[標的] 美國最大購物中心地產商(房東)SPG

1. 標的：

美股 SPG simon property group

2. 分類：心得

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3. 分析/正文：

本文內容不構成對任何證券買賣之邀約。 本篇文章僅為個人投資筆記，內文為個人研究心得； 並非給任何讀者投資建議及參考，請勿根據本文內容作為買賣決定。 投資皆有風險，任何投資皆須量力而為。

看到網友有提到Simon Property group(簡稱SPG)購物中心物業管理，我稍微搜尋了一下，這家是全美最大購物中心物業而且目前帳上現金流充裕，可以順利度過新冠肺炎的低潮期，但一開始對於購物商場，我內心有點猶疑，美國的亞馬遜做到規模這麼大，實體商場還有未來嗎？

在慢慢的了解鑽研後，發現很多品牌不得不線上結合線下，因為近幾年臉書、GOOGLE廣告成本近幾年上漲不少，網路用戶的獲取成本(CAC：Customer Acquisition Cost)已經不輸實體了，使得網路品牌陸續開設一些實體店，藉由實體店面提供消費者體驗與讓逛街的人看到這個品牌，進而在當場購買或者線上購物時候考慮此品牌。(以台灣而言例如：小三美日、OB嚴選)；在此同時線上銷售巨擘也有併購實體通路，例如：亞馬遜併購全食超市，阿里巴巴入股高鑫零售(中國大潤發)、近期入股全球免稅店巨頭Dufry。美國知名線上眼鏡品牌Warby Parker除了線上電商外，也陸續開了街邊店與商場店，其中一家位於TheFashion Mall at Keystone(Indiana)，該商場就是SPG經營管理。特斯拉Tesla實體店有街邊店與商場店，商場店舉例：Stanford Shopping Center、Brea Mall、Fashion
Valley…等是SPG的購物商場。

有些購物如精品購物(奢華品牌包、鑽戒)、化妝品購物試妝、汽車試駕有時候還是有實體店的必要性，餐飲、娛樂、健身…等這些也非網路可以完全取代，SPG管理階層也知道這
個趨勢，也在慢慢提高餐飲、娛樂等比率，因此在SPG此時遭受到新冠疫情遭受打擊的此時，在股價六十幾購入似乎也是一種還不錯的選擇，但是要等復甦可能要好幾年了，除非是閒錢否則不要輕易投入。

下載Simon Property group 2019年報來稍微看一下，
以加州來說知名的Desert Hills Premium Outlets、San Francisco Premium Outlet、
Stanford Shopping Center…知名購物中心是SPG經營管理；以紐約來說知名Woodbury
Common Premium Outlets、Roosevelt Field、Waterloo Premium Outlets…等都是
Simon Property group經營管理。

但SPG近兩年股價緩步往下，這是什麼原因呢？難道是獲利變差嗎？查了去年年報近幾年營運現金流(Fund From Operation, FFO)(註：房地產收租公司看獲利能力主要是看FFO，EPS是參考用)，如下圖(資料來源：SPG 2019年報2頁)：其實是緩步成長。
https://i.imgur.com/bh6hAJq.png

年銷售額每平方英尺(per square root)銷售額為673美元，如下圖(資料來源：SPG 2019年報第3頁)：
https://i.imgur.com/NW5Cmwy.png

銷售中心的等級以下列大概分法
每年每平方英尺銷售額
Class A $500 or more(美金)
Class B $300 to $500(美金)
Class C Less than $300(美金)
所以SPG旗下的年銷售額每平方英尺銷售額為673美元是相當好的表現，代表商場的等級也較優。

那2018、2019股價緩跌的原因，我覺得是投資人不願意給予較高本益比，因為網購普及真的也影響實體商店，例如：梅西百貨、JCPenney。前陣子JCPenney決定收掉一些分店這些分店多數不是在SPG的物業，這暗示了SPG的物業是位在較好的地點，人流也較多，而那些位在SPG旗下購物中心的JCPenney因人流較多，經營狀況勉強過得去。

再來談一下2020第二季在新冠肺炎各州管制措施比較嚴格的狀況下，SPG營運現金流FFO每股2.12相較去年同期2.99下滑約3成。(原文出處SPG官方網站第二季報告Funds From
Operations ("FFO") was $746.5 million, or $2.12 per diluted share, as
compared to $1.064 billion, or $2.99 per diluted share, in the prior year
period)。

收到房租比率由四、五月51%，緩步上揚到6月的69%，到七月接近73%。這些百分比未針對任何租金減免進行調整，官方這些話暗示可能有些租金打折。
(原文出處SPG官方網站第二季報告The Company has collected from its U.S. retail
portfolio, including some level of rent deferrals, approximately 51% of its
contractual rent billed for April and May combined, approximately 69% for
June and approximately 73% for July with only de minimis deferrals. These
percentages have not been adjusted for any rent abatements granted.)
狀況漸漸改善，但是在新冠病毒沒有找到好的解決方式前，獲利仍不多就是了。

結論：目前的營運狀況尚可，在新冠疫情受控前，也沒辦法快速改善；未來網購對於實體購物商場的衝擊，其實只要實體商場物業入手價夠便宜，雖有衝擊，但是也不會完全被網購取代(但也難成長)。

其他補充：
在Youtube上的影片
EXPLORING NEW YORK | A BRIEF WALK IN WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS | FALL
2020
https://www.youtube.com/watch?v=Bx5QVnUG-88

Outlet Centers Are Seeing Higher Foot Traffic Than Malls
Foot traffic at malls and outlet centers has steadily climbed since May,
according to an S&P report.
By Christine Simmons | 八月 25, 2020
https://tinyurl.com/y2x6ddlh

4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制)

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