Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
我一直覺得拿房子的5倍槓桿來比正2的2倍槓桿是一件很奇怪的事
假設1000萬的房子貸八成,也就是200萬開了5倍槓桿變1000萬
台灣房地產平均報酬率約5%
第一年:(1000 * 1.05 - 1000) / 200 * 100% = 25%
第二年:(1000 * 1.05^2 - 1000) / 200 = 51.25%
第三年:(1000 * 1.05^3 - 1000) / 200 = 78.8125%
…
第十年:(1000 * 1.05^10 - 1000) / 200 / 10 = 314.45%
假設200萬直接正2
台股年化平均報酬的兩倍槓桿為25%
第一年:(200* 1.25 - 200) / 200 = 25%
第二年:(200* 1.25^2 - 200) / 200 = 56.25%
第三年:(200* 1.25^3 - 200) / 200 = 95.31%
…
第十年:(200 * 1.25^10 - 200) / 200 = 831.32%
也就是十年後如果
房市報酬固定5%,最後得到的是當初200萬的314.45%
正2報酬固定25%,最後得到的是當初200萬的831.32%
為何會造成如此差距?
因為房子的5倍槓桿只有最一開始的5倍,也就是1000萬,之後都是1000萬的5%在成長
而正二的槓桿每年是你的(本金+獲利)的25%在成長
當然股市的波動比房市大很多就是另一回事了
--
以前房子可以轉增貸,出來再買第二間
房子增貸 再買股 永遠維持5倍槓桿 銀行不給貸 就全
額買房再增貸 房蟲怎麼輸
說錯 增貸買房 再增貸買房
1000萬的房子5%10年1629
200萬正二25%10年1836
差距不大
而1000萬的房起始就是200萬
這麼輕鬆怎麼還會覺得房子貴 應該都輕鬆買了吧
差距可大了,房子的1628要扣掉你當初借的啊
啊對不起我是指成長的力道去反推
不是指真的報酬相當
直接比本來就超怪,正二是真正的台股全市場報酬,
房子可沒有這有商品
你運氣不好買到10年沒啥漲的地區也很有可能
用指數化投資加上槓桿 確實不會輸買房 現在第二戶六
成又很難貸利率差 已經幾乎沒有投資價值 除非你選房
之神. 但指數投資的"執行"難度遠比看起來的難
確實 第一房之後效率驟降
房子還要計入隱含成本,裝潢、家電、稅金、公共管理
費等等
你的正2報酬算法 不像本金加獲利的25%成長……一樣
是定額200萬
正2也沒有每年25%
房屋拿來當保本比較好,要高額獲利需要很懂地區發展
性
不然買營建股就好了
你運氣不好 10年 正二都在一個範圍內震盪也不是不可
![圖 00713元大高息低波正二蜈蚣](https://i.imgur.com/Ks2KWej.jpeg?e=1719923998&s=T3qOohMQjgu74s_JlD4mDw)
請教t大正2算法哪裡算錯了?
沒有嗎?
能 看看201X年以前就在幾千點~萬二之間徘徊
疫情之後台股才有明顯的大突破 就講得好像正二年年
房價也是,你看房價指數就知道了。
賺 都不會跌一樣 這幾年真的讓少年股神沒見過長年盤
房價就是跟股價有正相關,討論盤跌是沒意義的
房價也是最近才有較大的漲幅
啊…講反了 是說房子的報酬率算法看起來是本金加獲
利 持續5%成長,但實際上很難如此
整盤 整天以為跌了就是買 還有人說停損是誤導
是沒看過啊,希望讓我體驗看看長期盤整
房子的也是年化,當然也要算本金加獲利,不然就不叫
年化5%了
想體驗自己去拉K線圖看以前歷史曲線就知道了
不然看2022年正二的績效也知道不可能年年成長
為啥正二用再投入概念 房貸也可以啊
現在正二賺的就是台積財 台積大漲+拉動相關供應鏈
熊市就是要加碼啊,哪一次不會漲回來
哪天台積電技術不再是世界第一 台股也不那麼強 就會
過去五年經歷過2次熊市,正二年化報酬率如何?
回到長期盤整盤 這就是跟美股的差別 美國是輪流當
市值第一的 台股最強就GG
2015年初-2018年底 加權指數+5% 正2+55%
美股買ETF才真的可以持續買進+ALL IN 長期會贏
台股就GG一支獨秀 它不行的時候 ETF就會套在高點
台股60年均報酬就是13.5
未來不知道 推論只能建立在歷史上
要看報酬指數
加權沒含息
沒算房租 然後現在寬限期前5年都是維持5倍 部分預售
屋是10倍到15倍維持3年 第一間還是建議早點買 第二
間後面就都可以
所以改買00646,感謝信心加持
房子賭輸了自住,股票賭輸了變空氣
只是我在想要不要配置一部分00713,空頭時吃筍不會
吃這麼多
不過SP500,2000-2008那個盤整也是慘
正2長期報酬就是優呀!只有抱不抱得住的問題而已!
股票賭輸了變空氣,你買的房子遇到大地震變?
房子買來租人 遇到澳房客時:?
好了啦,月底了乖乖繳房租
我家買過一些房子在霧峰,後來大地震跌成狗屎…
房子就是至少買一間保本用的 投資股市報酬率流動性
摩擦成本都好很多
現在正2最大的問題就是不能質押吧
所以你現在住在正2裡面嗎?
買一間保本很大成分是 給你自己的心理的安定感 住
自己的家跟租房子那種回家的心情是差很多的 用投資
的角度來看除非你真的現金很多很厚 能到處買不然沒
那麼好玩
房子遇到奧房客,或是玩股票大賠的房客...
大家設想越來越複雜了XD
房子遇到股票大賺的房客出高價收購
25個頭啦 拿這幾年來算?
正常開始有200W又加上有成家需求 通常先買房
理論算起來正2勝過房子 但實際就是買房居多
房子可以住 又有成家需求
正2股東數2萬多人 房子每年新增一堆
假如精華地段3-4年可能就翻倍 普通地方10年多翻倍
正2上市10年漲了12倍 用年化報酬算確實25%左右
25%是單筆投入 如果定期定額投入年化約20%
台股60年加權報酬13.5/有正二的話應該稍高
所以理論跟實際會有點不同 都持有當然更好
股票波動很大,看一時的IRR根本沒意義,
不然等回檔再來算屆時的IRR如何?
不然時間拉回到2022也算一下如何?
房市就不同了,你看到的IRR基本上是實的,
波動低、價格又有彊固性,要回檔很難。
兩個資產都各有好處,兩者都持有是最好的。
資產比例的多寡就因人而異,
這會跟投資者在該領域的專業度、
抗風險能力、現金流……很有關係
股票跌房子不一定會跌欸
房價應該沒有長達60年報酬數據吧?
而且房產也看區域 1.05是怎麼推斷出來的 我只知道台
北市隨便買一間30年來看年化都10%以上吧 加上房租更
不只
房價請看內政部 有全國平均
房子沒在跌怎麼比
全國平均跟你買熱區一點關係都沒有阿
這個數學跟這個結論….請你回去重念國中拜託
拿平均來類比很奇怪吧 大盤看股市平均是因為跟報酬
連動 阿房市你看平均 但投資者根本不會去丟錢到那種
落後地方
目前又沒有一個商品是全台平均房地產指數
房地產比較像是一個幾乎不斷頭的個股
所以數據派跟真的有在漲幅高的地方買房的人理論現實
就會很脫節阿 全台北市持有30年房產的人可以說一點
也不比大盤差 你要說這樣挑區域很偏頗嗎 也沒比股市
挑個股偏吧
本板數學越差的越愛算數學,只有你看得懂你在說啥吧
看這系列文很有趣 大家都在自組一籃子ETF
房貸要跟期貨槓桿類比 正二和TQQQ這類是單日槓桿
兩者本來性質就不同 有些噓文看來也沒懂
五倍就自慰用而已不然誰想繳房貸
房地沒有崩過 台股會崩 膝蓋都知道房地屌打
台股崩完漲更多不要把秘密說出來
更不用說流動性差這麼多
你正二經過空頭之後最好還有每年25%
辛苦下一代 我這個5年級 謝謝你們
有人看不懂哦
房地產當然有崩過,認為沒崩過是怎麼回事我不懂。
如果沒崩過,我現在住的這棟當年怎麼一坪19萬買到
啊?:p
很快就變首富了
整天照後鏡
房地產的平均漲幅我猜想應該是通膨加上GDP兩者相加
的平均值近似。
50
Re: [新聞] 40年房貸來了!高銀低利優惠 貸800萬月攤甲租房 乙買房 假設條件:股價不變 薪水不變 房價不變 期間40年 薪資5萬 房租22000 房貸22000 存款 200萬 月光族 不討論房屋條件 甲租房:200萬買金融股報酬率5%,存款200萬(200萬40年後變1408萬) 乙買房:200萬付頭期買價值1000萬房,存款變055
Re: [心得] 00672L原油正2 投信大減部位了人家給你賭桌,且旁邊有個警察(主管機關)幫你看著,客人愛賭你也不能擋阿。 市場商品至少分為兩種目的: 1.投資目的:股票、股票基金、債券基金 2.交易目的:期權商品、槓桿與反向,槓桿比例從2倍到幾十倍都有。 元大投信以及幾家積極參與新商品的投信,上面兩種都有。25
Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎?其實要比投報率 買房真的是大輸股票啦~ 股票現在投報率沒有 8% 都不敢吹高股息了 甚至還有10%的... 你買房出租15
Re: [請益] 把無本當沖當事業的人頭腦在想甚麼?如果你有100萬本金,你每天操作1000萬額度進出,假設你每次進出成本為0.2% 一年250個交易日,你的成本為 1000萬*0.2%*250 = 500萬 如果你扣除交易成本每天可以賺4000 4000*250 = 100萬 相對於你的本金,你的報酬率來到200% 但要記住你開了10倍的槓桿 (100萬本金操作1000萬額度,當然其中省略複利計算)13
Re: [心得] 怎麼克服報酬偏差台股的心魔?五倍槓桿是沒稅金費用 不還錢才有的 例:1000萬房借800自出200,一年後漲20% ,假設沒稅沒費用,那你賺400 也就是100% 的確5倍槓桿 但是房地合一,你實拿200+200*55%=310 也就是 55%,這邊變成2.75倍6
[問卦] 在台灣不炒房是不是可惜了~頭期款200萬,貸款買一間1000萬房 每年漲50萬,如果認命工作20年繳到完 漲到2000萬 扣掉利息 (以下概算) 20年下來報酬率只有 (1000萬-利息)/1000萬本金 約 80%1
Re: [問卦] 買房自己住,為的是什麼呢?這個齁其實是簡單的數學問題 算一下你就知道為什麼了 假設: 買1000萬的房子 自備2成200萬2
[請益] 屋主借貸給買方是否可能被認為是AB約假設房子成交價為1000萬 買方支付200萬頭期款後只貸到600萬 短時間無法湊齊差額200萬 最後協商簽借據 買方欠屋主200萬房子設抵押未來分期償還 所以金流上屋主只收到800萬 實價登錄1000萬1
Re: [心得] <<Lifecycle investing>> Ian Ayres, Barry Nalebuff若一開始槓桿率就處於200% 且把200%槓桿率上限視為不可違反的天條 則當S&P從1000跌到750時 信貸/選擇權/期貨的槓桿率都會超過200%而需調降槓桿 (信貸與選擇權其實沒有充分理由應該調回200%槓桿,不過天條嘛...)1
[問卦] 統一發票還不調高中獎獎金?以前中200可以吃2天 現在中200大概只能吃一餐! 小時候中200萬 房子可以買半棟了 中1000萬直接退休
爆
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