Re: [請益] 營建股漲好多天，政府打房打假的？

※ 引述《Herlo (無敵的福爾高雷)》之銘言：
: 其實這次楊金龍打房是一個很扭曲的打房方式
: 房屋銷售分成預售市場跟成屋市場
: 不管哪個目前送件之後都是要排隊
: 於是乎成屋市場可以即刻入住的優勢就沒了
: 但是預售市場搭配建商調控送件貸款及交屋時點，流程上不會delay 太多
: 大批核貸基本上「鑑價」也相對不會被銀行打折太多
不對喔
這次打的方式就是最好的方式
台灣房地產會大漲就三低

低成本 低利率 低持有成本
目前會把這三低陸續敲掉

但這波要打跌也很難
只能說是把房價打到他該有的位子

比方新莊頭前/副都心
https://imgur.com/aNMHiTt
當時推第一個案子
是興富發新富都25~28萬

之所以叫副都心
就是正都心新板特區滿了
政府另擘區域發展

https://imgur.com/gx6S7Gw
當時這副德行
附近公寓20多萬
新房子28萬其實也不會不合理
所以當初開案兩天就賣完了

後來新富都好幾期狂推
一路推到頭前最後一案時代首席
後來改名一品莊約45萬，國泰新莊園55萬
這個就是頭前差不多的價格

後來頭前被其他個案拱上去
有賣到65的
但問題來了
頭前從當初推案到現在
有什麼了不起的建設嗎?
有什麼了不起的產業嗎？
有二奈米三奈米？
還是有什麼升學好棒棒的學區？

副都心也是
https://imgur.com/a4AClyk
中央大樓當初蓋好
很多在台北市的行政官員不過來
https://imgur.com/29ItYEa
最後副都心價格就定竿在55~60這個區間

後來疫情後＋貿易戰＋通膨
預售有開到75成交
但附近的成屋成交還是在55~60
https://imgur.com/H2QWLLt

那問題就來了
為什麼好端端的成屋55上下不買
要去買那個未來期望會大漲的75萬

因為"消費者預期房價會漲"
而第七波打房
就是要打預期會漲的心態

如同前面講
不只是新莊，而是這兩年全台灣
扣掉真的有台積電的區域
到底是在漲真的還漲蹭的？

這就跟股票一樣
真正帶頭大哥有營收有數字噴
沒數字但蹭到的一樣噴
股本小籌碼乾淨反而噴更快
但等營收公佈時就人走茶涼

上面這種概念
股板的人應該比房板的人更能體會

當營收公佈，股價會回到他該有的位子
等房屋交屋
消費者住進去後
房價也會回到他該有的位子

到底是75往55靠，還是55往75靠
相信各位都猜得出來

所以為什麼前面預估房市要回溫要等到25Q3
就是需要足夠的時間讓數字矯正回歸
沒回歸之前，消費者也會有"預期心理"

怕貸不到，怕盤整，怕價跌，怕有人賠錢賣
這個預期心理就會造成量縮

房市跟股市最大差異
就是股市立即反應
房市需要時間
比方去年八月新青安推出
當下兩三個月其實也冷感
是到2024Q1才開始火

但新青安當初業界一致評估是打雞血
既然是雞血就是短效興奮劑
現在藥效過了
房價就該回到他該有的位子
等到那個位子再沉澱一下
房市的量能才會出來

2024/8~9買到的價格
基本上就是這個價
https://imgur.com/oaMNRbV
等到農曆年會陸續開10,11,12的實登
到時候的價格，嗜血的記者一定新聞滿天飛
然後329,520如果還是冷盤就會一路冷下去
等到25Q3融資殺完到底
25Q4休息一下接26縣市長選舉
到時候看看市場氛圍會不會改變

我個人還是希望台灣房市能健康長遠發展
老人與狗的故事都知道
這隻狗2023~2024H1跑超遠
2024Q4就是他開始慢慢回來的時間

他當初跑到現在的價格要多久
回到他該有的價格就要多久
當然因為通膨的因素
房價要回起漲點很困難
https://imgur.com/oaMNRbV
但做過股票的都知道
買在避雷針最頂點
不用回原點，回個10%就想哭了
而且仲介費還有4%，成本加一加大概15%起

所以之前在房板也講過
https://imgur.com/VEriT63
https://imgur.com/kmrMTAH

現在都已經有戰場蟑螂
到市場上撿戰場上屍體的武器來賣了
https://imgur.com/1TKoSJj

居然還有人要當多軍衝第一
有夠勇敢

會想寫觀點不是想喊空
是不喜歡不健康的市場
只有健康的市場才能長長久久

我也希望我看錯，也希望有人來打我臉
但截至目前為止
市場上，網路上，沒有看到有人講真話
很多人以為是真心話的帥大
其實只是想撈最後一波換約仲介費而已

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