的龐大車流量。預估貫通工程完成後，市民大道南港至新東區方向的行車時間可節省約5分鐘，汽機車流將從目前的南港路與忠孝東路導引至市民大道，2020年6月30日完工。雖說這是一個小小的貫通工程，對於南港的交通卻是至關重要。未來伴隨僑泰興麵粉廠開發案完成後，現市民大道八段會擴充成雙向雙線貫通至南港展覽館，加上忠孝東路以及南港路，南港交通的任督二脈將被徹底打通，成為 東邊的台北車站。
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正題接著開始...
我們從目前已經開發完成與未來比較確切的案子來列表(圖一)，並將時程在2020之後的開發預定地標記在地圖上(圖二)，會得出爆發的順序大概如以下：
圖一：開發案時程https://upload.cc/i1/2020/04/23/N19aUi.jpg
圖二：開發案搭配地圖 https://upload.cc/i1/2020/04/24/muOgnF.jpg

首先在今年 台北流行音樂中心這個大型公共建設啟用後，市場會先把以前舊有的跟未來的開發案例如世界明珠先怒炒一翻，然後稍事休息。2021年會有大巨蛋引爆新東區題材撐場，2022年LALAPORT接續登場在南港展覽館爆發。接下來是2024年國產實業、BR-J那邊爆發，最後主軸又在2026年回到南港車站這邊來，吸人眼球的主要是南港之心、僑泰興跟基隆輕軌。(地圖上的標記尚不包括計畫中的台肥總部、轉運站東站BOT、台電修護處CR-1、台電儲運中心倉庫AR1-2、南港三期市地重劃BR-J、國揚大南港、瓏山林BR-3以及未開工的台鐵調車廠，其中有不少已經在招商招標中，之後就會簽約開工。)

南港雖然被稱作 第二個信義計畫區，但是實際上你會發現它的開發案內容比較像是 內湖科學產業園區加上大直重劃區，是一個以商辦為導向而非觀光商場的新興開發區 。回顧歷史 內湖產業園區在1995年完工後，2002年開始轉型為內湖科技園區，到了2008年時內科就業人口就有九萬人。八年後的2016年，內湖科學園區有眾多企業總部及總計5750家公司、行號，就業人口因此增加了六萬多人至156808人。南港或是內科這種以商辦為主的計劃區帶來的房地產增值效應是 溫和漸進而且穩定綿長的，主要原因就是其帶來龐大的 工作以及居住人口紅利。
市場上某研調機構曾說，未來確切的新增商辦會產生約20萬坪樓地板面積與3萬工作人口，其實不然。事實上光統計圖一裡的2020年後開發案，扣掉商場或是地下室公設的商辦樓地板面積將超越30萬坪；預估新增工作人口會是超過4萬人，而這還不包含台肥總部、台鐵調車廠、CR-1、AR1-2、BR-3、BR-J的台鐵商辦等等...。我們將圖一的各開發案藉由已知的資訊搭配完工日期與商辦的樓地板面積來預估工作人數會得到圖三。從2007年到2019年這12年間約新增了四萬工作人口，2020年持平之後在2021年重拾增長力道，而這一次的力道由於商辦開發時程緊密的緣故會使得2026年時，新增工作人數翻倍成長。換句話說
2021至2026短短六年，南港就又多了四萬工作人口。雖然這個預估的新增工作人口數有點樂觀，但是只要把時間軸拉長來看，絕對是會超過這個數字的。另外從開發案與地點的關係來看，南港展覽館那邊預估可以新增約一萬五千工作人口，國產實業和BRJ那邊則是約一萬工作人口，南港軸心的車站則是預估會超過兩萬工作人口(詳圖四)。
2007年的南軟一直到2019年可謂南港的初期爆發，光是南軟一二三期就產出了兩萬多工作人口，加上展覽館一館的完工為南港這個計畫區開啟了新頁。那差不多從今年開始南港就步入中程爆發期一直到2026年，這個期間南港日益高漲的人流會創造龐大的商機，而商機又會創造更多的就業人口引進更多的商業模式，形成一個正回饋。約莫2027年之後，南港會進入終程大爆發，就如同現在大直重劃區以及信義計畫區一樣。到了這個時間點，地價上漲的效應會推動更多的都市更新，不只是高級住宅甚至舊商辦大樓也可能拆掉改建摩天大樓。最後這個階段是難以預測的，充滿了無限的可能，同時也會是房地產價格最高的時候。
圖三：開發案時程與預估的新增就業人口
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圖四：預估新增就業人口數搭配地圖(單位：人)
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內湖因為產業園區以及大直重劃區新增了龐大工作人數及人口紅利，信義區則是也有類似的軌跡，我想大家不明白的是商辦誕生的工作人口紅利或多或少影響了過去十幾年來台北市各區的消長。我們從過去13年的商業登記家數(圖五)來看，民國96年1月台北市在案總登記家數是56270家，到了109年1月成長為58863家，平均總成長率是4.6%。對比之下信義區從3505到4300家成長22.7%；內湖區則是從3271到4421家成長了35.2%。
圖五：台北市商業登記家數比較(虛線為未來預估)
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若是從過去13年來的 現有公司家數(圖六)來看會更加地顯著，民國96年1月台北市在案總登記家數是167360家，到了109年1月成長為179275家，平均總成長率是7.1%。對比之下信義區從13520到17640家成長30.5%；內湖區則是從9798到15876家成長了62%，而南港在
2007到2019這個初始爆發期就從3699到4898家成長了32.4%，竟有不下於信義區的增長幅度。依照現有公司家數來看，明顯地成長超過北市平均者只有內湖、信義跟南港區而已。另外一方面，你會發現成長最茁壯的 信義區加上內湖區一共增加了10198家幾乎涵蓋了這13年來台北市的成長。以上就是商辦誕生的工作人口影響地區發展的最佳寫照，接下來也可以預估南港在未來十年，公司的成長將會逐年更加地顯著提升，走上如同內湖以及信義區的道路。
圖六：台北市公司現有家數比較(註：無法歸類另有1165家，虛線為未來預估)
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最後在這裡預告，也許會有 新東區門戶計畫(後記-馬後炮)：淺談資產的低位階投資法，買進價值被低估的標的(便宜的標的)。但是我想這必須要七年甚至十年的時間由市場印證後，我的論點對你而言才會具有說服力，這是一場要花10年的時間讓我們親眼見證的一課。若你在2000年前後錯過了大直重劃區，2005年又錯過了信義計畫區，那這一次你千萬不能再錯過這個讓你資產增值的機會。

呼應我之前說的，大家都不看好的時候買進，之後時間就是你最好的朋友，耐心等待市場恢復效率，相信未來會得到豐碩的報酬。

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